TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/07615 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3USU

AFFAIRE :

Mme [S] [N] (M^e Hugo CADET)

C/

Mme [K] [G] (la SELARL CLELIA JURIS) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [S] [N]

née le 15 Mars 1981 à [Localité 6] (MAROC),

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [K] [G]

née le 06 Janvier 1979 à [Localité 8],

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Marcelle CAUVIN-LAVAGNA de la SELARL CLELIA JURIS, avocats au barreau de GRASSE

S.A.R.L. MAJORDHOM

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 529 503 997,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n° 775 652 126,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 12 février 2020, [S] [N] a acquis de [K] [G] un appartement situé [Adresse 3].

La vente a été négociée par l’intermédiaire de la SARL MAJORDHOM.

Il est apparu que l’immeuble présentait d’importants désordres structurels.

*

Par acte en date du 19 juillet 2023, [S] [N] a assigné [K] [G], la SARL MAJORDHOM et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux fins qu’elles soient condamnées à lui verser avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de la signification du jugement :

— la somme de 46.656,31 Euros au titre des charges de copropriété exceptionnelles,

— la somme de 27.000,00 Euros au titre de la surévaluation du bien,

— la somme de 8.049,00 Euros au titre de l’impossibilité de louer le bien,

— la somme de 15.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 8.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, elle demande les sommes suivantes avec intérêts capitalisés :

— perte de chance liée aux charges de copropriété exceptionnelles : 38.001,92 Euros,

— perte de chance liée à la surévaluation du bien : 27.000,00 Euros,

— préjudice d’exploitation : 44.608,00 Euros,

— préjudice moral : 15.000,00 Euros,

— article 700 : 9.000,00 Euros.

[S] [N] fait valoir :

— que les graves désordres affectant l’immeuble avaient été volontairement dissimulés par [K] [G],

— qu’elle n’avait pas été informée des procédures, notamment des référés préventifs,

— qu’elle s’était retrouvée confrontée à l’impossibilité de louer son bien,

— que [K] [G] avait volontairement manqué à son devoir précontractuel d’information, ce qui constituait une réticence dolosive,

— que, si elle avait été informée des désordres structurels affectant l’immeuble, elle n’aurait pas acquis l’appartement en cause,

— que la mauvaise foi de [K] [G] était démontrée,

— que [K] [G] était une professionnelle de l’immobilier,

— qu’elle avait payé le bien immobilier au dessus du prix du marché,

— que tous les copropriétaires étaient informés de l’état de l’immeuble,

— que la SARL MAJORDHOM ne s’était pas renseignée sur la nécessité de travaux structurels.

*

[K] [G] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’au moment de la vente, elle n’avait pas la qualité d’agent immobilier,

— qu’elle n’avait rien dissimulé à [S] [N],

— que [S] [N] ne s’était pas rétractée dans le délai légal alors qu’elle avait reçu les documents nécessaires,

— qu’elle n’avait effectué aucuns travaux couverts par une assurance décennale,

— que les documents communiqués ne faisaient état d’aucun problème structurel ni d’aucune procédure,

— qu’il n’avait été fait état d’aucun problème structurel pendant son occupation,

— qu’elle n’avait pas été informée de difficultés antérieures à son acquisition,

— que le syndic avait mis à l’ordre du jour les problèmes structurels de l’immeuble deux ans après la vente,

— que [S] [N] avait conscience que l’immeuble était vétuste,

— qu’elle-même n’avait pas pas connaissance des problèmes structurels de l’immeuble,

— qu’elle n’avait rien dissimulé,

— que [S] [N] avait signalé tardivement l’affaissement du plancher,

— que [S] [N] ne produisait pas l’arrêté de péril.

Reconventionnellement, [K] [G] demande :

— la somme de 15.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 8.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SARL MAJORDHOM et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES concluent au débouté, faisant valoir :

— que la SARL MAJORDHOM n’avait commis aucune faute,

— que la SARL MAJORDHOM n’avait pas obligation de recueillir les rapports d’expertise antérieurs à la vente,

— que la SARL MAJORDHOM n’avait jamais été informée de désordres structurels affectant l’immeuble,

— que la SARL MAJORDHOM avait transmis à [S] [N] les différents diagnostics,

— qu’elle avait transmis à [S] [N] l’ensemble des informations en sa possession,

— que l’immeuble en cause ne faisait pas l’objet d’un arrêté de péril ni d’une interdiction d’occupation,

— qu’à supposer que la SARL MAJORDHOM ait commis un manquement, la vente avait été réitérée par acte authentique et que seule la responsabilité de [K] [G] ou du notaire pouvait être engagée,

— que le préjudice invoqué n’était pas indemnisable,

— qu’il convenait d’appliquer des plafonds de garanties figurant au contrat souscrit auprès de la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Reconventionnellement, elles demandent chacune la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

En l’absence d’opposition des parties, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de révoquer l’ordonnance de clôture, d’accueillir les conclusions et les pièces notifiées ultérieurement et de clôturer à nouveau.

— Sur les demandes formées à l’encontre de [K] [G]

[S] [N] invoque la réticence dolosive de [K] [G].

L’article 1137 du Code Civil prévoit :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

[S] [N] ne conteste pas avoir reçu les documents suivants :

— -Règlement de copropriété --PV des AG des trois dernières années 2017,2018 et 2019 --Les informations financières relative à la copropriété et au lot --La fiche synthétique de la copropriété --Le carnet d’entretien de l’ensemble immobilier

L’état établi par le syndic indique :

— qu’il n’y a pas de procédure en cours,

— que l’immeuble ne fait pas l’objet :

— d’un arrêté de péril.

— d’une déclaration d’insalubrité

— d’une injonction de travaux

— d’une interdiction d’habiter

— d’une inscription à l’inventaire ou d’un classement monument historique

— d’une injonction pour le ravalement de façade.

— d’un plan de sauvegarde.

Les procès verbaux des assemblées générales tenues entre 2014 et 2019, période où [K] [G] était propriétaire du bien, ne font état d’aucun désordre structurel affectant l’immeuble et nécessitant la réalisation de travaux.

Les courriers produits en pièce 24 mentionnant des désordres signalés par la SCI MARIJULIE sont adressés au syndic de la copropriété et il n’est pas démontré que [K] [G] en avait connaissance.

Il résulte du rapport d’expertise avant travaux établi en 2015 que le hall présentait de nombreuses fissures. Cette procédure a été initiée par la société EFFAGE IMMOBILIER à l’encontre du syndicat des copropriétaires et il n’est pas démontré que ce rapport a été communiqué à [K] [G].

Il résulte du compte rendu d’expertise du 29 septembre 2017 que [K] [G] était présente à la réunion du 27 septembre 2017. Cette expertise fait suite à la déclaration de sinistre du syndicat des copropriétaires concernant les travaux de démolition et de construction réalisés par la société EFFAGE IMMOBILIER. Le compte rendu mentionne la vétusté de l’immeuble et la réalisation de travaux importants qui concernent sa structure au rez-de-chaussée et au 2ème étage. Il est précisé que [K] [G] estime que la vétusté de l’immeuble et les travaux réalisés expliquaient les désordres constatés. Il n’est pas démontré que [K] [G] avait connaissance du cadre dans lequel cette expertise était réalisée et de la déclaration de sinistre. La preuve n’est pas rapportée que ce rapport a été communiqué à [K] [G].

Les travaux réalisés au rez-de-chaussée et au 2ème étage ne l’ont pas été par [K] [G] qui pouvait parfaitement indiquer qu’aucune construction ni aucune rénovation de nature à être soumis à la garantie décennale n’avaient été effectuées dans les 10 dernières années.

Le fait que le diagnostic global prévu par l’article L731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’a pas été voté par [K] [G] ne permet pas de démontrer une quelconque mauvaise foi alors qu’au surplus tous les copropriétaires se sont opposés à cette résolution et qu’aucune résolution relative à un diagnostic structurel de l’immeuble n’a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires.

Le fait que [K] [G] avait une expérience en matière immobilière ne permet pas de conclure qu’au moment de la vente elle avait nécessairement connaissance des désordres invoqués.

En l’état de ces éléments, la réticence dolosive de [K] [G] n’est pas démontrée. Les demandes formées par [S] [N] à son encontre entrent dès lors en voie de rejet.

— Sur la responsabilité de la SARL MAJORDHOM

L’agent immobilier, spécialiste de la négociation immobilière, a l’obligation de renseigner les parties, même celle qui ne l’a pas directement mandaté, sur la situation du bien qu’il est chargé de vendre. L’obligation d’information et de conseil est une obligation de moyens.

[S] [N] fait grief à la SARL MAJORDHOM de ne pas avoir réclamé les rapports d’expertise de 2015 et 2017.

La SARL MAJORDHOM a vérifié l’absence d’arrêté de péril et d’interdiction d’occupation.

La SARL MAJORDHOM a obtenu et transmis les procès verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années. La SARL MAJORDHOM a également obtenu et transmis les diagnostics immobiliers. Aucun de ces documents ne faisaient état de désordres structurels affectant l’immeuble. La SARL MAJORDHOM n’avait donc aucune raison d’effectuer des investigations complémentaires.

Aucun manquement de la SARL MAJORDHOM n’étant démontré, les demande formées par SARL MAJORDHOM à son encontre et à l’encontre de la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES entrent en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Le Tribunal admet l’existence d’un préjudice moral résultant des préoccupations occasionnées par l’importance de la somme réclamée par [S] [N] et par la présente procédure. Il sera alloué à [K] [G] la somme de 5.000,00 Euros de ce chef.

Il convient d’allouer à [K] [G] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SARL MAJORDHOM et à la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [S] [N] les frais irrépétibles par elle exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 19 mai 2025,

ADMET les conclusions et les pièces 19 à 31 et les conclusions notifiées par [K] [G] les 05 juin 2025, 16 juillet 2025, 15 octobre 2025, 05 novembre 2025 et 05 décembre 2025,

ADMET les pièces et les conclusions notifiées par [S] [N] le 27 novembre 2025,

CLOTURE à nouveau,

*

DEBOUTE [S] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE [S] [N] à verser à [K] [G] :

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE [S] [N] à verser à la SARL MAJORDHOM et à la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [S] [N] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 26 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT