Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 3 février 2026, n° 23/09812

TJ Marseille 3 février 2026

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le créancier n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, n'ayant pas démontré que d'autres copropriétaires avaient avancé des fonds.
Accepté
Dépens et frais exposés
La cour a condamné la S.C.I. BINE à payer des frais irrépétibles au Syndicat des Copropriétaires, en raison du retard dans le règlement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 3 févr. 2026, n° 23/09812
Numéro(s) :	23/09812
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre CECCALDIDorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	S.C.I., Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 03 Février 2026

Enrôlement : N° RG 23/09812 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34HP

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 5] (M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ S.C.I. BINE (M^e Pierre CECCALDI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame E. CSAKVARY,

Greffier : Madame S. HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

Par Madame E. CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son mandataire provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro 423 719 178 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en son établissement de [Localité 11] sis [Adresse 4], en la personne de son représentant légal en exercice

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13206-2023002479 du 31/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. BINE, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 484 420 872 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pierre CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière BINE est propriétaire des lots n° 12, 13, 15 et 1 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 12].

Selon ordonnance rendue le 27 novembre 2017, la SELARL AJASSOCIES y exerce les fonctions d’administrateur provisoire.

***

Des charges de copropriété étant restées impayées, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à Marseille (13003), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a assigné la société civile immobilière BINE devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de règlement de celles-ci.

Par décision rendue le 22 janvier 2024, la clôture de l’instruction a été ordonnée.

Par jugement rendu le 2 avril 2024, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2024 et renvoyé l’affaire à l’audience du 18 juin 2024 pour production de la décision de l’administrateur provisoire ou de l’assemblée générale relative à l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel au titre de l’exercice 2022 et réservé l’ensemble des demandes.

Par ordonnance rendue le 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

— débouté la société BINE de sa fin de non-recevoir,

— sursis à statuer sur la demande d’homologation du protocole d’accord,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision,

— rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles

— renvoyé l’affaire à la mise en état

— et réservé les dépens.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 1er juillet 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, demande:

— l’homologation de la transaction intervenue le 7 novembre 2023

— la condamnation de la société BINE au paiement de la somme de 1 959,31 euros au titre des deux redditions 2022 et 2023,

— la condamnation de la société BINE au paiement de la somme de 4 000 euros pour la réparation du préjudice tiré de sa résistance abusive

— le rejet des demandes adverses

— et la condamnation de la société BINET à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2025, la société civile immobilière BINE demande :

— l’homologation du protocole d’accord

— et le rejet des autres demandes adverses.

Par dernières conclusions communiquées après la clôture le 8 décembre 2025, la société civile immobilière BINE sollicite :

— la révocation de l’ordonnance de clôture,

— la production de pièces n°6 et 7,

— l’homologation du protocole d’accord

— et le rejet des autres demandes adverses.

Par mail du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 12], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a indiqué ne pas maintenir ses demandes relatives à l’homologation du protocole d’accord et au paiement des sommes dues au titre des redditions 2022 et 2023.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes d’homologation du protocole d’accord et de paiement des sommes dues au titre des redditions 2022 et 2023

En l’espèce, le protocole du 7 novembre 2023 ayant été intégralement exécuté, il n’y a pas lieu de l’homologuer. De la même façon, les sommes dues au titre des redditions 2022 et 2023 ayant été réglées, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande qui n’est pas maintenue par le demandeur.

II – Sur la demande de réparation du préjudice tiré de la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent. En effet, il n’est pas démontré que les autres copropriétaires ont été contraints d’avancer des fonds manquants.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le règlement étant intervenu tardivement, la société civile immobilière BINE sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La conclusion du protocole d’accord étant postérieure à l’assignation, il convient, en l’espèce, de condamner la société civile immobilière BINE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’homologation du protocole d’accord et de paiement des sommes dues au titre des redditions 2022 et 2023 ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE la société civile immobilière BINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] ([Adresse 2]), représenté par son syndic, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière BINE aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire, le 3 février 2026.

Le Greffier Le Président