Min N° 25/00722

N° RG 25/01847 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD526

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “[5]”

C/

M. [B] [I]

Mme [S] [L] épouse [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “[5]”

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [I]

[Adresse 1]

Résidence [5]

[Localité 4]

comparant

Madame [S] [L] épouse [I]

[Adresse 1]

Résidence [5]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°2 et n°82, situés [Adresse 2] (résidence [5]) à [Localité 4].

Le 8 avril 2025, le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] a fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

la somme de 4.526,33 euros au titre des charges impayées, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 557,72 euros, à titre de frais de recouvrement en application de l’article 10-1,la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

Le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], est représenté par son conseil à l’audience.

Il indique renoncer à sa demande de dommages et intérêts, maintenant le surplus des demandes de son acte introductif d’instance. Il précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Il actualise la dette des charges impayées à la somme de 2.483,33 euros et à un montant de 557,72 euros de frais au titre de l’article 10.

Il précise que les défendeurs ont versé les sommes de 350 euros et 1.693 euros au syndic titre des charges de copropriété dues.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] comparaissent à l’audience.

Ils indiquent percevoir des ressources de 2.200 euros en plus de la pension handicap pour Monsieur [B] [I] versée tous les trois mois. Le couple a trois enfants à charge, dont deux poursuivent des études.

Sur les versements effectués au syndic, ils expliquent avoir débloqué le compte épargne temps de Monsieur [B] [I].

Ils sollicitent des délais de paiement de droit commun avec versement de mensualités de 150 euros en sus des charges de copropriété courantes afin d’apurer leur dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

Par note en délibéré reçu au greffe par courriel en date du 4 juin 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis au tribunal un décompte actualisé confirmant les sommes actualisées à l’audience au vu des virements évoqués par les défendeurs justifiés sur leur smartphone.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il convient de relever, à titre liminaire, que le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] ne maintient pas sa demande relative à la condamnation à des dommages et intérêts.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] sont propriétaires des lots n°2 et n°82, situés [Adresse 2] (résidence [5]) à [Localité 4],un décompte en date du 2 avril 2025,les appels de fonds,une lettre de relance en date du 18 août 2023,une lettre de relance en date du 20 septembre 2023,une lettre de relance en date du 7 novembre 2024,une lettre de relance en date du 10 décembre 2024,un commandement de payer délivré le 29 février 2024,les procès-verbaux d’Assemblées générales tenues les 8 juillet 2022, 27 juin 2023, 25 juin 2024 , ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,un contrat type de syndic en date du 25 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2.148,83 euros, après déduction des frais (173,50 euros de frais de rejet bancaire ; 16 euros de frais de relance ; 25 euros de mise en demeure et 120 euros de frais d’huissier).

Le demandeur ne justifie pas de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis, ne produisant pas le règlement de copropriété. Il y a donc lieu de condamner conjointement les défendeurs et de débouter le demandeur de sa demande de condamnation solidaire au paiement des charges.

Il convient, en conséquence, de condamner conjointement Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] au paiement de la somme de 2.148,83 euros, au titre des charges dues à la date du 4 juin 2025 (échéance des appels de charges du 1er avril 2025 incluse).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance pour un montant de 557,72 euros au titre des frais de recouvrement.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

une lettre de mise en demeure en date du 20 septembre 2023, facturée à un montant de 25 euros,une lettre de relance en date du 18 août 2023, d’un montant de 8 euros,une lettre de relance en date du 7 novembre 2024, d’un montant de 8 euros,la somme de 266,72 euros au titre de frais d’huissier,la somme de 173,50 euros de frais de rejets bancaires.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] a versé aux débats la lettre de mise en demeure en date du 20 septembre 2023, les lettres de relance des 18 août 2023 et 7 novembre 2024. Néanmoins, il ne justifie pas de leur transmission par accusé de réception aux défendeurs. Il y a donc lieu de le débouter de ce chef de demande.

Par ailleurs, les frais d’huissier sollicités relèvent des dépens d’instance, il y a donc lieu de débouter le demandeur de ce chef de demande, tout comme des frais de rejets bancaires qui ne sont pas des frais nécessaires à l’avancée de la procédure de recouvrement.

En conséquence, le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes de paiement au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur est favorable à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement de droit commun en proposant de verser un montant mensuel de 150 euros en sus des charges de copropriété courantes.

Compte tenu de la situation des défenderesses et de leur effort pour réduire la dette avec deux versements récents, il y a donc lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, d’autant que le montant de la dette est absorbable dans les délais légaux.

En conséquence, Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 14 mensualités d’un montant de 150 euros et la 15ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; cette dernière étant redevable des charges courantes en sus des mensualités fixées pour apurer sa dette.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner ces derniers à payer le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant en sa section 4, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande du syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] , relative à la condamnation aux dommages et intérêts est devenue sans objet ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] à verser le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4] la somme de 2.148,83 euros, au titre des charges dues à la date du 4 juin 2025 (échéance des appels de charges du 1er avril 2025 incluse), majorées des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] à s’acquitter de la dette en 14 mensualités de 150 euros minimum chacune et une 15ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] à verser au syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat de la résidence [5] [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L CAP sise à [Localité 4], de sa demande de paiement au titre de frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [S] [L] épouse [I] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge