— N° RG 24/01637 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPBD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 09 Décembre 2024

Minute n°25/00540

N° RG 24/01637 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPBD

le

CCC : dossier

FE :

M^e HASCOET

M^e VAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. ARKEA DIRECT BANK Dont l’une des enseignes est FORTUNEO

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [G] [C] épouse [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [M] [B] [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant offre de prêt immobilier en date du 13 juillet 2021, acceptée le 26 juillet 2021, la société ARKEA DIRECT BANK exerçant sous l’enseigne FORTUNEO (ci-après société FORTUNEO) a consenti à M. [K] [P] [W] et Mme [G] [C] épouse [P] [W] (ci-après les époux [P] [W]) un prêt « FIXIMMO » n° FT09522165 d’un montant de 386 692 euros remboursable en 248 mensualités moyennant un taux de 2,35 %.

Par courriel du 30 août 2023, M. [P] [W] a demandé à la société FORTUNEO de lui accorder un report d’échéance de six mois concernant le remboursement de son crédit au motif que le bien immobilier financé via le crédit n’était pas encore livré en raison de retards dans l’exécution des travaux prévus par le vendeur et qu’à défaut de pouvoir le mettre en location il était contraint de payer les échéances avec ses propres deniers.

La société FORTUNEO considérant que la demande de report d’échéance contenait reconnaissance d’un investissement locatif en lieu et place de l’achat d’une résidence principale, a suspecté une fraude de la part des emprunteurs et interrogé le CIC sur la conformité des relevés bancaires communiqués par les époux [P] [W] dans le cadre de sa demande de prêt.

Par deux courriers du 16 novembre 2023, la société FORTUNEO a informé les époux [P] [W] qu’ils leur avaient remis dans le cadre de l’examen de leur dossier des relevés bancaires falsifiés et que conformément à l’article IV point 7) des conditions générales du contrat de prêt du 26 juillet 2021, cette fraude constituait un cas d’exigibilité anticipée du prêt, de sorte qu’elle prononçait à leurs égards la déchéance du terme, rendant ainsi exigible le capital restant dû de 347 093 euros, somme devant être réglée dans le délai de 15 jours.

Par courrier du 6 décembre 2023, transmis via leur conseil, les époux [P] [W] ont contesté la déchéance du terme prononcée par la société FORTUNEO, mettant en demeure l’établissement bancaire de leur communiquer les éléments et justificatifs à l’appui de la fraude invoquée.

Par courrier du 20 mars 2024, transmis via son conseil, la société FORTUNEO a justifié la déchéance du terme prononcée en indiquant aux époux [P] [W] que le prêt qu’elle leur avait consenti concernait une résidence principale et non un investissement locatif et que le CIC avait reconnu le caractère falsifié des relevés de compte qu’ils avaient communiqué à l’appui de leur demande de prêt.

Par un acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la société FORTUNEO a fait assigner les époux [P] [W] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 347 093 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1,04 % l’an à compter des mises en demeure du 16 novembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la société FORTUNEO demande au tribunal de bien vouloir :

« Voir déclarer la SA ARKEA DIRECT BANK dont l’une des enseignes est

FORTUNEO, recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faire droit,

Voir condamner solidairement M. [V] [P] [W] et Mme [G] [H] [C], épouse [P] [W] à payer à la SA ARKEA DIRECT BANK :

— La somme de 347.093 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1,04% l’an à compter des mises en demeure du 16 novembre 2023,

— La somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,Déclarer M. [V] [P] [W] et Mme [G] [H] [C] épouse [P] [W] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; les en débouter,

Voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Voir condamner solidairement M. [V] [P] [W] et 'Mme [G] [H] [C], épouse [P] [W] aux entiers dépens ».

La société FORTUNEO fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1103 et suivants du Code civil ainsi que sur les articles 1905 et suivants du Code civil outre les stipulations de l’article 7 du contrat de prêt du 26 juillet 2021.

Elle fait valoir que les emprunteurs ont commis des manquements en ce que les fonds n’ont pas été employés conformément à leur destination et qu’ils ont déclaré à l’appui de leur demande des justifications et renseignements faux.

La société FORTUNEO indique concernant la nature du prêt que sur la première page de l’offre il est mentionné que l’objet du financement est un achat de résidence principale dans l’ancien et que sur la fiche standardisée d’information sur l’assurance il est coché également résidence principale alors qu’il s’est avéré que cet achat concernait un investissement locatif susceptible de gérer une instruction différente du dossier et générer un taux d’intérêt également différent. La société FORTUNEO se prévaut également de la falsification des relevés de compte produit par les emprunteurs à l’appui de leur demande et constaté par la banque CIC

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, les époux [P] [W] demandent au tribunal de bien vouloir :

« DEBOUTER la SA ARKEA DIRECT BANK, dont dépend FORTUNEO BANQUE de l’intégralité de ses demandes ;

— ECARTER l’exécution provisoire de plein droit ;

— CONDAMNER la SA ARKEA DIRECT BANK, dont dépend FORTUNEO BANQUE à payer Mme et M. [P] [W] la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SA ARKEA DIRECT BANK aux entiers dépens ».

Les époux [P] [W] que la volonté de dissimulation sur l’usage des fonds n’est pas fondée dès lors que c’est M. [P] [W] lui-même qui a transmis les courriers ayant déclenché les investigations par le prêteur.

Ils indiquent également que les manquements reprochés sont imputables à la société FORTUNEO qui a manqué à son obligation de vigilance et d’information dans l’octroi du prêt.

Les époux [P] [W] se prévalent des dispositions des articles L. 313-11 et L. 313-12 du code de la consommation prévoyant une obligation d’information du prêteur à l’égard de l’emprunteur et font valoir qu’ils n’ont pas été suffisamment renseignés sur la nature du prêt qui leur permettait uniquement d’acquérir leur résidence principale et non de financer un investissement locatif. Ils indiquent en tout état de cause que la société FORTUNEO finance également des résidences locatives.

Se fondant sur les dispositions de l’article L. 313-16 du code de la consommation, les époux [P] [W] soutiennent que la société FORTUNEO a commis des négligences dans l’examen de leur demande de prêt et notamment dans l’examen des pièces communiquées dès lors que les pièces ne permettaient pas d’obtenir des informations sur le mode et le coût d’hébergement des emprunteurs. Ils indiquent que la fiche budgétaire ne laisse apparaître aucun montant concernant le loyer ce qui aurait dû interroger le prêteur. Ils font valoir que la société FORTUNEO a uniquement examiné les ressources des emprunteurs sans s’intéresser sur les charges qui ne sont pas mentionnées dans la fiche budgétaire.

Les époux [P] [W] font valoir qu’ils n’ont pas cherché à tromper l’établissement bancaire et que le cas échéant s’il y a une quelconque falsification elle ne provient pas d’eux mais de leur intermédiaire qui a réalisé la transmission des documents. Ils indiquent avoir trouvé un locataire et être en capacité de rembourser les échéances. Ils font valoir qu’une telle résiliation est disproportionnée et qu’ils ont honoré toutes les échéances du crédit en dehors de celle des mois d’avril 2024 à la date des conclusions dès lors que M. [P] [W] est hospitalisé.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai 2025 prorogé au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de 347 093 euros formée par la société FORTUNEO

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article IV du contrat de prêt du 26 juillet 021 intitulé « des dispositions générales » stipule :

«7) Clause d’exigibilité anticipée

Toutes les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles, si bon semble au prêteur, en capital, intérêts, frais et accessoires, par la survenance de l’un quelconque des événements ci-après :

— si les fonds remis n’ont pas été employés conformément à leur destination ; (…)

— en cas de déclarations, justifications et renseignements faux ou inexacts de l’emprunteur sur des éléments essentiels à la conclusion du contrat, comme au cas où celui-ci se serait rendu coupable de toute mesure frauduleuse envers le prêteur.

L’emprunteur dispose de la possibilité de recourir au juge compétent pour contester le bien-fondé de la décision de déchéance du terme ».

La société FORTUNEO soutient que les époux [P] [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles en ce qu’ils ont fait de fausses déclarations sur la nature du prêt, indiquant que celui-ci concernait l’achat d’une résidence principale alors qu’il s’agissait d’un investissement locatif et qu’ainsi ils n’ont pas non plus utilisé les fonds conformément à leur destination d’une part, et qu’ils ont produit à l’appui de leur demande de prêt de faux relevés bancaires du CIC, d’autre part.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’offre de prêt communiquée par la société FORTUNEO le 13 juillet 2021 porte sur l’acquisition d’une résidence principale située [Adresse 6] à [Localité 5] dans l’ancien. Comme le relève la société FORTUNEO, sur la fiche standardisée d’information sur l’assurance emprunteur des prêts immobiliers, c’est la case « résidence principale » qui est cochée concernant le projet à financer et non la case intitulée « locatif ».

Or il ressort du courriel de M. [P] [W] du 30 août 2023, lequel n’est pas remis en cause par les demandeurs, qu’en réalité le prêt a vocation à financer l’acquisition et la réalisation de travaux sur une résidence locative, en ce que M. [P] [W] indique que les travaux ne sont pas terminés, qu’il n’a pu mettre en location le bien et qu’ainsi il n’est plus être en capacité de financer les échéances du prêt avec ses propres deniers.

Il en résulte que les époux [P] [W] ont non seulement pas utilisé les fonds pour l’objet mentionné dans leur demande de prêt et qu’ils ont fait de fausses déclarations lors de la souscription dudit prêt.

Il apparait que les époux [P] [W] ont nécessairement coché la case « résidence principale » lorsqu’ils ont effectué en ligne la demande de prêt, pour que les documents établis par l’établissement bancaire comportent cette mention et non celle d’investissement locatif. En outre, si la société FORTUNEO avait commis une erreur en mentionnant à tort que le financement concernait une résidence principale, il appartenait aux époux [P] [W] de la relever avant de signer l’offre de prêt.

Sur ce point, si les époux [P] [W] indiquent ne pas avoir eu de volonté de dissimuler l’usage des fonds, il est relevé qu’ils ont nécessairement coché la case « résidence principale » et non la case « locatif » et qu’il s’agit donc bien d’un acte volontaire.

En outre, contrairement à ce que prétendent les époux [P] [W], la société FORTUNEO n’a pas méconnu son obligation d’information. Il apparaît que les époux [P] [W] ont coché la case « résidence principale » et que le cas échéant, l’établissement bancaire n’avait aucun moyen de savoir sans requête de la part des époux [P] [W] que ceux-ci envisageaient de louer le bien. Il n’appartient pas à l’établissement bancaire d’aller questionner l’emprunteur sur d’autres modes d’utilisation des fonds que celui invoqué par l’emprunteur à l’appui de sa demande. De même, contrairement à ce que prétendent les époux [P] [W], un profane est en capacité de faire la différence entre le financement d’une résidence principale, d‘une résidence secondaire ou d’une résidence locative et le cas échéant, il lui appartient de solliciter le conseil de l’établissement bancaire. Il apparaît également que la société FORTUNEO n’a jamais entendu soutenir qu’elle ne finançait pas des investissements en résidence locative. Il apparaît toutefois que le financement d’un bien en résidence principale ou en investissement locatif comporte des implications différentes notamment en termes de taux proposés qui peuvent plus bas sur les résidences principales. De même un investissement locatif présente plus de risques qu’un investissement dans une résidence principale de sorte qu’une telle information est importante dans l’étude du dossier.

De même, la société FORTUNEO verse aux débats un échange de courriels entre elle et la banque CIC, dont M. [P] [W] est également client, lequel a produit à l’appui de sa demande de prêt des relevés bancaires du CIC mentionnant son salaire. Il ressort de ces échanges que le CIC a indiqué que les relevés étaient faux et que la falsification portait sur les soldes et certains mouvements à l’exclusion des salaires qui étaient corrects.

Il en résulte que la société FORTUNEO établit bien l’existence de fausses déclarations de la part des époux [P] [W] lors de leur demande de prêt.

Bien que la société FORTUNEO ne transmette pas plus d’informations sur les montants des soldes falsifiés, il apparaît que les époux [P] [W] ne contestent pas ce manquement se bornant à soutenir que la société FORTUNEO a été négligente dans l’examen de leur demande de prêt.

Sur ce point, les époux [P] [W] contestent l’absence de mention sur la fiche budgétaire d’information concernant les loyers et l’hébergement des emprunteurs. Toutefois, il est relevé que cette fiche a été remplie par les époux [P] [W] et que l’absence de mention sur le loyer à payer signifie en principe qu’ils ne sont pas locataires et que l’absence de mention sur d’autres crédits signifie qu’ils sont propriétaires de leur résidence principale. À cet égard, il ressort du compromis de vente signé le 26 mai 2021 qu’à cette date, les époux [P] [W] étaient domiciliés [Adresse 2]. Il en va de même de l’évaluation des charges qui relève de la seule responsabilité des époux [P] [W] et il n’appartient pas à l’établissement bancaire de solliciter des justificatifs pour des charges que les emprunteurs ont évalué à zéro euro.

Enfin, si les époux [P] [W] soutiennent être passés par un intermédiaire, en l’occurrence le vendeur du bien la société Bonim Atid pour obtenir un crédit immobilier et que c’est lui qui a transmis les documents à la banque, ils n’en rapportent pas la preuve. Il apparaît en outre que l’offre de prêt a été signée électroniquement par chacun des époux [P] [W] et non un tiers.

De même, les échanges de courriels versés aux débats par les époux [P] [W] en pièce n°11 sont bien antérieurs à l’offre de prêt puisqu’ils sont datés entre juin 2018 et octobre 2020, de même que les relevés bancaires du CIC Est et du Crédit Lyonnais qui concernent l’année 2020. Il ressort en outre d’un courriel du 6 janvier 2023 que la société BONIM ATID venderesse du bien faisant l’objet du financement litigieux serait locataire des époux [P] [W].

Enfin, si les époux [P] [W] justifient le défaut de règlement du prêt à compter du 14 juin 2024, il apparaît qu’en toute hypothèse la société FORTUNEO a mis fin à ce contrat par les deux courriers du 16 novembre 2023 prononçant la déchéance du terme rendant ainsi exigible le capital restant dû de 347 093 euros.

Il en résulte que les époux [P] [W] ont commis des manquements dans leurs obligations contractuelles en n’utilisant pas les fonds conformément à leur destination et en effectuant sur leur demande de prêt des déclarations erronées et en produisant des relevés bancaires falsifiés.

Ainsi, conformément à l’article IV point 7 du contrat du 26 juillet 2021, la société FORTUNEO était fondée à prononcer la déchéance du terme le 16 novembre 2023. Il ressort du tableau d’amortissement produit en pièce n°14 qu’à la date du prononcé de la déchéance du terme la somme exigible est évaluée à 347 093,71 euros comme le demande la société FORTUNEO.

Dès lors, la société FORTUNEO dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre des époux [P] [W] d’un montant de 347 093,71 euros.

En conséquence les époux [P] [W] seront solidairement condamnés à payer à la société FORTUNEO la somme de 347 093,71 euros assortie des intérêts au taux contractuel de 1,04 % l’an à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Les époux [P] [W] parties perdantes seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société FORTUNEO les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [P] [W] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la société FORTUNEO la somme de 2 000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Les époux [P] [W] seront déboutés de leur demande de condamnation de la société FORTUNEO à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE solidairement M. [K] [P] [W] et Mme [G] [C] épouse [P] [W] à payer à la société ARKEA DIRECT BANK exerçant sous l’enseigne FORTUNEO la somme de 347 093,71 euros assortie des intérêts au taux contractuel de 1,04 % l’an à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [P] [W] et Mme [G] [C] épouse [P] [W] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [P] [W] et Mme [G] [C] épouse [P] [W] à payer à la société ARKEA DIRECT BANK exerçant sous l’enseigne FORTUNEO la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [P] [W] et Mme [G] [C] épouse [P] [W] de leur demande de condamnation de la société ARKEA DIRECT BANK exerçant sous l’enseigne FORTUNEO à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT