— N° RG 25/00018 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZEY

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00018 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZEY

N° de minute : 25/00139

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Hanan CHAOUI + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hanan CHAOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS MABENTO VAL D’EUROPE

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Février 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 3 mai 2022, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE (le bailleur) a donné à bail commercial à la société MABENTO VAL D’EUROPE (le preneur) les locaux situés ECI VAL D’EUROPE – [Adresse 6] PARIS [Adresse 10] à SERRIS (77), moyennant un loyer annuel de variable, sur la première année, calculé au taux de 8% hors taxes sur la totalité du chiffre d’affaires annuel hors taxe et à l’issue, un loyer variable calculé au taux de 8% hors taxes sur la totalité du chiffre d’affaires annuel hors taxe lorsque celui-ci est compris entre 0 euro et 720 000 euros hors taxes et 10% hors taxes sur la totalité du chiffre d’affaires annuel lorsque celui-ci est supérieur à 720 000 euros hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, pour une somme de 64 672,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024.

— N° RG 25/00018 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZEY

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 7 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 15 avril 2019 consenti à la société MABENTO VAL D’EUROPE au titre des locaux désignés « Emplacement n°KE 7 et Réserve n°W030 » sis dans [Adresse 5] à [Localité 9].

— DIRE que le bail commercial du 3 mai 2022 est résilié depuis le 10 août 2024.

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société MABENTO VAL D’EUROPE, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et au besoin avec le concours de la force publique.

— En cas d’expulsion de la société MABENTO VAL D’EUROPE ou de restitution volontaire des locaux loués par la société MABENTO VAL D’EUROPE en exécution de l’ordonnance à intervenir, AUTORISER la SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE, bailleresse, à transférer à la déchetterie, à compter d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, tous les marchandises, meubles et biens laissés sur place par la société MABENTO VAL D’EUROPE, aux frais, risques et périls de la société MABENTO VAL D’EUROPE.

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la société MABENTO VAL D’EUROPE à régler à la SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE, en application du bail commercial du 15 avril 2019, la somme de 80 238,02 € TTC (quatre-vingt mille deux cent trente-huit euros et deux centimes) au titre des loyers, taxes, charges et accessoires dus au 30 septembre 2024, suivant un décompte du 3 octobre 2024 arrêté au 31 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la société MABENTO VAL D’EUROPE à régler à la SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE la somme de 8 023,80 € au titre des pénalités de retard dus en vertu du bail commercial du 3 mai 2022.

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la société MABENTO VAL D’EUROPE à régler à la SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE des intérêts de retard sur la somme de 80 238,02 € TTC calculés :

1. sur la base du taux d’intérêt légal majoré de cinq cents points de base,

2. avec un point de départ des intérêts fixé un mois après la date d’exigibilité des sommes dues,

3. et jusqu’au paiement complet des sommes dues.

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MABENTO VAL D’EUROPE à hauteur du dernier loyer contractuel exigible, outre les taxes, charges et accessoires exigibles en vertu du bail commercial du 3 mai 2022.

— CONDAMNER la société MABENTO VAL D’EUROPE au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 10 août 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

— CONDAMNER la société MABENTO VAL D’EUROPE à régler à la SOCIÉTÉ POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société MABENTO VAL D’EUROPE aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais liés au commandement de payer signifié le 9 juillet 2024.

A l’audience du 5 février 2025, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE a maintenu ses demandes en actualisant l’arriéré locatif à hauteur de 80 238,02 euros.

Régulièrement assignée, la société MABENTO VAL D’EUROPE n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 37 425,43 euros, arrêtée au 1 juillet 2024, après déduction des sommes suivantes qui ne sont pas des créances locatives.

— du coût du commandement de payer

— du dépôt de garantie du 28 décembre 2022 à hauteur de 16 175,00 euros

— des intérêts de retard du 03 février 2023 à hauteur de 1670,00 euros

— des intérêts de retard du 05 mai 2023 à hauteur de 1488,00 euros

— des intérêts de retard du 22 août 203 à hauteur de 3158,00 euros

— les pénalités de retard du 5 novembre 2023 à hauteur de 1542,07 euros

— les refacturations du 10 janvier 2024 à hauteur de 353,05 euros

— les refacturations du 11 janvier 2024 à hauteur de 278,06 euros

— les pénalités de retard du 10 février 2024 à hauteur de 1756,00 euros

— les refacturations du 10 mai 2024 à hauteur de 209,70 euros

— les refacturations du 10 juin 2024 à hauteur de 465,90 euros

— les refacturations du 11 juin 2024 à hauteur de 150,85 euros

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MABENTO VAL D’EUROPE et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société MABENTO VAL D’EUROPE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE, l’obligation de la société MABENTO VAL D’EUROPE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 octobre 2024 (échéance du 4e trimestre 2024 incluse) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 67 041 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MABENTO VAL D’EUROPE, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 et à compter du7 janvier 2025 pour le surplus.

Il convient de préciser que la somme comprend la déduction des sommes suivantes, non justifiées ou comme revêtant le caractère d’une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond :

— des intérêts de retard du 22 août 2023 à hauteur de 3158 euros

— des pénalités de retard du 05 novembre 2023 à hauteur de 1542,07 euros

— la refacturation du 10 janvier 2024 à hauteur de 353,05 euros

— la refacturation du 11 janvier 2024 à hauteur de 278,06 euros

— la refacturation du 10 mai 2024 à hauteur de 209,70 euros

— la refacturation du 10 juin 2024 à hauteur de 465,90 euros

— la refacturation du 11 juin 2024 à hauteur de 150,85 euros

— la facture du 26 juillet 2024 à hauteur de 1660,63 euros

— la facture du 10 septembre 2024 à hauteur de 420,06 euros

— les pénalités de retard du 01 octobre 2023/ 01 janvier 2024/ 01 juillet 2024 à hauteur de 4958,70 euros

3 – Sur l’application de la clause pénale et les pénalités de retard

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

En outre, il est demandé par le bailleur l’application d’intérêts moratoires au taux légal majoré de 5 points conformément aux dispositions contractuelles.

La majoration conventionnelle du taux d’intérêt moratoire étant susceptible de modération par le juge du fond, nonobstant les dispositions du contrat de bail, il y a lieu de faire application du taux d’intérêt légal dans les termes du dispositif de la présente décision.

4 – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MABENTO VAL D’EUROPE, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024.

En considération de l’équité, la société MABENTO VAL D’EUROPE sera condamnée à payer à la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MABENTO VAL D’EUROPE et de tout occupant de son chef des lieux situés ECI VAL D’EUROPE – [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MABENTO VAL D’EUROPE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons la société MABENTO VAL D’EUROPE à payer à la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE la somme provisionnelle de 67 041 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2024 (échéance du 4e trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, et à compter du7 janvier 2025 pour le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la société MABENTO VAL D’EUROPE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024,

Condamnons la société MABENTO VAL D’EUROPE à payer à la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président