Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 9 janvier 2025, n° 22/05317

TJ Meaux 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires a justifié sa créance au titre des charges de copropriété non payées par Monsieur [T], qui a reconnu être redevable de ces charges.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas démontré les difficultés de gestion causées par le non-paiement des charges, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a constaté que le syndicat n'a pas produit d'éléments justifiant les frais de recouvrement demandés.
Accepté
Frais de justice exposés par le syndicat
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter seul les frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 9 janv. 2025, n° 22/05317
Numéro(s) :	22/05317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric LEVYDominique COCHAIN ASSI
Parties :	son syndic en exercice LA SOCIETE VALHESTIA ayant son siege social au, Syndic. de copro.DE LA RESIDENCE [ Adresse 6 ]

Texte intégral

— N° RG 22/05317 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC4CC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 Septembre 2024

Minute n°25/18

N° RG 22/05317 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC4CC

CCC : dossier

FE :

— M^e LEVY

— M^e COCHAIN ASSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro.DE LA RESIDENCE [Adresse 6] representé par son syndic en exercice LA SOCIETE VALHESTIA ayant son siege social au [Adresse 1]

[Adresse 4]

représentée par M^e Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [T]

[Adresse 2]

représenté par M^e Dominique COCHAIN ASSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, en présence de M^me FUHRO auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [T] est propriétaire des lots de copropriété n° 71 et n°187 au sein de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 3].

La copropriété est gérée par son syndic en exercice la société VALHESTIA.

M. [T] ne réglait pas régulièrement ses charges de copropriété et à la date du 24 octobre 2022 le relevé individuel de charge de M. [T] présentait un solde débiteur de 12 706,23 euros.

Par un acte d’huissier du 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic en exercice la société VALHESTIA a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de le voir condamner à payer la somme de 12 706,23 euros au titre de ses charges de copropriété, 1200 euros à titre de dommages et intérêts et 360 euros au titre de frais de dossier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de bien vouloir :

« -REJETER les objections de Monsieur [O] [T] car irrecevables et non fondées

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [O] [T] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES RIVES DU LAC sise [Adresse 5] la somme de 2.979, 84 Euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’Assignation introductive d’instance jusqu’au jour du parfait paiement

— REJETER tous délais ou échelonnement au profit du copropriétaire débiteur compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la mauvaise foi incontestable de celuici

— REJETER la demande de délivrance des pièces justificatives pour la reprise de solde car les extraits du grand livre sont produits

— CONDAMNER Monsieur [O] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme de 1.200 Euros à titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER Monsieur [O] [T] à payer au Syndicat requérant la somme de 360 Euros TTC pour les frais de recouvrement contentieux conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 (frais de dossier)

— CONDAMNER Monsieur [O] [T] à payer au Syndicat requérant la somme de 2.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [T] aux entiers dépens d’instance y compris les frais d’huissier exposés pour la signification de l’Assignation introductive d’instance et ceux pour la signification du jugement à venir ».

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires s’en remet à la justice concernant les frais non nécessaires. Il fonde sa demande sur les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que la défaillance personnelle de Monsieur a généré des difficultés de trésorerie et contraint les autres copropriétaires à supporter sa carence de sorte qu’il a subi un préjudice dont il réclame réparation à hauteur de 1200 €.

Il sollicite enfin la somme de 360 € sur le fondement de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de frais de dossier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, M. [T] demande au tribunal de bien vouloir

« Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] de toutes demandes de paiement au titre des charges de copropriété de Monsieur [T], celles-ci ayant été intégralement soldées,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] des [Adresse 9] de toutes demandes de paiement au titre des frais, soit au 10 mai 2024, la somme de 2.623,33 €,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] des [Adresse 9] de toutes autres demandes dirigées contre ou faisant grief à Monsieur [O] [T].

Dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ».

M. [T] indique avoir payé la somme de 10 321,98 euros au titre des charges de copropriété et que le solde évalué à la somme de 2384,25 € qui correspond à des frais de recouvrement n’est pas justifié.

Il indique avoir réglé au cours de l’année 2023 la somme de 12785,01 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 2979,84 euros sans détailler selon qu’il s’agit de charges de copropriété ou de frais de recouvrement, et s’agissant des frais de recouvrement il ne les récence pas dans ses écritures.

Il ressort des écritures de M. [T] que de 2018 à 2020 le syndicat des copropriétaires lui a facturé la somme de 2384,25 euros au titre de frais de recouvrement et la somme de 239,08 de 2022 à 2024, soit la somme totale de 2623,33 euros.

S’agissant des frais de 2018 à 2020 il ressort des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires a facturé à M. [T] le 29 novembre 2018 la somme de 24 € au titre d’une mise en demeure, que le 18 juin 2019 il a facturé la somme de 160 € « constitution dossier avocat », que le 3 juillet 2019 il a facturé à M. [T] la somme de 860 € au profit de la SCP [B] « provision honoraire », que le 6 novembre 2019 il a facturé la somme de 74,14 € au titre « d’honoraire assignation [X] [F] », que le 10 décembre 2019 il a facturé la somme de 780 € au titre « d’honoraire plaidoirie [B] [G] », que le 23 avril 2020 il a facturé la somme de 114,04 euros au titre frais de signification jugement SCP [F], que le 6 mai 2020 il a facturé la somme de 300 € au titre « [B] [G] honoraire suivi exécution » et le 28 octobre 2020 la somme de 72,07 euros au titre « [X] [F] ».

Outre le fait que l’ensemble de ses frais n’est pas justifié en ce qu’il n’est pas possible de déterminer à quoi ils correspondent et s’ils ont réellement été facturés, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat de syndic portant sur ces périodes qui viennent justifier leur quantum s’ils ont été exposés par le syndic.

S’agissant des frais de 2022 à 2024, il ressort des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires a facturé la somme de 36 € le 25 octobre 2022 au titre d’une mise en demeure, la somme de 36 € le 30 novembre 2022 au titre d’une mise en demeure, la somme de 55,48 € au titre « fougère SDC/[T] facture assignation » le 30 novembre 2022, la somme de 39 € le 20 octobre 2023 au titre de frais de mise en demeure ALUR et la somme de 39 € au titre de frais de relance ALUR du 13 novembre 2023.

S’agissant des frais au titre des mises en demeure, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément, notamment les courriers qui ont été envoyés, qui viennent justifier la réalité des frais exposés. S’agissant des frais d’assignation, il ne justifie pas non plus la nature et le quantum des frais exposés.

Enfin, s’agissant de la somme de 33,60 € invoquée par M. [T] au titre des frais de la mise en demeure du 10 mai 2024, il apparaît que cette somme n’est pas comptabilisée dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elle ne peut être ajoutée au retranchée aux sommes réclamées.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’il convient de retrancher des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires l’ensemble des frais de recouvrement facturés qui n’est pas justifié par le demandeur, soit la somme totale de 2625,73 euros (2384,25 + 241,48).

Dès lors, il apparaît que le surplus des sommes demandées par le syndicat des copropriétaires soit 354,11 € (2979,84-2625,73) constitue des charges de copropriété évaluées en prenant compte les différents versements effectués par M. [T] soit la somme de 3000 € le 30 juin 2023, 2000 € le 25 août 2023, 2000 euros le 26 septembre 2023 et 5785,01 euros le 13 novembre 2023, ces versements apparaissant d’ailleurs sur le dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires et résultant d’une mise à jour des demandes par rapport à l’assignation initiale dont le montant était arrêté au mois d’octobre 2022.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 14 décembres 2016, 27 novembre 2017, 20 novembre 2018, 12 décembre 2019, 12 janvier 2021, 15 février 2022 et 14 février 2023;

— une attestation de non recours contre ces différents procès-verbaux d’assemblée générale ;

— les appels de charges émis du 17 mars au 1er octobre 2022 et du premier trimestre 2023 au deuxième trimestre 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les différentes assemblées générales. Dans ses écritures, M. [T] ne conteste d’ailleurs pas être redevable des charges de copropriété, celui-ci contestant les frais de recouvrement mis à sa charge.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [T] pour la somme 354,11 € euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 354,11 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 354,11 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus, au titre des charges et frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [T] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 360 € au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 360 € conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de frais de dossier.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément concernant les frais de dossier dont il réclame le paiement, ni le contrat du syndic qui en justifie le quantum.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [T] lui payer la somme de 360 € au titre de frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

M. [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [T] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la somme de 1 000 € en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA VAL D’EUROPE la somme de 354,11 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus, au titre des charges et frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA VAL D’EUROPE de sa demande de condamnation de M. [O] [T] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA VAL D’EUROPE de sa demande de condamnation de M. [O] [T] lui payer la somme de 360 € au titre de frais de recouvrement.

CONDAMNE M. [O] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les rives du lac sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA VAL D’EUROPE la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE