N° RG 25/00291 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GR6R

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[E] [O], [F] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN Etablissement public (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin

28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [N] [V], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [O]

comparante en personne

Monsieur [F] [H]

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 5 avenue de Bretagne – Logt 17 – 28300 MAINVILLIERS

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Juillet 2025 et mise en délibéré au 23 septembre 2025 puis prorogée au 07 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2012, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] un bail portant sur un logement ainsi qu’un garage sis à Mainvilliers .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 16 juillet 2024 , d’avoir à payer la somme de 1 855,27 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 25 mars 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 738,75 € au titre des loyers échus au 2 janvier 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2 096,38 € au 30 mai 2025 inclus, et maintient ses demandes indiquant un plan d’apurement a été conclu avec les locataires pour un remboursement de l’arriéré à raison de 50 euros par mois.

Seule Madame [E] [O] comparaît. Elle expose que Monsieur [H] a quitté le logement, qu’elle perçoit des prestations sociales , qu’un plan d’apurement a été conclu avec le bailleur et sollicite des délais de paiement.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 puis prorogée au 07 octobre 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 27 mars 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du LDCMDT16 juillet 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 17 septembre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Il n’est pas justifié par les locataires d’un congé donné par Monsieur [H] ;

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 096,38 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 mai 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [E] [O] perçoit une allocation d’adulte handicapé et des prestations sociales pour un total de 1300 €, et que ses charges s’élèvent à 1023 € par mois. Son reste à vivre s’élève à moins de 200€.

Les locataires proposent d’apurer la dette par mensualités de 50 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui a fait l’objet d’un plan d’apurement avec le bailleur.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que les locataires ont repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, il convient de constater l’accord des parties sur un plan d’apurement et leur accorder des délais de paiement de 50 € par mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, la demande de majoration n’étant aucunement fondée,

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 5, Avenue de Bretagne 28300 MAINVILLIERS, sont réunies à la date du 17 septembre 2024;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 2 096,38 € (deux mille quatre vingt seize euros et 38 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mai 2025;

CONSTATE l’accord des parties sur un plan d’apurement de 50 euros par mois ;

ACCORDE à Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s’en acquitter par paiements mensuels successifs de50 euros (cinquante euros), et le solde lors de la dernière mensualité

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [F] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION