— N° RG 24/03317 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Janvier 2025

Minute n° 25/626

N° RG 24/03317 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTS

le

CCC : dossier

FE :

Maître COLL

Maître RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaire de la résidence LE [Adresse 8] sis[Adresse 4]S, représenté par son syndic, la Société FONCIA [Localité 10], [Adresse 9] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [D] [Z] VEUVE [C] veuve [C]

née le 28 Janvier 1955 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire,prorogé du 30 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [Z] veuve [C] (ci après « Madame [Z] ») est propriétaire du lot n° 823 au sein de la copropriété « Le [Adresse 8] » sise [Adresse 3].

Madame [D] [Z] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

Par courriers recommandés du 7 mai 2021, 20 juillet 2022 et 2 juin 2023 le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10] (ci-après le syndicat des copropriétaires) l’a mise en demeure de payer successivement les sommes de 1562,99 euros, 5829, 89 euros, 7939,16 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par un acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] devant la présente juridiction aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

-10 087,40 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 10 juillet 2024, outre avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 ;

-1 696,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges de copropriété,

-1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens de l’instance.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

*la somme de 11 705,02 au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 mai 2021 ;

— *la somme 1846,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges de copropriété, ;

*la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

*la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 mars 1967 possible pour réclamer le paiement de la somme de 11705,02 euros au titre des charges de copropriété impayées par Mme [Z].

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 1846,47 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite le paiement d’une indemnité de 1200 euros en réparation des préjudices subis du fait de la résistance abusive de Mme [Z] et de sa défaillance qui a provoqué des difficultés de gestion.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Madame [Z] demande au tribunal de :

Lui octroyer un délai de paiement de trois ans ; Ordonner que la somme à payer portera intérêt réduit au moins inférieur au taux légal ; Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Le [Adresse 7] » de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 1696,57 euros ;Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Le [Adresse 7] » de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ; Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle sollicite aux visas des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que lui soit accordé un délai de paiement à hauteur de trois années pour lui permettre d’échelonner le paiement des charges impayées. Elle demande que soit ordonné que la somme à payer au syndicat des copropriétaires porte intérêt à taux réduit. Elle indique être dans une situation financière précaire et ne pas être en mesure de régler les charges réclamées. Elle précise que son époux est décédé en 2020, que la succession s’est terminée en 2023. Elle indique qu’elle a des charges mensuelles incompressibles. En sus, Madame [Z] soutient qu’elle ne vit pas dans le bien situé au sein de la copropriété. Elle indique qu’elle y héberge sa fille qui ne travaille pas et n’est pas en capacité de payer les charges. Enfin, Madame [Z] soutient être une débitrice de bonne foi.

S’agissant des frais de procédure et de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires, Madame [Z], pour s’opposer à cette demande, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, indique que la demande du syndicat est mal fondée. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires inclut dans la somme réclamée les frais d’huissier et d’avocat et réclame également la condamnation de Madame [Z] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700. Madame [Z] soutient que le syndicat formule ainsi deux fois la même demande. Madame [Z] souligne enfin, pour s’opposer à cette demande, que le syndicat ne tient pas compte de la situation économique qui est la sienne.

Pour s’opposer à la demande en dommages et intérêts, Madame [Z] indique que la demande du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée. Elle précise ne pas avoir fait preuve d’une résistance abusive. Elle souligne être une débitrice de bonne foi. Elle indique que sa situation financière et personne ne lui a pas permis de régler ses charges de copropriété sans retard.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 30 juin 2025, prorogé au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Avant l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut recouvrer des provisions, lesquelles sont exigibles dès lors que le budget de l’exercice concerné a bien été approuvé.

Il résulte par ailleurs de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de la défenderesse ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du 9 mai 2022, 12 juin 2023 et 16 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé et fixé le montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, Les appels de charges de copropriété ;Le relevé de compte de la défenderesse à la date du 10 janvier 2025 ;Les copies des mises en demeure réceptionnée par la défenderesse le 7 mai 2021, 20 juillet 2022, 2 juin 2023, 9 août 2023,

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par Madame [Z].

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 11 705,20 euros est certaine, liquide et exigible.

En conséquence, Madame [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 705, 02 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 10 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des frais de recouvrement suivants

7 mai 2021 –mise en demeure – 42 euros ;1er juin 2021 – relance mise en demeure – 33 euros ; 23 août 2021 – constitution dossier huissier – 350 euros ; 1er octobre 2021 – sommation de payer – 137,71 euros ; 20 juillet 2022 – mise en demeure – 42 euros ; 22 août 2022 – relance mise en demeure – 33 euros ; 2 juin 2023 – mise en demeure – 42 euros ; 9 août 2023 – mise en demeure – 42 euros ; 11 septembre 2023 – relance mise en demeure – 33 euros ; 23 février 2024 – remise à l’huissier – 350 euros ; 19 juin 2024 – remise à l’avocat – 350 euros ; 10 juillet 2024 – sommation de payer – 174,40 euros ; Des intérêts de retards

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat du syndic FONCIA du 16 mai 2024 prenant effet au 17 mai 2024 au 30 septembre 2025, les copies des mises en demeure et relances du 7 mai 2021, du 20 juillet 2022, du 2 juin 2023 et du 9 août 2023, la sommation de payer du 26 août 2021 et du 18 avril 2024 ainsi que des factures du syndic émises à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre du recouvrement des charges.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires produit les courriers des mises en demeure et les factures du syndic correspondantes, il est relevé qu’il ne produit que le contrat du syndic du 16 mai 2025 lequel ne justifie le quantum de ces frais que pour la période du 17 mai 2024 au 30 septembre 2025, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées au titre des factures émises par le syndic concernant les années 2021, 2022 et 2023 et antérieures au 17 mai 2024.

Concernant les frais de constitution du dossier pour l’avocat en date du 19 juin 2024, il ressort du contrat de syndic du 16 mai 2024 que ces frais ne sont facturés qu’en cas de diligence exceptionnelle ce qui n’est pas démontré.

Concernant les intérêts de retard, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement sur lequel il facture de tels intérêts.

Il ressort de l’étude des pièces que le syndicat des copropriétaires ne justifie que des frais de la sommation de payer du 1er octobre 2021 d’un montant de 137,71 euros et de la sommation de payer du 10 juillet 2024 d’un montant de 174,40 euros.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des frais de recouvrement qu’à hauteur de 312,11 euros.

En conséquence, Madame [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 312,11 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance abusive de Madame [Z] a provoqué un préjudice caractérisé par les difficultés de gestion et de trésorerie dont il réclame réparation à hauteur de 1200 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par Madame [Z] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité. Il importe de relever en outre que le demandeur n’a formé recours contre Madame [Z] qu’en juillet 2024 pour des charges anciennes datant de 2021 à 2022.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de la résistance abusive.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de réduction des intérêts

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, si la défenderesse invoque une situation financière précaire et une incapacité à régler ses charges de copropriété impayées depuis 2021, elle ne fournit que des justificatifs illisibles ne permettant en aucun cas d’attester de la précarité de sa situation financière. En outre, Madame [Z] ne fournit pas de justificatif permettant de démontrer qu’elle serait en capacité de régler sa dette à échéance régulière au vu de ses rentrées d’argent mensuelles.

Ainsi, au regard notamment de l’importance de la dette et de l’absence de tout élément susceptible de permettre au tribunal d’apprécier la capacité de la défenderesse à régler l’arriéré de charges dans les délais légaux, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de réduction du taux d’intérêt.

En conséquence, Madame [Z] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de réduction du taux d’intérêt.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Madame [Z] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Madame [Z] sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 3] prise en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10], la somme de 11 705, 02 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 10 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10], la somme de 312,11 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10] de sa demande de condamnation de Madame [D] [Z] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [D] [Z] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [D] [Z] de sa demande de réduction du taux d’intérêt légal ;

CONDAMNE Madame [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Z] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 8] » sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 10] lui payer la somme de 2700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge