— N° RG 24/04506 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-[E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Février 2025

Minute n°25/00528

N° RG 24/04506 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-[E]

le

CCC : dossier

FE :

M^e Sophie GUILLOT-TANTAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.N.C.KC 10

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ATB

[Adresse 2]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 1er août 2023, la société KC 10 a consenti un bail commercial dérogatoire à la société ATB portant sur un local commercial situé à « [Localité 8] [Adresse 1] 7 lieu-dit « pièce du chapeau » au sein du « centre commercial Carrefour [Localité 8], adresse postale : [Adresse 7] ».

Les locaux à bail sont constitués par le local n°27 d’une surface de 109 m² dont 90 m² concernant la surface de vente au titre d’une activité à titre principal de vente au détail d’articles, de produits de bien-être, d’hygiène, d’entretien et d’équipement de la maison, et de petites décorations et à titre accessoire, une activité de vente au détail d’articles, d’équipement de la personne, de loisirs, de culture, de bureaux, de cosmétiques et de produits d’alimentation ne devant pas dépasser 20 % du chiffre d’affaires hors taxes.

Le contrat a été conclu pour une durée de 24 mois à compter de la date de livraison du local devant intervenir au plus tard le 15 novembre 2023 moyennant le paiement d’un loyer fixé à 8 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes, au-delà chiffre d’affaires annuelle hors-taxes de 200 000 euros, avec un loyer minimum garanti annuel fixé à 24 000 euros HT/HC, indexé de plein droit chaque année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE.

La société KC 10 déclare que la société ATB n’a pas payé régulièrement ses loyers et charges de sorte que par un acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, elle lui a fait délivrer une sommation de payer sans viser la clause résolutoire du bail dans un délai de sept jours la somme de 34 562,84 euros dont 34 454,78 euros TTC au titre des loyers et charges dus et la somme de 108,06 euros TTC au titre des frais liés à la sommation.

Par un acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la société KC 10 a fait signifier à la société Banque Populaire Rives de [Localité 6] un procès-verbal de saisie conservatoire de créances concernant le bail commercial du 1er août 2023 à hauteur de 34 454,78 euros correspondant aux loyers et charges impayées à la date du 3 juillet 2024. Le 17 juillet 2024, la société Banque Populaire Rives de [Localité 6] a informé la société KC 10 qu’elle détenait un compte au nom de la société ATB présentant un solde créditeur de 53 336,33 euros. Ainsi par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la saisie conservatoire a été dénoncée à la société ATB.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société KC 10 a fait assigner la société ATB devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« Juger la société KC 10 recevable et bien fondée dans ses demandes ;

Condamner la société ATB au paiement de la somme de 34 454,78 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires dus selon un décompte du 3 juillet 2024 ;

Condamner la société ATB au paiement des pénalités de retard d’un montant de 10 % sur les sommes dues, à compter de l’exigibilité des sommes concernées et ce jusqu’au paiement complet des sommes dues ;

Condamner la société ATB au paiement des pénalités et des intérêts de retard au taux légal augmentée de 500 points de base sur la somme de 34 454,78 euros, à compter de l’exigibilité des sommes concernées et ce, jusqu’au paiement complet des sommes dues ;

Condamner la société ATB à régler à la société KC 10 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société ATB aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais liés à la sommation de payer du 11 juillet 2024, la saisie conservatoire du 17 juillet 2024 et à sa dénonciation du 23 juillet 2024 et autoriser Maître Sophie GUILLOT TANTAY avocat au barreau de Paris, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

La société KC 10 fonde ses demandes en paiement sur les dispositions des articles 1104 et 1728 du Code civil ainsi que sur le contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 et verse débats un décompte arrêté à la date du 3 juillet 2024 évaluant les sommes dues au titre des loyers et charges à 34 458,78 euros.

Elle sollicite également le paiement de pénalités de retard outre des intérêts calculés sur la base de l’intérêt légal majoré de cinq points de base sur la somme de 34 454,78 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignée, la société ATB n’a pas constitué avocat de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges formés par la société KC 10

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. La faculté accordée au président d’ordonner la réouverture des débats, hors le cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire.

Il est constant que la réouverture des débats emporte révocation de l’ordonnance de clôture lorsque l’affaire est renvoyée à la mise en état.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 10 de la partie 1 du contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 stipule :

« 10.1.1 Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pendant l’année civile considérée (peu important, le cas échéant que la durée de l’exploitation des locaux au titre d’une année considérée soit inférieure à 12 mois), établi dans les conditions stipulées à l’article 10.3 et dont le principe et les modalités établis conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil correspondent à des conditions constitutives et déterminantes des baux afférents aux centres commerciaux. Le pourcentage convenu est fixé en partie 2 du bail.

10.1.2 Ce loyer variable ne pourra en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti annuel égal à la valeur locative des locaux objets du présent bail.

10.1.3 Le loyer minimum garanti est égal au montant fixé en partie 2 et sera de plein droit et sans autre formalité actualisé comme il est dit le cas échéant en partie 2 puis indexé conformément aux dispositions de l’article 10.2 ci-après ».

L’article 12 de la partie 1 du contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 stipule :

« Le preneur réglera au bailleur sa quote-part des charges communes et ses charges privatives selon les dispositions ci-après. Les parties entendent, pour l’interprétation du présent article 12, ne pas vouloir restreindre l’étendue des cas et exemples cités ci-dessous pour expliquer l’obligation du preneur, leur volonté commune étant que le présent bail, sauf exception expresse, met à la charge du preneur toutes les dépenses du bailleur liées au fait du preneur, aux locaux, au centre ou à l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre ou un service commun, quelles qu’elles soient.

12.1 Charges communes

12.1.1 Le preneur devra régler au bailleur pendant toute la durée du présent bail sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur au titre de toutes les charges afférentes aux parties communes ou à usage collectif ou aux services communs de l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre et/ou du centre que ces parties communes ou à usage collectif ou ces services communs existent à la date des présentes ou viennent à être créés en particulier le cas échéant aux charges de copropriété et/ou charges de fonctionnement de l’entité collective de gestion.

12.1.2 Cette quote-part sera calculée au prorata de la surface laquelle correspond à la surface GLA de l’ensemble des locaux, le cas échéant pondérée suivant le barème prévu dans la partie 2 par rapport à la somme des surfaces GLA de l’ensemble des locaux dépendant du centre, qui sont loués ou susceptibles d’être loués, telles que, le cas échéant, pondérées suivant le barème prévu dans la partie 2. (…)

12.2.

Charges privatives

12.2.1 Le preneur devra régler au bailleur pendant toute la durée du bail, les charges privatives correspondant aux dépenses imputables aux parties privatives des locaux ou du groupe des locaux incluant les locaux si elle n’était pas incluse dans les charges communes.

12.2.2 Le preneur remboursera au bailleur toutes les dépenses imputables aux parties privatives des locaux ou d’un groupe de locaux incluant les locaux, c’est-à-dire notamment sans que cette liste soit limitative :

a) les frais occasionnés par l’entretien ordinaire, les réparations quelques soient leur nature, les grosses réparations ou le renouvellement des ouvrages, et/ éléments composant les locaux, en ce compris les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil, (…)

12.3 Paiement des charges : les charges communes et privatives sont payables par le preneur à titre provisionnel d’avance, soit chaque trimestre, aux termes de 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre soit le premier de chaque mois. Chaque provision sera égale au quart (provision trimestrielle) ou au 12e (provision mensuelle) du budget prévisionnel de l’année considérée ».

L’article 13 de la partie 1 du contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 stipule :

« Le preneur réglera au bailleur aux mêmes époques que les loyers et charges, à titre provisionnel la quote-part correspondant aux locaux de la taxe foncière et de taxe additionnelle à la taxe foncière, de tout impôt, contributions, redevances et taxes, actuelles et futures, appelés auprès du bailleur, afférents aux locaux et plus généralement des taxes, contributions, redevances et impôts actuels ou futurs liés aux locaux ou un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement. La quote-part correspondant aux locaux sera calculée en fonction de la surface exploitée laquelle correspond à la surface GLA des locaux par rapport à la somme des surfaces GLA de l’ensemble des locaux dépendant du centre qui sont loués ou susceptibles d’être loués ».

L’article 10 de la partie 2 du contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 stipule :

« 10.1.2 le montant du loyer, calculé en pourcentage du chiffre d’affaires conformément aux stipulations de l’article 10 de la partie 1 du bail est convenu au taux de 8 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes (loyers variables) au-delà d’un chiffre d’affaires annuel hors-taxes de 200 000 euros.

10.1.3 Le loyer est fixé à la somme annuelle de 24 000 euros hors-taxes telle que de plein droit et sans autre formalité, indexée conformément aux dispositions suivantes. (…) »

L’article 12 de la partie 2 du contrat de bail commercial dérogatoire du 1er août 2023 stipule :

« 12-3 Paiement des charges

Date de versement de la première provision pour charges à compter de la date de prise d’effet du présent bail

La provision sur charges sera payable trimestriellement et d’avance ».

En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement des loyers et charges, la société KC 10 verse aux débats un décompte arrêté à la date du 1er juillet 2024 présentant un solde débiteur de 34 454,78 euros et un décompte arrêté à la date du 6 janvier 2025 présentant un solde débiteur de 32 374,65 euros non signifié à la partie défaillante et non repris dans les dernières demandes.

Il ressort du décompte arrêté au 1er juillet 2024 que chaque mois le bailleur facture le loyer minimum garanti, une provision pour charges communes, une provision pour travaux et une provision pour impôts fonciers.

Le tribunal relève que les conclusions de la société KC 10 ne comportent aucun détail ni aucune explication sur les montants retenus dans le décompte au titre de chaque poste et que la société KC 10 ne verse pas non plus aux débats d’éléments de nature à justifier le quantum demandé étant précisé que le contrat de bail y compris dans ses dispositions particulières ne comporte que des éléments concernant le montant du bail et non concernant les provisions dont le paiement est réclamé par la société KC 10.

Le tribunal n’est donc pas en mesure de déterminer si les créances réclamées par la société KC 10 sont certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer la réouverture des débats afin de permettre à la société KC 10 de formuler toutes les observations utiles sur le quantum des sommes réclamées au titre des loyers et charges et de verser aux débats tout élément de nature à justifier que les créances réclamées sont certaines, liquides et exigibles, ces éléments devant également être transmis par voie de conclusions signifiées au défendeur défaillant par acte de commissaire de justice.

Il y a lieu de réserver toutes demandes y compris les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 17 février 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la SNC KC 10 à formuler toutes les observations utiles sur le quantum des sommes réclamées au titre des loyers et charges et de verser aux débats tout élément de nature à justifier que les créances réclamées sont certaines, liquides et exigibles, ces éléments devant également être transmis par voie de conclusions signifiées au défendeur défaillant par acte de commissaire de justice ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience de plaidoirie du 02 septembre 2025 à 10h00 pour clôture et plaidoirie ou dépôt ;

RESERVE l’ensemble des demandes.

Rappelle que tout message transmis par RPVA (dont des conclusions) doit être communiqué le jeudi précédant l’audience de mise en état avant minuit ; qu’à défaut, le juge n’en a pas connaissance le jour de la mise en état.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE