REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06925 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3ML

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Céline LUQUE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Madame [B] [H], conjointe, munie d’un pouvoir

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Florent LADOUCE

— Monsieur [R] [F]

— Madame [B] [H]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 07 février 2018 ayant pris effet le même jour, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] ont consenti à Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 950,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2025, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] ont fait signifier à Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] un commandement de payer pour un montant de 7 798,42 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] ont fait assigner Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

Vu les articles L213-4-3 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Déclarer l’action de Monsieur et Madame [M] recevable,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail avec effet au 3 août 2025,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et Madame [H] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à titre provisionnel aux demandeurs la somme de 7.970 euros à parfaire au jour du jugement,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à titre provisionnel aux demandeurs la somme de 950 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 3 août 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— Condamner les défendeurs à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 septembre 2025.

À l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3 719,00 € arrêtée au 21 novembre 2025 (mois de novembre inclus).

Madame [B] [H] comparait en personne et est munie d’un pouvoir pour représenter Monsieur [R] [F]. Ils indiquent ne pas souhaiter rester dans les lieux et être conscients de leur impossibilité de payer le loyer. Ils expliquent être en attente de logement social depuis deux ans. Ils invoquent un règlement intervenu au mois de novembre et sollicitent des délais de paiement.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M], étant des personnes physiques pour lesquelles le non respect de cette obligation n’est pas sanctionné, ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var (CCAPEX) le 03 juin 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 02 juin 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 7 798,42 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 02 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 février 2018 à compter du 02 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 950,00 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 02 juin 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 21 novembre 2025 à la somme de 3 719,00 €, que Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H]. La créance de Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] la somme provisionnelle de 3 719,00 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 21 novembre 2025 (échéance du mois de novembre incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Il est demandé la condamnation solidaire de Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H].

Même si les locataires sont co-titulaires du bail, leur solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une clause insérée dans le contrat de bail conformément à l’Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En l’espèce, aucune clause de solidarité n’étant prévue au bail, chacun des colocataires (et sa caution éventuelle) n’est tenu qu’au paiement de sa part du loyer et des charges. La solidarité réclamée par les demandeurs sera écartée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2 , 11 mai 2000).

En l’espèce, si la reprise du paiement des loyers n’a été que partielle, le mois d’août ayant été réglé intégralement et les loyers postérieurs en partie seulement, les locataires se sont d’ores et déjà acquittés d’une importante part de leur dette initiale, laquelle s’élevait au jour de l’assignation à plus de 7.000 euros.

Par ailleurs, les bailleurs s’en rapportent sur la demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] ne seront par suite condamnés au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut qu’en cas de non respect de l’échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement. Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu l’indexation de l’indemnité d’occupation de sorte qu’elle corresponde au montant du loyer tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi, sous déduction des paiements déjà intervenus par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] in solidum à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] à Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 février 2018 entre Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] d’une part, et Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 02 août 2025 à minuit ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 950,00 € par mois,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] la somme provisionnelle de 3 719,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 novembre 2025 (échéance de novembre incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] ;

AUTORISE Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] à s’acquitter de ces sommes à titre provisionnel en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 150,00 €, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois, et disons que si Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] règlent à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer en cours tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi entre les parties, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] et Madame [B] [H] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 02 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE