COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [17] c/ [V], [IY], [G], [C] [D] [F], [E], [BN], [U], [A] [D] épouse [Y], [P], [Z], [B] [D], [T], [N], [DH] [W] épouse [D], [R], [L], [ET] [D], [H], [X], [N] [D], [M], [KV] [CZ], [J], [I] [CZ]

MINUTE N°

Du 26 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/04339 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQHE

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Laurence CRESSIN-BENSA

M^e Céline ORENGO

la SELARL S.Z.

M^e Véronique SAURIE

le 26 Février 2025

mentions diverses

Expertise

Renvoi MEE 3 avril 2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 4 Novembre 2024 en audience publique , devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Présdent a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et mixte.

DEMANDERESSE:

S.D.C. “[17]” (Syndic S.A.R.L. REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE)

Syndic S.A.R.L. République Immobilier Société Nouvelle

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline ORENGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS:

Monsieur [V], [IY], [G], [C] [D] [F]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 1]

représenté par M^e Laurence CRESSIN-BENSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [E], [BN], [U], [A] [D] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence CRESSIN-BENSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Monsieur [P], [Z], [B] [D]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représenté par M^e Laurence CRESSIN-BENSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [T], [N], [DH] [W] épouse [D]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [R], [L], [ET] [D]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H], [X], [N] [D]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [M], [KV] [CZ]

[Adresse 18]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J], [I] [CZ]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.C.C.V. EMERIGE MEDITERRANEE ([Localité 1] LANTERNE),

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Vu l’exploit d’huissier du 21 octobre 2022 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner Monsieur [SF] [D] [F], Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu le décès de Monsieur [SF] [D] [F] le 20 juin 2021 ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire de la SCCV EMERIGE MEDITERRANEE prise en la personne de son représentant légal (RPVA le 14 février 2023) ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Monsieur [J] [I] [CZ], Madame [M] [KV] [CZ] épouse [S], ayants droit de Monsieur [SF] [D] [F] (RPVA le 20 mars 2023) ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 février 2024 qui a :

— Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires,

— Condamné in solidum Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], Monsieur [P] [D], Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Monsieur [J] [I] [CZ], Madame [M] [KV] [CZ] épouse [S] à payer la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au Syndicat des copropriétaires [17] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], Monsieur [P] [D], Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Monsieur [J] [I] [CZ], Madame [M] [KV] [CZ] épouse [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCCV EMERIGE MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens suivront le sort du principal,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 21 Mars 2024 pour conclusions des parties sur le fond ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [17] représenté par son Syndic en exercice, la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE (rpva 30 septembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 544 et 706 du Code civil,

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’acte notarié du 3 octobre 1986,

Vu le procès-verbal de constat du 5 septembre 2022,

Vu l’ordonnance de mise en état du 2 février 2024,

Vu les autres pièces versées au débat,

REJETANT TOUTES FINS, MOYENS ET CONCLUSIONS CONTRAIRES,

— DIRE ET JUGER que le fonds dominant cadastré section NM n°[Cadastre 9] n’a pas aménagé l’assiette de la servitude conventionnelle de passage grevant son fonds et nécessaire à son usage conformément au plan annexé à l’acte notarié du 3 octobre 1986,

— DIRE ET JUGER que le fonds dominant cadastré section NM n°[Cadastre 9] n’a pas usé de la servitude conventionnelle de passage pendant plus de trente ans,

EN CONSEQUENCE,

— DIRE ET JUGER que la servitude conventionnelle de passage née de l’acte du 3 octobre 1986 est éteinte,

— REJETER toute demande de condamnation à son encontre visant à créer et aménager un accès sur son talus, lieu visé à l’acte notarié du 3 octobre 1986,

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière territorialement compétent à l’initiative de la partie la plus diligente,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DIRE ET JUGER que le fonds déjà bâti et cadastré section NM n°[Cadastre 9] des consorts [D] dispose d’une issue suffisante sur la voie publique dite [Adresse 16] pour la réalisation d’une nouvelle opération de construction,

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER les Consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— DEBOUTER la société EMERIGE [Localité 1] LANTERNE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER solidairement toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 5 septembre 2022 en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la SCCV EMERIGE [Localité 1] LANTERNE venant aux droits de la société EMERIGE MEDITERRANEE (rpva 30 septembre 2024) qui sollicite de voir :

Sur le fondement des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile,

— ACCUEILLIR son intervention volontaire,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— CONDAMNER le syndicatdescopropriétairesà luipayer à titre de dommages et intérêts sur un fondement délictuel la somme de 50.000 euros par mois du 04/04/2024 jusqu’à l’intervention d’une décision définitive de la juridiction,

— Le condamner à la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ] et Monsieur [J] [I] [CZ] (rpva 25 septembre 2024), qui sollicitent de voir :

Vu les articles 682 et suivants, 706 du Code civil,

Vu l’acte notarié en date du 3 octobre 1986,

Vu la jurisprudence visée dans les présentes écritures,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

1/ à titre principal :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] de l’intégralité

de ses demandes fins et conclusions tendant à voir prononcer l’extinction de la servitude conventionnelle de passage consentie au fonds [D] par acte notarié du 3 octobre 1986

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] à réaliser aux frais du ou des propriétaires du fonds dominant [D] cadastré section NM n°[Cadastre 9] sis [Adresse 4], les travaux d’aménagement du passage sur une bande de terrain d’une largeur de 5 mètres, telle que figurée au plan annexé dans l’acte authentique du 3 octobre 1986,

— DIRE et JUGER que les frais d’entretien de la servitude de passage seront supportés en totalité par le fonds servant sur la partie reliant la parcelle NM n°[Cadastre 9] aux ouvrages de voirie existants de la résidence [17] (fonds servant) et par moitié sur le reste de l’assiette du passage s’exerçant sur les ouvrages d’ores et déjà existants de la résidence [17] (fonds servant),

2/ à titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal devrait retenir un usage partiel par le fonds dominant de la servitude de passage conventionnelle consacrée par l’acte notarié du 3 octobre 1986 ou son extinction complète,

— CONSTATER l’état d’enclave du fonds [D] en raison d’une issue insuffisante sur la voie publique compte tenu des besoins actuels de desserte du fonds [D], au jour du présent jugement,

En conséquence,

— JUGER que la servitude de passage devra s’exercer sur le tracé figuré sur le plan annexé au plan notarié en date du 3 octobre 1986, à savoir au départ de la parcelle NM[Cadastre 9] jusqu’aux ouvrages de voirie d’ores et déjà existants de la résidence [17], fonds servant

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] à réaliser aux frais du ou des propriétaires du fonds dominant [D] cadastré section NM n°[Cadastre 9] sis [Adresse 4], les travaux d’aménagement du passage sur une bande de terrain d’une largeur de 5 mètres, telle que figurée au plan annexé dans l’acte authentique du 3 octobre 1986,

— DIRE et JUGER que les frais d’entretien de la servitude de passage seront supportés en totalité par le fonds servant sur la partie reliant la parcelle NM n°[Cadastre 9] aux ouvrages de voirie existants de la résidence [17] (fonds servant) et par moitié sur le reste de l’assiette du passage s’exerçant sur les ouvrages d’ores et déjà existants de la résidence [17] (fonds servant),

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [17] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Laurence CRESSIN BENSA, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Madame [E] [BN], [U] [A] [D] épouse [Y], Monsieur [P] [Z] [B] [D] et Monsieur [V] [IY] [G] [C] [D] [F] ont changé d’avocat après l’ordonnance de clôture, et n’ont pas déposé de conclusions ni de dossier de plaidoirie. Ils sont cités dans les conclusions de maître Laurence CRESSIN BENSA, sans qu’elle indique être leur conseil.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 mars 2024, fixant la clôture différée au 4 octobre 2024 ;

Les parties ont été entendues à l’audience du 4 novembre 2024.

MOTIFS :

Le syndicat des copropriétaires [17] administre un ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 1] depuis 1987, qui a pour voisin immédiat la parcelle cadastrée NM [Cadastre 9] sise [Adresse 4] à [Localité 1].

Suivant acte notarié en date du 3 octobre 1986, l’auteur du Syndicat des copropriétaires [17] a consenti une servitude de passage au bénéfice de la parcelle cadastrée NM [Cadastre 9].

Le demandeur conclut que pendant des décennies les époux [D], propriétaires de cette parcelle NM [Cadastre 9], qui disposaient d’un accès existant sur la voie publique [Adresse 16], n’ont jamais entendu profiter de cette servitude conventionnelle de passage de sorte qu’ils n’ont jamais créé d’accès donnant sur sa voirie interne et n’ont jamais aménagé l’assiette de cette servitude.

Il indique que les époux [D] sont décédés laissant pour héritiers les défendeurs et intervenants volontaires qui ont souhaité mettre en vente le bien et ont conclu une promesse de vente autorisant un promoteur immobilier, la société EMERIGE, à déposer une demande de

permis de construire pour édifier en lieu et place du bâti existant deux bâtiments comprenant

17 logements.

Il ajoute qu’il ressort du dossier de permis de construire que l’accès carrossable pour les véhicules légers du projet doit s’effectuer depuis sa voirie interne, en créant un accès jusqu’à présent inexistant et prétendant mobiliser ainsi pour la première fois la servitude conventionnelle contenue dans l’acte du 3 octobre 1986, en l’aggravant puisque destinée à desservir deux immeubles comportant de 17 logements.

Il soutient que la servitude litigieuse est éteinte du fait de son non usage pendant plus de 30 ans, que les défendeurs ne sont pas fondés à solliciter sa condamnation à réaliser et aménager un accès sur le talus végétalisé qui servait jadis d’assiette à la servitude conventionnelle, que leur parcelle n’a jamais été enclavée, ni en situation d’enclave relative, l’accès actuel depuis la voie publique étant suffisant eu égard au projet de la Société EMERIGE.

Il fait valoir que la société EMERIGE MEDITERRANEE, qui est intervenue volontairement à la procédure, n’est pas propriétaire de la parcelle en cause, et n’a pas justifié de son intérêt ni de sa qualité à intervenir dans la procédure.

Il soutient que le fonds n’est pas enclavé car disposant d’un accès suffisant depuis l'[Adresse 16], et que les auteurs du fonds n’ont jamais eu besoin d’actionner ce service foncier.

Il fait valoir que l’acte notarié instituant la servitude conventionnelle de passage ne mentionne pas un prétendu état d’enclave du fonds invoqué par les défendeurs, et qu’une servitude

conventionnelle non conditionnée à un désenclavement, ne saurait être assimilée à une servitude légale de passage, arguant que la parcelle cadastrée section NM n°[Cadastre 9] a toujours disposé d’un accès suffisant sur la voie publique [Adresse 16], l’accès s’effectuant par un portail qui aboutit sur une voie interne à la propriété laquelle conduit au reste de la propriété bâtie (pv huissier 5 septembre 2022).

Sur la demande subsidiaire aux fins d’institution d’une servitude légale de passage sur son fonds sans prise en compte des autres fonds voisins, il indique que l’issue existante de la parcelle cadastrée section NM n°[Cadastre 9] sur la voie publique correspond à un accès d’une largeur de plus de trois mètres depuis l'[Adresse 16] avec une desserte de la partie construite du terrain par une voie interne de circulation d’une largeur allant de plus de trois mètres à près de 6,50 mètres, ce qui est suffisant eu égard aux besoins pour une opération de construction de 17 logements et en conclut que la propriété des Consorts [D] ne subit pas d’enclave ni d’enclave relative.

A titre subsidiaire, il rappelle l’article 683 du code civil, arguant qu’il aurait fallu que les Consorts [D] appellent alors à la cause les propriétaires des parcelles mitoyennes cadastrées section NM n°[Cadastre 12] et NM n°[Cadastre 5], pour déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable.

Il conclut en tout état de cause au rejet de la demande de dommages et intérêts de la Société EMERIGE, au motif qu’elle n’est pas propriétaire du fonds en cause, que son préjudice n’est pas justifié, qu’il l’a avertie dés le 12 juillet 2022 de la difficulté concernant la servitude de passage contestée, rappelant que l’exercice légitime d’un droit qui n’est pas abusif ne saurait ouvrir droit à réparation.

Il indique que cette demande est disproportionnée et invoque sa bonne foi, arguant que la préservation du droit de propriété et la volonté de libérer le terrain d’une servitude éteinte constituent un droit fondamental dont le recours au juge n’est qu’un moyen d’en garantir la protection.

Il souligne qu’il appartenait à la société EMERIGE de s’assurer de pouvoir bénéficier des services fonciers qu’elle prétend actionner pour la première fois dans le cadre de son projet de construction et qu’elle ne peut lui reprocher sa propre turpitude.

En réponse, les consorts [D] [CZ] exposent que la parcelle NM [Cadastre 9] appartient aux héritiers de feu [SF] [O] [IY] [D] (les concluants), à monsieur [V] [D] [F], à madame [E] [D] épouse [Y] et à monsieur [P] [D].

Ils concluent à l’absence d’extinction de la servitude de passage, car elle constitue un aménagement conventionnel d’une servitude légale de passage, consenti en 1986 par le propriétaire du fonds dominant en raison de l’état d’enclave du fonds [D] qui ne peut s’éteindre par le non usage car elle est imprescriptible, et car le demandeur n’établit pas la preuve du non-usage pendant le délai trentenaire qu’il invoque.

Ils concluent que l’état d’enclave du fonds [D] était la cause déterminante de l’acte

notarié du 3 octobre 1986, que l’extinction pour non-usage ne peut leur être opposée.

A titre reconventionnel, ils sollicitent de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17], aux frais des propriétaires indivis du fonds dominant (et toute personne venant à leurs droits), à réaliser les travaux d’aménagement de la servitude de passage, telle que définie par l’acte notarié l’ayant constituée, à savoir sur une bande de 5 mètres de large, telle que figurée sur le plan annexé à l’acte notarié, indiquant que seul le propriétaire du fonds servant peut endosser la qualité de maître d’ouvrage des travaux sur sa propriété (sauf à consentir une maîtrise d’ouvrage déléguée) et souscrire les assurances de construction, notamment la garantie décennale.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’état d’enclave de leur parcelle, pour ne disposer que d’une issue insuffisante sur la voie publique pour répondre aux besoins de son utilisation normale, concluant que leur parcelle dispose d’une voie d’accès à l'[Adresse 16] (au [Adresse 4]), mais que cet accès est insuffisant à l’exploitation du projet immobilier bénéficiant du permis de construire, accordé le 7 septembre 2022 au bénéfice de la société SCCV EMERIGE

MEDITERRANEE, que cela est révélé sur le cliché photographique contenu page 7 du procès verbal de constat établi par le syndicat des copropriétaires en date du 5 septembre 2022, comme étant sous-dimensionné pour permettre le passage des véhicules de secours, son étroitesse faisant peser un risque accru sur la sécurité des occupants du fonds en cas de danger ou d’incendie.

Ils ajoutent que le juge est tenu de vérifier les besoins actuels de la desserte du fonds enclavé et non ses besoins antérieurs, que l’adaptabilité de la servitude ne saurait être contrariée par les dispositions de l’article 702 du Code civil interdisant d’aggraver la charge pesant sur le fonds servant, car si l’issue initialement accordée ne correspond plus à l’usage normal du fonds, elle doit être jugée insuffisante et ouvrir droit au bénéfice de l’article 682 du Code civil, que le fonds [D] a connu une évolution majeure par l’octroi d’un permis de construire du 7 septembre 2022.

Ils concluent que le droit à la servitude est imprescriptible et ne s’éteind pas par le non usage.

En réponse, la SCCV EMERIGE [Localité 1] LANTERNE venant aux droits de la Société EMERIGE MEDITERRANEE expose qu’elle a régularisé une promesse de vente avec les époux [D] pour la vente de la parcelle en cause, qu’elle a obtenu un permis de construire.

Elle conclut à l’absence d’extinction de la servitude légale accordée par l’acte de 1986, pour cause d’enclave, cette dernière ne s’éteignant pas par non usage, même trentenaire.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour action abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires, comme n’ayant pu réaliser son opération immobilière.

Sur la procédure :

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’assignation a été délivrée le 21 octobre 2022 à Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D].

Monsieur [SF] [D] [F] n’a pas pu être assigné, comme étant décédé.

Maître Cressin-Bensa s’est constituée pour Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D] le 9 novembre 2022.

Par message RPVA du 20 mars 2023, maître Cressin-Bensa a produit l’acte de décés de monsieur [SF] [D], indiquant être l’avocat de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ], ayants droit de monsieur [SF] [D] (acte de notoriété après décés produit au débat).

Le même jour, par message RPVA, maître Cressin-Bensa a indiqué que Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ] intervenaient volontairement à l’instance, et qu’elle était leur conseil.

Dans ces conclusions, elle indiquait « en présence de Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D] » mais n’indiquait plus être leur conseil, cette mention « en présence » étant équivoque.

Dans ses conclusions du 22 juin 2023 et 11 décembre 2023, maître Cressin-Bensa indique être le conseil de l’ensemble des consorts [D] [CZ].

Dans le bordereau de communication de pièces du 25 septembre 2024, et dans ses conclusions au fond signifiées le même jour, maître Cressin-Bensa indique uniquement être le conseil de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ], les intervenants volontaires, Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D] n’étant plus visés.

A l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2024, maître Devot a déposé le dossier de plaidoirie de maître Cressin-Bensa pour l’ensemble des consorts [D] [CZ], sans distinction.

Maître Saurie s’est constituée en remplacement de maître Cressin-Bensa par message RPVA du 23 décembre 2024, après la clôture de la procédure intervenue le 4 novembre 2024 pour [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ], les intervenants volontaires.

Monsieur [V] [D] [F], Madame [E] [D] épouse [Y], et Monsieur [P] [D] ne sont pas visés dans cette constitution.

Les défendeurs [D] [CZ] devront indiquer précisément le nom de leur conseil respectif.

Sur l’intervention volontaire :

L’intervention volontaire de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ] sera déclarée recevable.

Sur le fond du litige :

Les pièces produites de parts et d’autres sont insuffisantes.

La qualité à agir des défendeurs n’est pas établie. En effet, aucun élément concernant la propriété de la parcelle en cause n’est produit, aucun acte de propriété et attestation immobilière, pas plus que la promesse de vente invoquée par la SCCV défenderesse.

Ces éléments devront être produits à l’expert judiciaire.

De parts et d’autres, il est produit des pièces et des affirmations qui divergent.

Il est donc nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, au contradictoire des parties, aux frais de la SCCV défenderesse qui invoque l’état d’enclave pour un projet immobilier qu’elle dit avoir entrepris.

L’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mixte, par mise à disposition au greffe,

DIT que les défendeurs [D] [CZ] devront indiquer précisément le nom de leur conseil respectif au juge de la mise en état par message rpva, avant l’audience de mise en état du 3 avril 2025,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [T] [N] [DH] [W] épouse [D], Monsieur [R] [L] [ET] [D], Madame [H] [X] [N] [D], Madame [M] [KV] [CZ], et Monsieur [J] [I] [CZ],

AVANT DIRE DROIT :

ORDONNE une expertise judiciaire de la parcelle cadastrée NM [Cadastre 9] sise [Adresse 4] à [Localité 1],

DESIGNE

monsieur [AJ] [K]

géomètre expert, inscrit sur la liste de la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE,

SGE LEVIER [K],

[Adresse 11],

avec pour mission de :

— convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se rendre sur les lieux, à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée NM [Cadastre 9], sise [Adresse 4], et sur la parcelle voisine de l’immeuble [17], en présence des parties, ou à défaut celles-ci ayant été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception,

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les titres de propriété, les plans annexés à ces titres, les documents cadastraux, d’arpentage ou bornage, la promesse de vente signée entre les défendeurs,

— décrire les lieux, en dresser le plan, et prendre si nécessaire toutes photographies utiles après étude des documents communiqués,

— dire si la servitude contenue dans l’acte du 3 octobre 1986 est actuellement utilisée ou utilisable, et recueillir tout élément permettant de dire si elle a été utilisée ; si oui, dire à quelle période (récente ou ancienne),

— fournir tous éléments d’appréciation permettant au tribunal de déterminer la réalité de l’état d’enclave, en recherchant notamment si lesdites parcelles ne disposent pas déjà d’une issue suffisante sur la voie publique, pour assurer leur désserte complète, et leur utilisation normale, actuelle ou envisagée,

— dans la négative, vérifier si les parcelles des parties proviennent ou non de la division d’un même fonds, par référence à l’article 684 du code civil et dire s’il existe un tracé obligatoire de désenclavement,

— le cas échéant, déterminer le passage le plus court pour l’accès à ces parcelles, et le moins dommageable pour accéder à la voie publique, conformément aux articles 682 et 683 du code civil,

— le cas échéant préciser l’assiette, les dimensions et les caractéristiques du passage à créer,

— dire s’il y a lieu de mettre en cause d’autres propriétaires,

— fournir tous élements permettant au tribunal de fixer l’indemnité due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage, en réparation du dommage qu’ils subiront de ce fait,

— prendre connaissance de la règlementation d’urbanisme en vigueur, et donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit,

— déterminer la nature des ouvrages à mettre en oeuvre pour la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux,

— donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer en cours de travaux la protection des personnes et des biens et les chiffrer,

— plus généralement faire toute constatation et formuler toute observation utiles en vue de permettre la solution du litige,

DIT que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accédit et informé de l’état de ses opérations,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, ou négligence, il sera pourvu à son remplacement d’office par le juge chargé du contrôle de l’expertise, ou à la demande de la partie la plus diligente,

DIT que le demandeur communiquera dans les plus brefs délais ses pièces numérotées sous bordereau daté,

DIT que l’expert procédera à sa mission sous le contrôle du juge chargé du service des expertises,

DIT que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT que la SCCV EMERIGE [Localité 1] LANTERNE, qui désire bénéficier de la servitude invoquée, devra consigner à la régie d’avance et des recettes du Tribunal Judiciaire de Nice avant le 31 mars 2025 la somme de 5.000 euros(CINQ MILLE EUROS) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert judiciaire,

DIT que si la partie consignataire obtient une décision d’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera d’office dispensée de consigner les frais d’expertise,

COPIE de la décision d’aide juridictionnelle devra être transmise au service des expertises,

DIT que si la partie demanderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle, les honoraires de l’expert seront pris en charge par le Trésor Public,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile, à moins que le juge chargé du contrôle de l’expertise ne décide, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DIT que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours,

DIT que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation,

DIT que lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état,

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de 8 MOIS à compter de l’avis du versement de la consignation des frais d’expertise judiciaire, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle, son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint et qu’il délivrera lui-même copie du tout à chacune des parties en cause,

DIT qu’en cas de retard, l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de délai si celui-ci s’avérait insuffisant,

DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacun des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif,

DIT que lorsque l’expert transmettrat son pré-rapport aux parties, il leur impartira un délai maximum de 6 semaines pour recueillir leurs observations récapitulatives conformément à l’article 276 du code de procédure civile et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises, et précisera s’il n’a reçu aucune observation,

DIT que dans le cas les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle,

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties,

DIT que l’expert devra immédiatement informer le juge chargé du contrôle des expertises de toute difficulté rencontrée dans l’accomplissement de sa mission,

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DIT qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE , celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 3 avril 2025, pour vérification du versement de la consignation,

RESERVE l’ensemble des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT