TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e AUDINEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e FORESTIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/10414

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXWU

N° MINUTE :

Assignation du :

29 août 2022

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [P]

Madame [Z] [B]

Madame [R] [D]

Monsieur [K] [X]

Madame [O] [X]

Monsieur [E] [A]

Monsieur [L], [G] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DE SAINT MAUR (GISM)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

Décision du 12 décembre 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/10414 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXWU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 9 octobre 2025 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et composé d’un bâtiment A, B et C.

Mme [M] [P], Mme [Z] [B], Mme [R] [D], M. [K] [X], Mme [O] [X], M. [E] [A] et M. [L] [Y] (ci-après les « demandeurs ») sont copropriétaires au sein du bâtiment A de l’immeuble.

La SCI Sol est l’unique copropriétaire du bâtiment B, et la SCI Reuilly Picpus est l’unique copropriétaire du bâtiment C.

Lors de l’assemblée générale annuelle du 30 juin 2022, les résolutions n°11, 12, 13, 16, 17 et 18 ont été adoptées.

C’est dans ces conditions que les demandeurs ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 29 août 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], à titre principal, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, Mme [P], Mme [B], Mme [D], les consorts [X], M. [A], et M. [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 24, 26, 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et les articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967, de :

« Dire et juger les demandeurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale du 30 juin 2022 dans son intégralité ;

A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions 11,12,13,16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes ;

Dispenser Mesdames [P], [B], [D], les époux [X] Messieurs [A] et [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 4] à verser à Mesdames [P], [B], [D], les époux [X] Messieurs [A] et [Y] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal, au visa des articles 21-1, 25, de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, de :

« Débouter Mesdames [P], [B], [D], les époux [X], Messieurs [A] et [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mesdames [P], [B], [D], les époux [X], Messieurs [A] et [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mesdames [P], [B], [D], les époux [X], Messieurs [A] et [Y] aux entiers dépens de l’instance. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 9 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des demandes

L’article 125 du code de procédure civile dispose que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022 (pièce n°8) que Mme [P], Mme [B], Mme [D], les consorts [X] et M. [A] se sont abstenus lors du vote de certaines résolutions. L’abstention ne conférant pas la qualité d’opposant au sens du texte précité, le tribunal relève donc que ces copropriétaires sont irrecevables à demander l’annulation de cette assemblée générale en son entier, pour défaut d’intérêt à agir. Pour la même raison, ils sont également irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°12 et 18, s’étant abstenus lors du vote.

En revanche, ces copropriétaires demeurent recevables à invoquer l’inobservation des formalités de convocation pour demander l’annulation des seules décisions adoptées auxquelles ils se sont opposés, à savoir les résolutions n°11, 13, 16, et 17.

Seul M. [Y], absent et non représenté, ayant la qualité de copropriétaire défaillant, est recevable en sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 ainsi qu’en sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°11, 12, 13, 16, 17 et 18.

2 – Sur les demandes principales fondées sur l’irrégularité des convocations

Les demandeurs soutiennent, sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé les convocations à l’assemblée générale du 30 juin 2022 à Mme [B], M. [A] et M. [Y], et qu’il n’a pas respecté le délai de 21 jours prescrit par ledit article.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir adressé les convocations suivant LRAR présentées le 8 juin 2022, et avoir respecté le délai de 21 jours qui a commencé à courir à compter du 9 juin 2022.

Sur ce,

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. (…)

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. (…) »

L’article 64 du même décret précise notamment que « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. »

— Sur la demande de M. [Y] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022

En l’espèce, il ressort des éléments versés au dossier que le syndicat des copropriétaires a adressé la convocation à M. [Y] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (pièce n°4 du défendeur), laquelle a été présentée le 8 juin 2022 et n’a pas été réclamée par M. [Y]. Comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, le délai de 21 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, soit le 9 juin 2022, et a donc expiré le 29 juin 2022. Dès lors, le délai de 21 jours a bien été respecté.

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [Y] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

— Sur la demande des autres demandeurs tendant à l’annulation des résolutions n°11, 13, 16, et 17

En l’espèce, il ressort de l’examen du dossier que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la convocation à Mme [B].

Dès lors, il y a lieu d’annuler les résolutions n°11, 13, 16, et 17 de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

3 – Sur les demandes subsidiaires de M. [Y] tendant à l’annulation des résolutions n°12 et 18 fondées sur l’abus de majorité

Il sera rappelé que l’assemblée générale est souveraine et que les juges ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée ou rejetée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

— Sur la résolution n°12

La résolution n°12 est libellée comme suit :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve, à la demande de la SCI REUILLY PICPUS, le point 3 du mail du 03 juin 2022 à 19h24 portant sur une médiation amiable ou judiciaire entre les copropriétaires des bâtiments C et B d’une part et ceux du bâtiment A d’autre part suivant son projet de résolution n°3 joint à la convocation. Le syndic précise qu’en cas d’accord favorable un budget de 2.000 € à appeler en charges communes générales est proposée avec cette résolution. »

Les demandeurs font valoir que M. [Y] est recevable et bien fondé à demander l’annulation de la résolution n°12 pour abus de majorité, car il n’entre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires de forcer des copropriétaires à entrer en médiation avec d’autres copropriétaires, moyennant la somme en charges générales de 2 000 euros, pour discuter de la reconstruction de parties privatives qui incombe au seul copropriétaire du bâtiment B.

Le syndicat des copropriétaires réfute tout abus de majorité, en soutenant qu’il est possible pour un syndicat de copropriétaires d’entrer en médiation en cas de contentieux, étant donné qu’une instance est déjà pendante devant la juridiction de céans concernant le projet de reconstruction du bâtiment C, et qu’il est ainsi dans l’intérêt du syndicat de trouver une issue amiable.

En l’espèce, c’est à juste titre que les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne peut imposer aux copropriétaires d’entrer en médiation, en engageant une somme en charges générales. Une telle mesure reviendrait à contraindre les copropriétaires minoritaires à supporter des coûts pour une démarche amiable non consentie.

Le tribunal relève en outre que la résolution litigieuse ne poursuit pas un objectif directement lié à l’intérêt collectif de la copropriété mais qu’elle favorise surtout l’intérêt particulier des copropriétaires majoritaires des bâtiments B et C, créant ainsi un déséquilibre entre ces derniers et les copropriétaires du bâtiment A.

En conséquence, la résolution n°12 doit être annulée pour abus de majorité.

— Sur la résolution n°18

La résolution n°18 est libellée comme suit :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve, à la demande de la SCI Reuilly Picpus, le point 9 du mail du 03 juin 2022 à 19h24 pour accord de l’AGO pour négocier avec la SCI Reuilly Picpus un remboursement des préjudices qu’elle a subis dans la vente de son bâtiment C, du fait de l’opposition systématique à la reconstruction du bâtiment A suivant son projet de résolution n°9 joint à la convocation ».

M. [Y] soutient que cette résolution doit être annulée pour abus de majorité, car la SCI Reuilly Picpus aura seule le pouvoir de déterminer les indemnités qui lui sont dues par le syndicat des copropriétaires, qu’elle ratifiera par la suite en assemblée générale compte tenu de la majorité dont elle bénéficie.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité en rappelant que cette résolution n°18 porte uniquement sur l’entrée en négociation du syndicat des copropriétaires avec la SCI Reuilly Picpus, et non sur l’accord de principe de l’assemblée pour indemniser la SCI Reuilly Picpus, et qu’il sera loisible à l’assemblée générale d’accepter ou non le montant de l’indemnisation convenu.

En l’espèce, cette résolution se limite à autoriser le syndicat des copropriétaires à entrer en négociation avec la SCI Reuilly Picpus, sans aucun montant d’indemnisation fixé. De la même manière, M. [Y] ne démontre pas que cette résolution poursuit un objectif contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires, ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire. Aucun abus de majorité n’est caractérisé.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°18.

4 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Eric Audineau en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Mme [M] [P], Mme [Z] [B], Mme [R] [D], M. [K] [X], Mme [O] [X] et M. [E] [A] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 et en leur demande d’annulation des résolutions n°12 et 18 de ladite assemblée ;

DECLARE Mme [M] [P], Mme [Z] [B], Mme [R] [D], M. [K] [X], Mme [O] [X] et M. [E] [A] recevables en leur demande d’annulation des résolutions n°11, 13, 16, et 17 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 ;

DECLARE M. [L] [Y] recevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 et en sa demande d’annulation des résolutions n°11, 12, 13, 16, 17 et 18 de ladite assemblée ;

DEBOUTE M. [L] [Y] de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022 en son entier ;

ANNULE les résolutions n°11, 12, 13, 16, et 17 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

DEBOUTE M. [L] [Y] de sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 ;

RAPPELLE que Mme [M] [P], Mme [Z] [B], Mme [R] [D], M. [K] [X], Mme [O] [X], M. [E] [A] et M. [L] [Y] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mme [M] [P], Mme [Z] [B], Mme [R] [D], M. [K] [X], Mme [O] [X], M. [E] [A] et M. [L] [Y] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens, avec autorisation donnée à Maître Eric Audineau en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 décembre 2025.

La greffière La présidente