Min N° 25/00721

N° RG 25/01210 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4FE

Syndic. de copro. [Adresse 13]

C/

Mme [K] [N] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric LEVY

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [N] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [N] [R] est propriétaire des lots de copropriété n°115 et 342, situés [Adresse 4] à [Localité 9].

Le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] MEAUX (77100), représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à MEAUX (77100), a fait assigner Madame [C] [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Madame [C] [N] [R] à lui payer la somme de 5.601,61 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts légaux à compter de l’assignation jusqu’au jour du parfait paiement,rejeter tous délais ou échelonnement à son profit compte tenu de l’ancienneté de la dette et de sa mauvaise foi,condamner Madame [C] [N] [R] à lui payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [C] [N] [R] à lui payer la somme de 480 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Madame [C] [N] [R] à lui payer la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais de signification de l’assignation et ceux du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025 et renvoyée à l’audience du 7 mai 2025 pour communication des pièces contradictoirement entre les parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 11], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9] est représenté à l’audience par son conseil. Il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse, indiquant qu’un échéancier de paiement d’un montant de 126 euros par mois établi entre les parties n’a pas été respecté. Il actualise la dette due pour les charges impayées à une somme totale de 6.601,61 euros arrêtée au 6 mars 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [C] [N] [R] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété bien qu’un jugement ait été rendu en date du 20 décembre 2019, la présente procédure concernant les appels de charge émis après le 2 septembre 2019. De plus, il rappelle que cette dernière n’a pas respecté l’échéancier en place afin de lui permettre d’apurer sa dette, témoignant ainsi selon lui de sa mauvaise foi.

Il affirme que cette absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Madame [C] [N] [R] comparaît à l’audience. Elle reconnaît le principe de la créance réclamée et sollicite des délais de paiement de droit commun afin de régler cette dette en sus des charges courantes.

Elle explique avoir a un enfant de 15 ans à charge et occuper un poste de préparatrice en pharmacie avec un salaire mensuel de 2.300 euros.

Elle indique subir une saisie d’un montant de 850 euros par la DGFIP qui prendra fin en juin 2025 et précise ne plus percevoir de pension alimentaire depuis 6 mois.

Concernant l’échéancier, elle explique qu’il y a seulement eu quelques refus de prélèvements.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [C] [N] [R] est propriétaire des lots n°115 et n°342, situés [Adresse 4] à [Localité 10] décompte daté au 5 mars 2025,un relevé individuel des charges entre le 1 juillet 2022 et le 18 février 2025une lettre comminatoire en date du 18 avril 2024,un accusé de réception de la mise en demeure en date du 24 avril 2024,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues les 9 mai 2023 (pour l’approbation du bilan de l’exercice de 2022 et des budgets provisionnels exercices 2023 et 2024) et 25 juin 2024 (pour approbation du bilan exercice 2023 et budgets prévisionnels exercices 2024-2025),le contrat de syndic en date du 9 mai 2023,une facture CYTIA d’un montant de 480 euros relatif aux frais de constitution et transmission du dossier à auxiliaire de justice,le jugement du 20 décembre 2019 entre les parties condamnant la défenderesse à lui verser la somme totale de 2.225,94 euros, dont la somme de 1.475,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 juillet 2019 inclus, avec en sus les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les dommages et intérêts et les frais irrépétibles, avec octroi de délais de paiement sur la somme globale par versement de 12 mensualités et une 13ème soldant la dette.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [C] [N] [R] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6.470,89 euros, après déduction des frais (170,40 euros de frais de mise en demeure ; 1.146 euros de frais d’avocat ; 110,02 euros de frais d’assignation et 72 euros de frais bancaires), la somme de 4.972,47 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [C] [N] [R] au paiement de la somme de 4.972,47 euros, au titre des charges dues à la date du 6 mai 2025 (appel de fonds du 1er trismetre 2025 inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 6 mai 2025, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

170,40 euros pour les quatre lettres de mise en demeure des 19 avril 2023, 19 juillet 2023, 10 août 2023 et 20 mars 2024,590,02 euros de frais de procédure pour l’assignation par commissaire de justice,666 euros de frais pour la constitution du dossier avocat, lettres comminatoires au conseil et transmission assignation.

S’agissant des frais de lettres de mise en demeure, le demandeur ne justifie d’aucune lettre de mise en demeure.

De ce fait, il n’est pas fondé à en demander le remboursement, il sera débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant des frais de constitution du dossier par avocat et des frais de transmissions de lettres comminatoires au conseil, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], produits des justificatifs pour un montant de 480 euros.

Cependant, en application du texte précité, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Or, il n’est pas justifié en l’espèce que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ni son suivi auraient nécessité des diligences exceptionnelles, étant par ailleurs rappelé que les honoraires d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles.

Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9] de la demande de remboursement des frais d’assignation d’huissier de justice, déjà inclus dans les dépens.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes formulées au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, même en cas de précédente condamnation de la défenderesse, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse, faisant valoir que cette dernière n’a pas respecté l’échéancier mis en place de mensualités de 126 euros par mois.

Madame [C] [N] [R] a reconnu la dette, précisant vivre seule avec son enfant âgé de 15 ans à charge pour lequel elle ne perçoit plus de pension alimentaire depuis 6 mois, et occuper un poste de préparatrice en pharmacie avec un salaire mensuel de 2.300 euros avec une saisie sur rémunération importante d’un montant de 850 euros qui prendra fin dès le mois de juin 2025.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement de droit commun en proposant de verser un montant mensuel en sus des charges courantes.

Le tribunal constate que le demandeur ne justifie pas de la mauvaise foi de la débitrice.

Compte tenu de la situation de la défenderesse, de ses charges et de son actuelle saisie sur rémunération pouvant expliquer les refus de prélèvements de l’échéancier mis en place avec le créancier, il y a donc lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si le défendeur ne respectait pas les délais de paiement octroyés en sus du règlement des charges courantes.

En conséquence, Madame [C] [N] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 100 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Madame [C] [N] [R] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; cette dernière étant redevable des charges courantes en sus des mensualités fixées pour apurer sa dette.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [N] [R] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, y compris les frais de signification de l’assignation et ceux du jugement à intervenir.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches que le demandeur a dû accomplir, il convient de condamner Madame [C] [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant en sa section 4, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [N] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 7] [Localité 9], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], la somme de 4.972,47 euros, au titre des charges dues à la date du 6 mai 2025 (appel de fonds du 1er trismetre 2025 inclus) ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de l’assignation ;

AUTORISE Madame [C] [N] [R] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [C] [N] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 8] [Localité 1], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet sise à [Localité 9], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] [R] aux dépens, y compris les frais de signification de l’assignation et ceux du jugement à intervenir ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge