MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/00320 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RRMN

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 08 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [M] [C] époux [U]

né le 12 Avril 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

Mme [Y] [U] épouse [C]

née le 01 Juin 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS ROBERT DESPIERRES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 217, et Maître Julien CARMINATI, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.C.V. [Adresse 11], RCS [Localité 8] 804 129 864, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rebecca-brigitte BARANES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 420, et Maître Alain PIREDDU, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 novembre 2016, M. [M] [C] et Mme [Y] [U], son épouse, ont acquis en l’état futur d’achèvement cinq lots d’un programme immobilier dénommé [Adresse 4], situé à [Localité 3] et édifié sous la maîtrise d’ouvrage de la société civile immobilière de construction vente (SCCV) [Adresse 11] lot 4, promoteur immobilier constructeur non réalisateur ayant son siège à [Localité 8]. Ces cinq lots, acquis au prix de 1 200 000 euros TTC, correspondent à un appartement de type 5 duplex, trois emplacements de stationnement et un local tous usages en R-2.

Alors que l’acte de vente stipulait que les lots acquis devaient être livrés au quatrième trimestre 2018, la livraison est intervenue avec réserves le 10 juin 2021.

Par assignation remise à la personne morale de la SCCV [Adresse 12] le 19 janvier 2023, M. et Mme [C] ont saisi le tribunal judiciaire de Toulouse d’une demande de réparation de leurs préjudices résultant du retard de livraison.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, M. et Mme [C] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV Zac rive gauche lot 4 à leur verser la somme de 91 646,48 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance lié au retard de livraison,

— condamner la SCCV [Adresse 12] à leur verser la somme de 18 299,88 euros en indemnisation de leur préjudice lié aux opérations de levée de réserves,

— condamner la SCCV Zac rive gauche lot 4 à leur verser la somme de 5 522 euros en indemnisation de leur préjudice financier au titre des taxes foncières et sur le logement vacant,

— condamner la SCCV [Adresse 12] à leur verser la somme de 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner la SCCV Zac rive gauche lot 4 à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la SCCV [Adresse 12] sollicite de :

— débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire, ramener à des plus justes proportions l’indemnisation de leur préjudice, en lien avec un retard de livraison de 239 jours s’étendant du 2 juillet 2020 au 10 juin 2021,

— condamner M. et Mme [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 13 mars 2025, délibéré prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SCCV [Adresse 11] lot 4 :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du même code : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi . / Cette disposition est d’ordre public ».

Enfin, aux termes de l’article 1231-1 de ce code : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte de vente stipule que les lots acquis devaient être livrés au quatrième trimestre 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. L’article 4.4.1 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement, auquel renvoie l’acte de vente, énumère la liste des évènements qui seraient notamment considérés comme causes légitimes de suspension de délai.

Son article 4.4.2 stipule que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement et la livraison des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, le vendeur et l’acquéreur devront s’en rapporter à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l’architecte du programme ou le maître d’œuvre ayant la direction des travaux ».

Le bien immobilier de M. et Mme [C] leur a été livré le 10 juin 2021, soit avec 892 jours de retard par rapport à la date limite du 31 décembre 2018 prévue à l’acte de vente.

La SCCV Zac rive gauche lot 4 justifie, par la production d’une attestation du maître d’œuvre d’exécution, d’une note technique explicative du bilan des intempéries et de leur impact sur les travaux du chantier, ainsi que des relevés météorologiques de novembre 2016 à décembre 2018, que 43 jours ouvrés, soit 59 jours calendaires de retard s’expliquent par les intempéries, qui sont une cause légitime de suspension de délai prévue par l’article 4.4.1 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement.

La SCCV [Adresse 12] produit également un « inventaire des difficultés du fait des partenaires du projet Palomaya » établi par le maître d’œuvre d’exécution, ainsi que les extraits pertinents du bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC), dont il ressort que la société Norba, attributaire du lot « menuiseries bois », a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 19 septembre 2018 et que la société François Fondeville, attributaire du lot « gros œuvre », a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire en date du 9 octobre 2018. La SCCV [Adresse 12] produit encore des procès-verbaux de constat d’huissier des 6 juillet 2018 et 25 janvier 2019 établissant les retards et les non-façons causés par cette entreprise, l’ayant contrainte à passer de nouveaux marchés. La SCCV Zac rive gauche lot 4 justifie, par ces documents, que 25 et 65 jours ouvrés de retard, soit 35 et 91 jours calendaires de retard s’expliquent par cette liquidation et ce redressement judiciaire, qui sont des causes de suspension de délai prévues par l’article 4.4.1 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement.

La SCCV [Adresse 11] lot 4 établit encore qu’elle a dû résilier le marché de la société Imothep, attributaire du lot « cloisons », en raison de la faute commise par cette entreprise, ce qui constitue une cause de suspension de délai prévue par l’article 4.4.1 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement. La société Imothep ne produisait pas les dossiers techniques, plans, détails d’exécution attendus d’elle. Il ressort de l'« inventaire des difficultés du fait des partenaires du projet Palomaya » établi par le maître d’œuvre d’exécution que cette résiliation pour faute a entraîné un retard de 30 jours ouvrés, soit 42 jours calendaires.

La SCCV [Adresse 11] lot 4 établit encore que la société Alu’mière, attributaire du lot « menuiseries extérieures », a connu des défaillances aboutissant à ce qu’elle soit placée en liquidation judiciaire par jugement du 12 novembre 2018, ce qui constitue une cause de suspension de délai prévue par l’article 4.4.1 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement. Il ressort de l'« inventaire des difficultés du fait des partenaires du projet Palomaya » établi par le maître d’œuvre d’exécution que cette liquidation judiciaire a entraîné un retard de 65 jours ouvrés, soit 91 jours calendaires.

La SCCV [Adresse 12] invoque encore le retard causé par l’inondation de l’usine fabriquant les menuiseries extérieures de la société Alu’mière, qui aurait interrompu sa production du 26 au 15 octobre 2018. Toutefois, la SCCV [Adresse 12] ne justifie pas que ce retard se serait ajouté au retard que connaissait déjà la société Alu’mière, qui a fini ainsi qu’il a été dit précédemment par être placée en liquidation judiciaire par jugement du 12 novembre 2018 fixant la date de cessation des paiements au 1er juillet 2018, antérieurement à ladite inondation du 16 juillet 2018. Or, le retard résultant de la défaillance de la société Alu’mière a déjà été pris en compte à hauteur de 91 jours calendaires, soit trois mois.

De même, la SCCV [Adresse 11] lot 4 ne justifie pas que le mouvement des gilets jaunes aurait eu un impact sur les livraisons de matériaux et l’arrivée des personnels au point de causer un retard de 14 jours calendaires.

Il en résulte que le retard justifié par une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et de livraison s’élève à 318 jours au total, soit 574 jours de retard non justifiés.

Dès lors, en livrant le bien immobilier de M. et Mme [C] avec 574 jours de retard non justifiés, la SCCV [Adresse 10] gauche lot 4 a commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices de M. et Mme [C] :

La faute de la SCCV [Adresse 12] a reporté de 574 jours, soit 19 mois, l’entrée de M. et Mme [C] dans leur bien immobilier, un appartement de type 5 duplex de 180 m², doté de deux terrasses et deux loggias d’une surface totale de près de 140 m², d’une cave et de trois parkings. M. et Mme [C] produisent un rapport d’expertise du cabinet Ethique immobilis du 11 septembre 2023, qui n’est pas sérieusement contesté, dont il ressort que la valeur locative d’un tel bien pouvait être évalué à 3 000 euros par mois en 2019 et 3 035,97 euros en 2020.

Dès lors, le préjudice de jouissance de M. et Mme [C] résultant des 19 mois de retard de livraison imputables à la faute contractuelle de la SCCV [Adresse 9] [Adresse 6] gauche lot 4 s’élève à 57 251,79 euros.

En revanche, M. et Mme [C] n’établissent pas avoir subi un préjudice de jouissance durant la levée des réserves distinct de leur préjudice de jouissance résultant du retard de livraison injustifié de 19 mois.

Par ailleurs, les taxes foncières supportées par M. et Mme [C] au titre des années 2020 et 2021 pour le bien objet du litige, de même que la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2021, n’ont pas pour cause le retard de livraison de 19 mois imputable à la SCCV [Adresse 11] lot 4.

Enfin, le préjudice moral de M. et Mme [C] n’est pas établi.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la SCCV Zac rive gauche lot 4 à verser à M. et Mme [C] une somme de 57 251,79 euros en réparation de leur préjudice résultant du retard fautif de livraison de leur appartement.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la SCCV [Adresse 12], partie perdante, aux dépens.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme [C], qui ne sont ni la partie perdante ni tenus aux dépens, la somme que sollicite la SCCV Zac rive gauche lot 4 au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCCV [Adresse 12] une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par M. et Mme [C] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SCCV Zac rive gauche lot 4 à verser à M. et Mme [C] une somme de 57 251,79 euros en réparation de leur préjudice résultant du retard fautif de livraison de leur appartement,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 12] à verser à M. et Mme [C] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE chacune des parties du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 12] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,