TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E

délivrées le :

à M^e ROBIN (C0622)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BRIJALDO (A0179)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/07208

N° Portalis 352J-W-B7F-CUP4D

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSES

Madame [L] [A], venant aux droits de Madame [B] [A],

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0622

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0179

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07208 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUP4D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de M. Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 13 mars 1991, Madame [B] [A] agissant alors tant en son nom propre qu’en qualité de mandataire de Madame [J] [P] veuve [X], Monsieur [U] [X] et Madame [R] [X] épouse [V], a donné à bail en renouvellement à Messieurs [Y] [M] et [C] [N] des locaux à destination d’hôtel meublé situés [Adresse 1] à [Localité 6] et désignés ainsi :

“Les lieux loués consistent en un rez-de-chaussée surélevé et trois étages carrés, le sous-sol formant rez-de-chaussée sur cour restant appartenir au bailleur.

La dite maison est éclairée sur le boulevard où se trouve son entrée et sur cour située derrière, sur laquelle le preneur n’a d’autre droit que celui de jour”.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1989, pour se terminer le 31 décembre 1998, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 62.000 francs (soit 9.451,84 euros) hors taxes et hors charges, payable par trimestre à terme échu, outre une provision sur charges de 1.500 francs (soit 228,67 euros).

A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Mesdames [L] [A] et [B] [A] sont devenues seules propriétaires du bien selon acte notarié régularisé le 18 avril 2011.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2010, Mesdames [L] [A] et [B] [A] ont signifié à Monsieur [T] [M] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2011 moyennant un loyer porté à 80.000 euros, hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, le bail s’est trouvé renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, pour se terminer le 31 mars 2020.

Mesdames [L] et [B] [A] ont adressé à Monsieur [T] [M], par lettre recommandée en date du 10 avril 2020, une mise en demeure de :

— leur communiquer l’acte par lequel il est venu aux droits des précédents locataires,

— de justifier d’une déclaration de sinistre pour le “trou important dans la colonne des eaux usées dont le contenu se déverse à même le sol à l’évidence depuis plusieurs mois” constaté dans la cave,

— de produire le contrat d’assurance et la dernière quittance réglée, les contrats relatifs à l’entretien des lieux, les derniers bons de visite, le contrat annuel d’entretien de la chaudière et le dernier avis de contrôle de la Commission de sécurité et des services de l’hygiène,

dans un délai d’un mois, indiquant qu’à défaut, elles entendaient se prévaloir de la clause résolutoire du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2020, Mesdames [L] et [B] [A] ont signifié à Monsieur [T] [M] une mise en demeure de :

“- remédier aux nombreuses fissures sur la façade est du bâtiment ainsi qu’aux problèmes d’étanchéité ;

— réaliser les peintures sur tous les murs extérieurs du bâtiment loué ;

— remédier à l’installation non conforme des câbles et fils non protégés qui courent le long de cette façade ;

— faire cesser la fuite d’eau depuis un tuyau façade côté cour visible depuis l’extérieur;

— organiser la collecte des ordures ménagères de manière conforme aux règles d’hygiène;

— faire procéder au contrôle de l’installation d’évacuation des eaux usées ;

— assurer l’entretien des lieux ;

— réparer les marches d’escalier cassées ;

— procéder au changement de l’installation électrique ;

— procéder au contrôle de l’état, de l’étanchéité de la toiture et le cas échéant réaliser les travaux nécessaires.

Je vous mets également en demeure de produire :

— votre contrat d’assurance et la dernière quittance réglée ;

— la copie de tous les contrats en relation avec l’entretien des lieux ;

— les derniers bons de visite ;

— le contrat annuel d’entretien de la chaudière ;

— le dernier avis de contrôle de la Commission de sécurité et des services de l’hygiène ;

— la copie de la déclaration de sinistre formalisée à la suite du dégât des eaux survenu dans la cave”,

dans le délai d’un mois, visant l’article L. 145-17 du code du commerce.

Par courrier recommandé du 24 juin 2020 adressé à l’huissier instrumentaire, le conseil de Monsieur [T] [M] a communiqué l’attestation d’assurance pour l’année en cours, l’avis favorable de la Commission de sécurité et des services de l’hygiène en date du 3 octobre 2018, une copie du registre des contrôles techniques de sécurité, du contrat de maintenance électrique en date du 26 avril 2013, du contrat de vérification de la détection incendie du 27 octobre 2016. Il a indiqué que son client s’était rapproché de sa compagnie d’assurance “au sujet du “dégât des eaux survenu dans la cave” dont il n’est cependant pas établi qu’il trouve son origine dans les locaux relevant de sa responsabilité. Il contestait les manquements de son client à son obligation d’entretien allégués et rappelait que les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil étaient à la charge du bailleur. Il sollicitait la communication de quittances de loyers réclamées à plusieurs reprises sans succès.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2020, la “Société [M] [T]” a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 juillet 2020, Mesdames [L] [A] et [B] [A] ont signifié à Monsieur [T] [M] un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-10 alinéa 4 du code du commerce invoquant des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte délivré le 28 mai 2021, Madame [B] [A] et Madame [L] [A] ont fait assigner Monsieur [T] [M] devant ce tribunal.

Madame [B] [A] est décédée le 31 janvier 2022 et Madame [L] [A] vient à ses droits.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, Madame [L] [A] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [B] [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-10 et L. 145-17 du code de commerce, de :

— constater les graves manquements commis par le locataire dans le cadre de l’exécution du bail signé le 13 mars 1991 qui constituent des motifs graves et légitimes justifiant le défaut de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction ;

— en conséquence, débouter [T] [M] de l’ensemble de ses fins et demandes ;

— constater que le bail signé le 13 mars 1991 a trouvé terme ;

— ordonner l’expulsion de [T] [M] des lieux loués sis à [Localité 6], [Adresse 1] comprenant :

— un rez-de-chaussée surélevé et trois étages carrés, le sous-sol formant rez-de-chaussée sur cour restant appartenir au bailleur ;

— ladite maison éclairée sur le boulevard où se trouve son entrée et sur cour située derrière sur laquelle le preneur n’a d’autre droit que celui de jour ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux au sein d’un garde-meubles que le preneur désignera et dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce aux entiers frais de [T] [M] en garantie de toute somme qui sont dues ;

— condamner [T] [M] au paiement au profit de [L] [A] d’une indemnité d’occupation calculée quotidiennement correspondant au montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire ;

— dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis “aux bailleresses” ;

A titre subsidiaire,

— constater qu’une mesure d’expertise sera nécessaire à l’évaluation de l’indemnité d’éviction tandis que [L] [A] s’en rapporte à la sagesse du Tribunal sur ce point ;

En tout état de cause,

— condamner [T] [M] en tous les dépens dont le coût de la notification de la mise en demeure à hauteur de 80,04 euros et du congé à hauteur de 136,68 euros ainsi que les éventuels frais d’exécution de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner [T] [M] au paiement, au profit de [L] [A], d’une somme d’un montant de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que rien ne justifie que ne soit pas ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, Monsieur [T] [M] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-10, L. 145-14, L. 145-17 et suivants, L. 145-28 du code de commerce, 1103, 1104, 1193 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— juger nul et inopérant le congé délivré par Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A] à Monsieur [T] [M], faute pour ce congé d’avoir été donné à tous les copreneurs du bail relatif à l’hôtel meublé sis [Adresse 1] à [Localité 6] en même temps et pour la même date ;

— juger irrecevables les demandes de Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A], faute pour elle d’avoir assigné l’ensemble des titulaires du bail commercial ;

— débouter en tout état de cause Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si les demandes de Madame [A] étaient considérées recevables et son congé valable :

— fixer à la somme de 404.237,50 euros l’indemnité d’éviction due par Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A] à Monsieur [T] [M], conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ;

— fixer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Plus subsidiairement :

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

— se rendre et visiter le local donné à bail commercial par [L] [A], venant aux droits de Madame [B] [A], à Monsieur [T] [M] et ses coindivisaires pour l’exploitation de l’hôtel de Bercy – [Adresse 1] à [Localité 6] aux termes d’un bail du 13 décembre 1991 ;

— décrire les locaux, et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dresser la liste du personnel employé par le locataire évincé,

— rechercher en tenant compte de la nature des activités commerciales, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, dans le cas:

* d’une perte de fonds : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial ;

* de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente, et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, lequel comprend en particulier : l’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation comprenant eux-mêmes les travaux d’aménagement et de réparation du trouble commercial subi ;

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/07208 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUP4D

— affirmer que l’expert mettra en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine ;

— donner tout autre élément d’appréciation utile à la solution du litige ;

— informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport ;

— affirmer qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, à la charge de la bailleresse, Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A], à l’origine du refus de renouvellement du bail ;

En tout état de cause :

— condamner Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [A] venant aux droits de Madame [B] [A] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 11 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 7 novembre 2024 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 16 juillet 2020 soulevée par Monsieur [T] [M]

Monsieur [T] [M] fait valoir qu’il n’est pas le seul preneur en qualité d’héritier de Monsieur [Y] [M] ; que les consorts [A] ne pouvaient pas ignorer la situation, la pluralité de propriétaires du fond de commerce figurant au Kbis qu’ils produisent eux-mêmes ; qu’il est de principe qu’en présence de copreneurs, le congé doit être donné à tous, en même temps et pour la même date, sous peine d’être nul et inopérant. Il relève qu’en l’espèce, tant le congé que l’assignation des consorts [A] à l’origine de la présente procédure ont été adressés exclusivement à Monsieur [T] [M] qui, bien qu’exploitant du fonds de commerce d’hôtel meublé sis [Adresse 1] à [Localité 6], n’est pas le seul à en être propriétaire et, par voie de conséquence, à être titulaire du bail dont il est en réalité copreneur en qualité d’héritier. Il en conclut également que l’ensemble des demandes des consorts [A] sont irrecevables pour avoir été dirigées exclusivement à l’encontre de Monsieur [T] [M].

Madame [L] [A] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [B] [A] réplique que Monsieur [T] [M] a seul formé la demande de renouvellement du bail commercial et répondu à la mise en demeure ; qu’il s’abstient de nommer précisément les prétendus cotitulaires du bail et ne produit aucun justificatif à l’appui de ses allégations. Elle fait valoir qu’alors que sur le Kbis, il est mentionné depuis le 23 décembre 1996, soit depuis près de 27 ans, les noms et prénoms de 14 indivisaires non exploitants (sans autres précisions), les bailleurs n’ont jamais été informés du décès des locataires en titre et des modalités selon lesquelles le défendeur s’est trouvé de fait à exploiter les lieux en qualité alléguée de locataire. Elle ajoute que la mention de 14 indivisaires sur le Kbis ne suffit pas à les rendre cotitulaires du bail. Elle relève que sur le Kbis, Monsieur [T] [M] apparaît comme seul exploitant des lieux loués et qu’il s’est toujours comporté comme l’unique locataire ; qu’il est seul susceptible d’être titulaire du bail.

Madame [L] [A] fait valoir qu’elle ne pouvait en tout état de cause, délivrer le congé aux 14 autres indivisaires dont l’état civil et l’adresse ne lui ont jamais été communiqués et qui ne sont toujours pas révélés dans les conclusions de la partie adverse.

* * *

Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, “A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

Selon l’article L. 145-17 du même code, “I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

Il résulte des dispositions des articles L. 145-4 et suivants du code de commerce que le congé doit être délivré par l’ensemble des titulaires du bail. De même, en cas de congé délivré par le bailleur, il doit être signifié à l’ensemble des titulaires du bail.

En outre, en cas de fonds de commerce compris dans une indivision successorale, la demande de renouvellement du bail commercial requiert le consentement de tous les indivisaires en application de l’article 815-3 du code civil.

En l’espèce, pour soutenir qu’il ne serait pas le seul titulaire du bail, Monsieur [T] [M] verse aux débats :

— un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés au nom de [M] [T] en date du 23 juin 2020 dont il ressort qu’il est exploitant du fonds de commerce sis [Adresse 1] à Paris 12ème et qui mentionne au titre de l’origine du fonds : “héritage” et quatorze indivisaires non exploitants, le “fondé de pouvoir” étant “[N] [I]” ;

— un courrier non daté de l’office notarial Bernard JEULIN – Michel KRAUS – Marc REVET – Bernard FOSSET sis à [Localité 3] selon lequel l’office est chargé du règlement des successions de Monsieur [C] [N] décédé le 23 juin 1994 et de Monsieur [Y] [M] décédé le 17 juin 1994, lesquels étaient propriétaires ensemble et pour moitié chacun, du fonds de commerce d’hôtel sis [Adresse 1] et que “parmi les héritiers laissés par Monsieur [M] [Y], se trouve : Monsieur [M] [T] (…) Héritier pour Un / Sixième. En cette qualité, Monsieur [M] [T], entend poursuivre l’exploitation du fonds de commerce (…) En conséquence, un dossier lui a été remis pour être déposé auprès du [4], en vue d’obtenir son immatriculation au registre du commerce, en qualité de Co-Propriétaire – EXPLOITANT”.

Il est exact que la bailleresse ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir été informée du décès des copreneurs initiaux et du fait que le fonds de commerce était compris dans une indivision successorale alors qu’elle produit divers courriers adressés par Monsieur [I] [N] en qualité de “cohéritier” et de “fondé de pouvoir” au nom des cohéritiers avec Monsieur [T] [M] datés des années 1996 et 1997. A cet égard, le courrier du 2 novembre 1997 mentionne en en-tête :

“[Adresse 5]

Cohéritiers [M] / [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]” ainsi que la phrase suivante : “je vous rappelle que Mr [M] étant absent (il est en congés depuis septembre 1997) et qu’il sera là Courant novembre 97, et vous prie d’expédier tout courrier relatif à l’hôtel de Bercy au nom de Mr [N] [I] (Cohéritier et “fondé de pouvoir” sur l’exploitation de l’hôtel) (…)”.

Pour autant, le bail initial impose aux preneurs en cas de cession ou de sous-location du bail d’indiquer au bailleur les noms, prénoms et adresse de leurs successeurs éventuels et si la bailleresse a pu faire preuve d’une certaine tolérance dans les années suivant le décès des copreneurs initiaux, notamment en offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2011 à Monsieur [T] [M], ce dernier ne justifie d’aucune réponse apportée à la mise en demeure de justifier de sa qualité de locataire adressée par la bailleresse le 10 avril 2020. Aucun acte de notoriété n’est communiqué permettant de connaître l’identité des héritiers des copreneurs initiaux et la seule mention au kbis de 14 indivisaires ne saurait suffire.

Or, il est essentiel pour le bailleur de connaître l’identité de son ou ses cocontractant(s) et nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, il est dans ces conditions malvenu pour Monsieur [T] [M] d’invoquer un défaut de signification du congé litigieux à l’ensemble des titulaires du bail, dont l’identité et l’adresse n’ont jamais été communiquées à la bailleresse.

En outre, Monsieur [T] [M] ne démontre pas, par les seuls éléments cités ci-dessus, que le fonds de commerce se trouve toujours en indivision successorale au moment du congé litigieux alors que l’attestation de l’office notarial versée au débat est vraisemblablement concomitante à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés intervenue le 23 décembre 1996, que par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2020, seule la “Société [M] [T]” a sollicité le renouvellement du bail et qu’encore une fois, il n’a apporté aucune réponse à la mise en demeure de justifier de sa qualité.

Or, il incombe à Monsieur [T] [M] de démontrer l’existence de l’indivision successorale à la date du congé litigieux, soit le 16 juillet 2020, près de 26 ans après le décès des copreneurs initiaux.

Dès lors, les demandes aux fins de juger nul et inopérant le congé délivré par les consorts [A] à Monsieur [T] [M] et de déclarer irrecevables les demandes de Madame [A] pour avoir été dirigées exclusivement à l’encontre de Monsieur [T] [M] seront rejetées.

Sur le bien-fondé du refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes

Par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2020, Mesdames [L] et [B] [A] ont signifié à Monsieur [T] [M] une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code du commerce de :

“- remédier aux nombreuses fissures sur la façade est du bâtiment ainsi qu’aux problèmes d’étanchéité ;

— réaliser les peintures sur tous les murs extérieurs du bâtiment loué ;

— remédier à l’installation non conforme des câbles et fils non protégés qui courent le long de cette façade ;

— faire cesser la fuite d’eau depuis un tuyau façade côté cour visible depuis l’extérieur; – organiser la collecte des ordures ménagères de manière conforme aux règles d’hygiène;

— faire procéder au contrôle de l’installation d’évacuation des eaux usées ;

— assurer l’entretien des lieux ;

— réparer les marches d’escalier cassées ;

— procéder au changement de l’installation électrique ;

— procéder au contrôle de l’état, de l’étanchéité de la toiture et le cas échéant réaliser les travaux nécessaires.

Je vous mets également en demeure de produire :

— votre contrat d’assurance et la dernière quittance réglée ;

— la copie de tous les contrats en relation avec l’entretien des lieux ;

— les derniers bons de visite ;

— le contrat annuel d’entretien de la chaudière ;

— le dernier avis de contrôle de la Commission de sécurité et des services de l’hygiène ;

— la copie de la déclaration de sinistre formalisée à la suite du dégât des eaux survenu dans la cave”,

dans le délai d’un mois.

Le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction délivré à Monsieur [T] [M] le 16 juillet 2020 est motivé par la persistance des infractions visées dans la mise en demeure du 25 mai 2020 au-delà du délai d’un mois, à savoir :

— le défaut d’entretien des lieux, faisant valoir que celui-ci a entraîné l’apparition de fissures importantes sur la façade est du bâtiment, qui est très sale, ainsi que des écaillements de peintures témoignant de problèmes d’étanchéité ; qu’une fuite d’eau depuis un tuyau façade côté cour est visible depuis l’extérieur à laquelle le locataire n’a apporté aucun remède depuis de très nombreux mois ; que des câbles et fils non protégés non conformes courent le long de cette façade témoignant de ce que le locataire ne respecte pas les règles de sécurité ; que l’installation est obsolète et ne répond pas aux normes de sécurité.

— le défaut de production par la locataire de son contrat d’assurance,

— l’absence de communication du dernier avis de contrôle des services de l’hygiène, du contrat d’entretien de la chaudière, de la déclaration de sinistre pour le dégât des eaux, de justification de contrôle des conduits de cheminée.

Madame [A] verse aux débats les éléments suivants :

— une facture de mise en sécurité de deux cheminées en date du 23 avril 2020 pour un chantier situé [Adresse 2] (l’hôtel étant au [Adresse 1]),

— deux photographies de ces cheminées,

— quatre attestations de personnes se disant locataires de l’hôtel en septembre 2020 et qui déplorent l’état des sanitaires, un hôtel insalubre où vivent des rats, des cafards et des puces de lit,

— une photographie d’une canalisation.

Aux termes du bail initial en date du 13 mars 1991, le locataire :

— “devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail, en bon état des réparations locatives, tous travaux d’entretien restant en entier à sa charge, le bailleur n’assurant d’autre obligation que le gros entretien désigné ci-dessous. Le preneur devra rendre les locaux à la fin de la location en bon état desdites réparation” ;

— “prendra l’avis du bailleur concernant la nuance des peintures à faire à l’extérieur ;

le bailleur se réserve à ce sujet le droit formel de direction dans l’intérêt de l’harmonie et de la bonne tenue des bâtiments, il pourra, quand il le jugera bon, exiger aux frais du preneur le nettoyage des vitres et la réfection des peintures extérieures” ;

— “devra effectuer à ses frais, par les soins de l’entrepreneur du bailleur, le ramonage des cheminées, et conduits de fumée assez fréquemment pour prévenir les dangers du feu, et au moins deux fois pendant l’hiver, pour ceux des appareils dont il se sert habituellement” ;

— “les frais de dégorgement et de réparation des canalisations d’évacuation sont à la charge du preneur” ;

— “il devra se prêter aux visites d’inspection prescrites dans l’intérêt de l’hygiène, de la tenue et de l’entretien de l’immeuble”;

— “il est de convention expresse entre les parties que le preneur devra entretenir à ses frais la toiture de l’immeuble, où il est locataire” ;

— “sera tenu de faire assurer contre tous les risques d’incendie, d’explosion, sans aucune exception, par une compagnie d’assurance notoirement solvable et agré[é]e par le bailleur, pour toute la durée du bail, tous les objets garnissant les lieux loués. Il devra faire assurer également les risques de voisinage, jusqu’à concurrence d’une somme représentant six fois l e montant du loyer (…). Le preneur devra, à toutes réquisitions du bailleur, justifier de l’exécution des clauses qui précèdent par la production des polices et des quittances des primes y afférentes.

Enfin, il s’engage à prévenir immédiatement, par lettre recommandée le bailleur, de tous sinistres, sous peine de demeurer personnellement responsable des dégâts (…)”.

Il incombe au locataire de justifier qu’il remplit son obligation d’entretien et d’assurance des locaux.

Or, suite à la mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code du commerce, Monsieur [M] a produit certains des justificatifs demandés mais s’est abstenu, y compris dans le cadre de la présente instance, de communiquer :

— sa police d’assurance permettant de connaître les risques assurés,

— le contrat d’entretien de la chaudière, seule une facture d’entretien postérieure, en date du 11 décembre 2020, étant communiquée,

— les justificatifs de ramonage des cheminées et conduits de fumée,

— la déclaration de sinistre au sujet du dégât des eaux survenu dans la cave alors que par courrier recommandé du 24 juin 2020 adressé à l’huissier instrumentaire, le conseil de Monsieur [T] [M] indiquait que son client s’était rapproché de sa compagnie d’assurance “au sujet du “dégât des eaux survenu dans la cave”.

Par ailleurs, il ne justifie pas plus avoir réalisé les travaux sollicités de réfection des peintures des murs extérieurs, d’entretien de l’immeuble et de sa toiture qui sont à sa charge en application des clauses du bail.

A cet égard, Monsieur [M] qui soutient entretenir parfaitement les lieux est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe, d’autant qu’il communique lui-même un rapport d’expertise unilatérale aux fins d’évaluation du fonds de commerce émanant de Madame [H] [D], expert immobilier, en date du 5 septembre 2021, dont il ressort que des chambres sont condamnées, l’expert écrivant “la dégradation de l’outil d’exploitation constatée lors de la visite impacte le coefficient applicable” (page 21).

En l’espèce et au regard tant des circonstances susdécrites (état de dégradation de l’hôtel) que de la destination des locaux (hôtel meublé à vocation sociale), Madame [A] justifie que le défaut de communication de la police d’assurance, de justificatifs d’entretien régulier de la chaudière, de ramonage des cheminées et conduits de fumée et l’absence de réalisation des travaux d’entretien susvisés à la charge du locataire constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Le refus de paiement d’une indemnité d’éviction étant fondé sur des motifs graves et légitimes, le congé avec refus de renouvellement a mis fin au bail liant les parties à compter de la date de la demande de renouvellement, soit le 29 juin 2020, sans ouvrir droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au droit au maintien dans les lieux.

Il convient donc de débouter Monsieur [T] [M] de ses demandes aux fins de voir dire qu’il peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et de désignation subsidiaire d’un expert judiciaire pour en déterminer le montant.

Monsieur [T] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2020, son expulsion doit être ordonnée dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement et il sera condamné à payer à Madame [L] [A] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer exigible.

Madame [L] [A] est déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie dès lors que le bail ne prend pas fin en application de la clause résolutoire du bail mais suite à un congé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la notification de la mise en demeure à hauteur de 80,04 euros et du congé à hauteur de 136,68 euros, et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à Madame [L] [A] une somme au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager pour la présente instance, que l’équité et la situation économique respective des parties, commandent de fixer à 3.500 euros.

Aucune demande des parties ni aucun motif ne conduisent à écarter le prononcé de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [T] [M] de ses demandes aux fins de juger nul et inopérant le congé délivré par Mesdames [L] et [B] [A] et de déclarer irrecevables les demandes de Madame [L] [A] pour avoir été dirigées exclusivement à son encontre,

Dit fondé sur un motif grave et légitime le refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 16 juillet 2020 par Mesdames [L] et [B] [A] à Monsieur [T] [M],

Dit que le congé a mis fin au 29 juin 2020, au bail du 13 mars 1991 renouvelé à compter du 1er avril 2011 liant Madame [L] [A] à Monsieur [T] [M] sans ouvrir droit à ce dernier au paiement d’une indemnité d’éviction,

Dit que Monsieur [T] [M], occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2020, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6] désignés ainsi : “Les lieux loués consistent en un rez-de-chaussée surélevé et trois étages carrés, le sous-sol formant rez-de-chaussée sur cour restant appartenir au bailleur.

La dite maison est éclairée sur le boulevard où se trouve son entrée et sur cour située derrière, sur laquelle le preneur n’a d’autre droit que celui de jour”, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour Monsieur [T] [M] de quitter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise Madame [L] [A] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [T] [M] à verser à Madame [L] [A], à compter du 30 juin 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer exigible,

Déboute Madame [L] [A] de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

Déboute Monsieur [T] [M] de ses demandes aux fins de voir dire qu’il peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, de désignation d’un expert judiciaire pour en déterminer le montant et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [T] [M] aux dépens, en ce compris le coût de la notification de la mise en demeure à hauteur de 80,04 euros (quatre-vingts euros et quatre centimes) et du congé à hauteur de 136,68 euros (cent trente-six euros et soixante-huit centimes),

Condamne Monsieur [T] [M] à payer à Madame [L] [A] la somme de 3.500 (trois mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER