— N° RG 24/02748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Avril 2025

Minute n°25/964

N° RG 24/02748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSPT

le

CCC : dossier

FE :

Maître [N] [J]

Maître [B] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE BIZIM

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [X] [L]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Marc TOULON de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2017, Madame [X] [L] a donné à bail à la société GROUPE BIZIM un terrain nu situé [Adresse 4] ([Adresse 6]), cadastré section AM, n° [Cadastre 5], [Cadastre 9], [Cadastre 2], pour une durée de 3 – 6 – 9 années, moyennant un loyer mensuel de 500 € TTC.

Le bailleur a conféré au preneur un pacte de préférence.

Par acte notarié du 28 avril 2022, Madame [X] [L] a conféré à la société ALTAREA COGEDIM IDF la faculté d’acquérir le terrain donné en location à la société GROUPE BIZIM.

Maître [T] [E], notaire, a adressé le 20 mai 2022 à la société GROUPE BIZIM une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ayant pour objet « purge du pacte de préférence ».

Dans sa réponse en date du 23 juin 2022, la société GROUPE BIZIM a communiqué, notamment, son intérêt à se substituer à la société ALTAREA COGEDIM IDF dans les droits et obligations qu’elle tient de la promesse de vente et, avant de s’engager définitivement, réclamé la communication de ce document.

Les échanges entre les avocats des parties n’ont pas permis de trouver une solution amiable au litige.

Suivant acte de commissaire de justice du 9 décembre 2022, la société GROUPE BIZIM a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux Madame [L] pour demander de constater qu’elle est titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, subsidiairement requalifier la convention des parties en bail commercial, prononcer la nullité de la notification du 20 mai 2022 et condamner Madame [L] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Devant le juge de la mise en état, Madame [L] a soulevé la prescription de l’action de la société GROUPE BIZIM.

Par ordonnance du 3 juillet 2023, le juge de la mise en état a, notamment, déclaré irrecevable l’action initiée par la société GROUPE BIZIM contre Madame [L] tendant à la requalification du « contrat de location de terrain nu » en bail soumis au régime des baux commerciaux.

La société GROUPE BIZIM a interjeté appel de cette ordonnance.

Suivant arrêt du 2 mai 2024, la cour d’appel de Paris a, notamment, infirmé l’ordonnance du 3 juillet 2023, sauf à ce qu’a été déclarée irrecevable l’action initiée par la société GROUPE BIZIM contre Madame [L] tendant à la requalification du « contrat de location de terrain nu » daté du 5 mai 2017, et renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Devant le juge de la mise en état, Madame [L] a soulevé l’absence de qualité et d’intérêt à agir de la société GROUPE BIZIM et demandé sa condamnation au paiement d’une amende civile de 1 500 € pour recours dilatoire. La société GROUPE BIZIM a, reconventionnellement, sollicité la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 1 500 € d’indemnités pour incident dilatoire et enjoint Madame [L] de lui communiquer sous astreinte la promesse de vente consentie à la société ALTAREA COGEDIM IDF.

Par ordonnance du 10 février 2025, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté les demandes des parties, et déclaré sans objet la demande de communication de la promesse de vente présentée par la société GROUPE BIZIM.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la société GROUPE BIZIM demande au tribunal de :

« Débouter Madame [L] de ses demandes ;

Prononcer la nullité de la notification du 20 mai 2022 à titre de purge du pacte de préférence ;

Condamner Madame [L] à payer à la société GROUPE BIZIM la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Madame [L] à payer à la société GROUPE BIZIM la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Madame [L] aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme DOULET, Avocat ;

Rappeler que l’exécution provisoire s’attache de droit à la décision à intervenir. »

La société GROUPE BIZIM expose, à l’appui de ses prétentions, se fondant sur l’article 1104 du code civil et sur le principe selon lequel la fraude corrompt tout :

— Que le contrat de location conclu le 5 mai 2017 entre elle et Madame [L] stipule un pacte de préférence ;

— Qu’elle a reçu la lettre recommandée de Maître [T] [E] ayant pour objet « purge du pacte de préférence » le 31 mai 2022 ;

— Qu’elle a répondu au notaire le 23 juin 2022, dans le délai d’un mois de cette notification, pour l’informer de son intention d’exercer son droit de préférence et pour lui demander la communication de la promesse de vente ;

— Que la notification valant purge du pacte de préférence avait sciemment omis certaines informations permettant l’exercice du droit de préférence, notamment la date d’achat définitif, les conditions de financement ou encore l’acquisition concomitante de parcelles voisines ;

— Que ni Madame [L], ni son notaire n’ont répondu à cette demande de communication de la promesse de vente ;

— Qu’elle en a déduit que la société ALTAREA COGEDIM IDF bénéficiait d’avantages dont elle était elle-même exclue, et que les conditions de la vente projetée qui lui avait été notifiées dans le cadre de la mise en œuvre de la purge du pacte de préférence, et notamment celle du prix, ne correspondaient pas aux termes de la promesse de vente ;

— Que la vente des parcelles louées par la société GROUPE BIZIM s’intègre dans une opération immobilière englobant des parcelles qui leur sont contiguës et qui appartiennent également à Madame [L] ;

— Que pour être réussie, cette opération, qui doit se conformer aux prescriptions du plan local d’urbanisme tout en demeurant rentable, doit être réalisée sur la totalité des parcelles appartenant à Madame [L], les pertes liées au coût de construction de logements sociaux sur les parcelles louées par la société GROUPE BIZIM étant compensées par le prix des lots vendus en accession libre sur les parcelles qui leur sont contiguës ;

— Que dans ce contexte, la notification valant purge du pacte de préférence avait pour objectif d’évincer la société GROUPE BIZIM du projet en lui adressant une offre de vente au prix manifestement prohibitif et donc dissuasif de 900 000 € ;

— Que les termes de la promesse de vente consentie le 28 avril 2022 confirment le caractère frauduleux de la notification valant purge du pacte de préférence, en révélant que deux promesses de vente avaient été précédemment conclues entre les parties le 3 mai 2021, la première portant sur la parcelle AM [Cadastre 9] pour un prix de 245 960 €, et la seconde sur les parcelles AM [Cadastre 5] et [Cadastre 2] pour un prix de 655 050 € ;

— Que le prix stipulé aux deux promesses conclues le 3 mai 2021 s’élevait à la somme totale de 901 010 €, portée à la somme de 900 000 € dans la promesse du 28 avril 2022, ce prix ayant été opportunément affecté aux seules parcelles AM [Cadastre 9], AM [Cadastre 5] et AM [Cadastre 2] pour empêcher frauduleusement la société GROUPE BIZIM d’exercer son droit de préférence ;

— Qu’en réalité, et compte tenu de l’indivisibilité de l’opération, les deux promesses du 3 mai 2021 révèlent que ce prix se rapporte à l’intégralité des parcelles concernées par l’ensemble du projet immobilier (35 % en logement locatif social et 65 % de logement en accession à la propriété) ;

— Que le prix mentionné à la notification valant purge du pacte de préférence, soit 900 000 €, est quatre fois supérieur à l’estimation de la valeur des seules parcelles louées par la société GROUPE BIZIM, fixée le 13 mai 2017 par l’agence Pascal entre 210 000 € et 230 000 €, alors que les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 12] [Cadastre 8] avaient été achetées 7 622,45 € le 17 juin 1988, la parcelle [Cadastre 14] ayant ensuite été divisée en parcelles AM [Cadastre 2] et AM [Cadastre 3], cette dernière ayant été vendue 5 210 € le 15 octobre 2012 ;

— Que le prix de 900 000 € ne correspond donc pas à la seule valeur des parcelles sur lesquelles porte le droit de préférence de la société GROUPE BIZIM ;

— Que le comportement fautif de Madame [L] résulte de son attitude contraire à la bonne foi, justifiant l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, Madame [L] demande au tribunal de :

« DEBOUTER la société GROUPE BIZIM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant :

CONDAMNER la société GROUPE BIZIM au paiement à [X] [L] de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, étant rappelé qu’aucun article 700 n’a été accordé par la Cour d’appel de [Localité 16] ;

CONDAMNER la société GROUPE BIZIM aux entiers dépens. »

Madame [L] expose, à l’appui de ses prétentions :

— Que l’information transmise par son notaire le 20 mai 2022 a été exhaustive et a respecté tant l’esprit que la lettre du contrat de location ;

— Que le contrat de location ne prévoit pas la communication de la promesse de vente du 28 avril 2022 ; que les dispositions relatives au droit de préférence de la société GROUPE BIZIM ne prévoient à aucun moment qu’une notification incomplète entraîne son annulation ; que la demande de nullité de la société GROUPE BIZIM n’a aucun fondement textuel ;

— Que la société GROUPE BIZIM n’a pas mis en œuvre son droit de préférence dans le délai d’un mois prévu dans le contrat de location ; qu’elle en est désormais déchue.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de la notification du 20 mai 2022

Selon l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Vu le principe « la fraude corrompt tout ».

Il est acquis que le fait pour le débiteur d’un pacte de préférence d’offrir au bénéficiaire d’acquérir à un prix exorbitant et dissuasif peut constituer une fraude.

Il appartient au bénéficiaire du pacte de préférence de rapporter la preuve que le prix convenu entre le cédant et l’acquéreur a été frauduleusement surévalué en vue de le dissuader d’exercer son droit de préférence.

En l’espèce, le contrat de location de terrain nu signé le 5 mai 2017 entre Madame [L] et la société GROUPE BIZIM comporte, à titre de convention accessoire, un pacte de préférence prévoyant que si, au cours du bail, Madame [L] se décide à vendre le terrain loué, elle sera tenue, avant de réaliser la vente, de faire connaître à la société GROUPE BIZIM, par lettre recommandée, les noms, prénoms, profession et domicile du candidat à l’acquisition, ainsi que le prix offert par celui-ci, les modalités de paiement et les conditions générales de la vente projetée. Le contrat de location stipule en outre qu’à égalité de prix, Madame [L] devra donner préférence à la société GROUPE BIZIM, qui aura le droit d’exiger que ledit terrain soit vendu moyennant un prix égal à celui qui aura été offert au bailleur et aux mêmes conditions.

Le 20 mai 2022, Madame [L], par l’intermédiaire de son notaire, a notifié à la société GROUPE BIZIM, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception produite aux débats, son intention de vendre les parcelles objet du contrat de location du 5 mai 2017 à une société, ALTAREA COGEDIM IDF, dont elle a communiqué la raison sociale, le siège social et le numéro SIREN. Cette notification a précisé le prix offert par cette société – 900 000 € – et ses modalités de paiement – « paiement comptant ». Cette notification a listé les conditions générales de la vente projetées sous la forme de conditions suspensives.

Il en résulte que la notification du 20 mai 2022 a respecté les exigences contractuelles stipulées au contrat de location de terrain nu signé le 5 mai 2017 et qu’elle n’encourt aucune nullité de ce chef.

Par ailleurs, la société GROUPE BIZIM soutient que le prix de vente convenu entre les parties a été surévalué afin de la dissuader d’exercer son droit de préférence et de l’évincer des parcelles qu’elle louait.

Elle produit, pour en justifier, l’acte notarié valant promesse unilatérale de vente du 28 avril 2022, qui concerne les parcelles section AM, n° [Cadastre 9], [Cadastre 5] et [Cadastre 2] sur lesquelles s’étend le droit de préférence de la société GROUPE BIZIM. Cet acte fait état d’une vente à un prix de 900 000 € payable comptant.

Cependant, il convient de constater que les éléments mentionnés sur la notification du 20 mai 2022 valant purge du droit de préférence sont bien conformes à ceux de cette promesse unilatérale de vente.

La société GROUPE BIZIM produit en outre l’attestation de l’agence PASCAL datée du 13 mai 2017 fixant la valeur des parcelles louées entre 210 000 € et 230 000 €. Cette attestation précise cependant que cette indication de prix ne peut être assimilée à une expertise ; elle rappelle que toute expertise doit être établie par un expert immobilier, en possession de tous les paramètres et documents nécessaires à ce travail.

Cette attestation ne résultant pas d’une expertise établie contradictoirement entre les parties, elle ne pourra être retenue pour apprécier la valeur des parcelles section AM, n° [Cadastre 5], [Cadastre 9], [Cadastre 2] objet du droit de préférence de la société GROUPE BIZIM.

La société GROUPE BIZIM produit en outre une fiche de renseignements délivrée par le Service de la publicité foncière de [Localité 15], faisant état de ce que Madame [L] a acquis, le 17 juin 1988, les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 12] [Cadastre 8] pour un prix de 50 000 F, soit 7 622,45 €.

Néanmoins, l’ancienneté de cet acte de vente, conclu il y a près de 40 ans, ne peut suffire à établir la valeur actuelle des parcelles AM [Cadastre 5] et AM [Cadastre 2] qui résulte de la division de la parcelle AM [Cadastre 8].

La même fiche de renseignement établit que la parcelle [Cadastre 12] [Cadastre 3], qui résulte de la division de la parcelle [Cadastre 12] [Cadastre 8], a été vendue 6 210 € le 15 octobre 2012.

Cependant, il convient de constater qu’outre son ancienneté, cette vente a porté sur une parcelle qui n’est pas incluse dans le droit de préférence fixé par le contrat de location de terrain nu signé le 5 mai 2017, de sorte qu’elle ne pourra permettre d’établir la valeur des parcelles cadastrées section AM, n° [Cadastre 5], [Cadastre 9], [Cadastre 2].

Dès lors, la société GROUPE BIZIM, qui échoue à rapporter la preuve de la valeur réelle des parcelles objet de son droit de préférence, n’établit pas que le prix figurant à la promesse unilatérale de vente du 28 avril 2022 est surévalué et que la notification du 20 mai 2022 est entachée de fraude.

Par conséquent, sa demande de nullité de la notification du 20 mai 2022 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.

En l’espèce, la société GROUPE BIZIM se contente d’affirmer que les éléments du dossier caractérisent le comportement fautif de Madame [L], sans plus de précision. Cette seule affirmation ne peut suffire à caractériser la faute commise par Madame [L].

En outre, la société GROUPE BIZIM ne justifie d’aucun préjudice à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 5 000 €.

Dès lors, les conditions de la responsabilité délictuelle ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive formée par la société GROUPE BIZIM sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GROUPE BIZIM, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie de condamner aussi la société GROUPE BIZIM, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à Madame [L], la somme de 2 000 €.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de la notification du 20 mai 2022 formée par la société GROUPE BIZIM ;

REJETTE la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive formée par la société GROUPE BIZIM ;

CONDAMNE la société GROUPE BIZIM aux dépens ;

CONDAMNE la société GROUPE BIZIM à payer à Madame [X] [L] la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT