MINUTE N°

N° RG 24/00157 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ4Z

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT

C/

Monsieur [I] [Y]

Madame [N] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Y] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [Y] – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [Y]

Madame [N] [Y]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 février 2014, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT a donné à bail à monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 599,85 € et 299,09 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 août 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion sous astreinte de monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] ; de dire que les meubles éventuellement laissés sur place pourront être vendus au bénéfice du bailleur; et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 709,62 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.269,13 €, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT précise être favorable à l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 100 euros par mois, en considération des efforts de paiement consentis par les locataires depuis la délivrance de l’assignation.

Monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] bien que régulièrement cités, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 19 février 2014 contient une clause résolutoire (article 12 bis) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 4.935,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT produit un décompte démontrant que monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais onn justifiés ou compris dans les dépens, la somme de 663,62 € à la date du 26 juin 2025.

Monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y], absents, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT cette somme de 663,62 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (13 août 2024), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire .

Il est vrai que les défendeurs ne sont pas présents à l’audience et ne formulent aucune demande de délais de paiement. Toutefois, ils ont accompli un effort financier important et la dette qui subsiste est considérablement réduite depuis l’assignation. Ils ont repris le paiement du loyer courant et verse régulièrement un supplément pour apurer leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments, monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] seront autoriséq à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’astreinte, de vente des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT, monsieur [I] [T] DJANDJA et madame [N] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2014 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT et monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 octobre 2024 ;

CONDAMNONS monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT à titre provisionnel la somme de 663,62 € (décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant virement de 1.000 eiuros en date du 12 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 ;

AUTORISONS monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes relatives aux meubles et à l’astreinte sont sans objet ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] soient condamnés à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU [Localité 7] VERT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [I] [Y] et madame [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,