— N° RG 25/00067 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2CJ

Date : 14 Mai 2025

Affaire : N° RG 25/00067 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2CJ

N° de minute : 25/00230

Formule Exécutoire délivrée

le : 16-05-2025

à : M^e Morgan JAMET + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. LES SAISONS DE [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Thomas VIDAL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. LE INVEST

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Avril 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 2 juin 2021, la S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE, a donné à bail commercial à la S.A.S LE INVEST des locaux situés dans une galerie marchande au sein d’un centre commercial, [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 9.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le local a été livré le 29 septembre 2021 et un état des lieux d’entrée a été établi à cette même date.

La date de prise d’effet du bail correspondant à la date de livraison du local commercial était prévisionnellement fixée au 15 novembre 2021 au plus tard, sans qu’elle ne revête aux termes de la convention un caractère contractuel. Le procès-verbal de fin de travaux d’aménagement faisait mention d’une date d’ouverture au public le 15 mars 2022.

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Suivant avenant au contrat de bail en date du 30 mars 2022, les parties ont alors convenu de reporter la date d’ouverture au public au 15 mars 2022 et le bailleur a accepté que le loyer ne soit dû par le preneur qu’à compter de cette même date.

Le preneur ayant accumulé des retards dans le paiement du loyer, les parties se sont rapprochées et ont conclu le 21 juin 2024 un protocole d’accord transactionnel d’échelonnement de la dette de loyers d’un montant de 19.154,02 € TTC arrêtée au 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour une somme de 22.127,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 23 janvier 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de voir:

— Constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 2 juin 2021 est acquise depuis le 19 octobre 2024 ;

En conséquence,

— Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société Le Invest et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Condamner la société Le Invest au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 199,23 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, outre les charges et indexation telles que prévues au bail due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la société Les Saisons de [Localité 5] ;

— Condamner la société Le Invest, à titre provisionnel, à payer à la Les Saisons de [Localité 5] la somme en principal d’un montant de 25.116,27 euros, selon le décompte locatif établi à la date du 30 décembre 2024, à parfaire ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 21 septembre 2024 et jusqu’à parfait paiement ; – Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance ;

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Les Saisons de [Localité 5] en sa qualité de bailleur ;

— Condamner la société Le Invest à payer à la société Les Saisons de [Localité 5] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

A l’audience du 2 avril 2025, la S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée à personne habilitée, la S.A.S LE INVEST n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 19553,04 euros, arrêtée au 13 septembre 2024, après déduction du coût du commandement de payer, du dépôt de garantie et du rappel d’indexation du dépôt de garantie, qui ne sont pas des créances locatives et dont il est présentement opéré la déduction.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S LE INVEST et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S LE INVEST depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE, l’obligation de la S.A.S LE INVEST au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation actualisés au 30 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 22.716,69 euros (après déduction du dépôt de garantie et de son indexation) somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S LE INVEST, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19553,04 euros à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S LE INVEST, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

En considération de l’équité, la S.A.S LE INVEST sera condamnée à payer àla S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 20 octobre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S LE INVEST et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S LE INVEST, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S LE INVEST à payer àla S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE la somme de 22 716,69 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 19553,04euros et à compter du 23 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S LE INVEST aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024,

Condamnons la S.A.S LE INVEST à payer àla S.A.S LES SAISONS DE [Localité 5] représentée par la S.A.S NHOOD SERVICES FRANCE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président