TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00292 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4FH

DEMANDEUR :

Société CRISTAL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M. [M] [K], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de Chambéry du 08 décembre 2025 portant le n°N-73065-2025-003231,

représenté par M^e Nathalie OLIVIER, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 octobre 2017, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, a donné à bail à Monsieur [N] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 268,11 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 95,83 euros.

Par contrat distinct en date du 26 octobre 2017, la SEML Cristal Habitat a également donné à bail à Monsieur [N] [E] un garage n°88 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 47,67 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,04 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [N] [E] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats du 26 octobre 2017, pour un montant en principal de 2071,78 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 26 juin 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition des clauses résolutoires stipulées dans les contrats de bail du 26 octobre 2017 et la résiliation des baux à compter du 27 août 2025,

— ordonner à Monsieur [N] [E] de libérer le logement et le garage objets des deux baux dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 3874,74 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation des contrats jusqu’à la libération effective de chaque local,

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Monsieur [N] [E] aux dépens.

À l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire est renvoyée à la demande du défendeur.

À l’audience du 17 février 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par Monsieur [M] [K], fondé de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 2681,48 euros, hors commandement de payer et assignation. Le bailleur précise en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, déposées le 13 février 2026 et signifiées à la partie adverse, par lesquelles il demande au tribunal de :

— octroyer à Monsieur [N] [E] un délai de deux années pour apurer sa dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai d’apurement de cette dette,

— donner acte à Monsieur [E] de son accord pour régler le coût du commandement, de l’assignation et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il explique avoir commencé un nouvel emploi en décembre 2025. Il ajoute avoir versé 500 euros en novembre et en décembre 2025 puis 1999 euros au mois de janvier 2026. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’apurement de la dette sur 24 mois. Il déclare percevoir 1610 euros de revenus et avoir 761,10 euros de charges.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition des clauses résolutoires des deux contrats de bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 26 octobre 2017 contient à l’article 5 des conditions générales de location une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail conclu le même jour concernant le garage comporte également en son article 7 une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou une sommation d’exécuter restée sans effet. Un commandement de payer visant ces deux clauses a été signifié au locataire le 26 juin 2025, pour la somme en principal de 2071,78 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les contrats de bail étaient réunies à la date du 27 août 2025 concernant le logement et le 27 juillet 2025 concernant le garage.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [E] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 2681,48 euros, incluant l’échéance du mois de janvier 2026.

Monsieur [N] [E] reconnaît être redevable de cette somme et ne fait valoir aucun moyen de nature à en contester le principe ni le montant.

Il sera par conséquent condamné à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 2681,48euros par provision.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [N] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant 500 euros le 12 novembre 2025, 500 euros le 3 décembre 2025 et la somme de 1999 euros le 30 janvier 2026.

En outre, il résulte des pièces fournies par le défendeur que celui-ci a retrouvé un emploi à durée indéterminée pour une rémunération mensuelle brute de 1864,92 euros. Ainsi, Monsieur [N] [E] apparaît en situation de régler sa dette locative.

Dès lors, Monsieur [N] [E] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [N] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courant et pour commencer l’apurement de la dette locative, il y aura lieu de faire droit à la demande de suspension des effets des clauses résolutoires stipulées par les deux contrats de bail.

L’effet des clauses résolutoires sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, les clauses résolutoires reprendront leur pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [N] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail relatifs au logement et au garage n’avaient pas été résiliés.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [N] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2017 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [N] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 août 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2017 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [N] [E] concernant le garage n°88 situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 juillet 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges du logement et du garage, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 2681,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du garage, comprenant le mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2071,78 euros, et à compter du 16 octobre 2025 sur le surplus,

AUTORISONS Monsieur [N] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions sur charges courants du logement et du garage, en 26 mensualités de 100 chacune, et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet des clauses résolutoires des contrats de bail relatifs au logement et au garage pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, liés au contrat de bail du logement ou du garage, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que les clauses résolutoires des contrats de bail retrouvent leur plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML Cristal Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [N] [E] soit condamné à verser à la SEML Cristal Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges du logement et du garage qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 26 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION