— N° RG 25/00293 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD365

Date : 24 Septembre 2025

Affaire : N° RG 25/00293 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD365

N° de minute : 25/00450

Formule Exécutoire délivrée

le : 26-09-2025

à : M^e Clément BOIROT + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 26-09-2025

à : M^e Christine HEUSELE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur [E] [Z], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B]

Madame [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Clément BOIROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [P] [U]

Madame [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par M^e Alice POISSON, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 27 Août 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date des 18 mars 2025, Monsieur [D] [B] et Madame [A] [B] ont fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [P] [U] et à Madame [J] [O] épouse [U] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins de :

— Condamner Monsieur [P] [U] et Madame [J] [U] à faire rétablir, à leurs frais, la servitude de passage grevant les parcelles B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 6] dont il sont propriétaires au profit de Monsieur [D] [B],

— Dire que cette la matérialisation de cette servitude de passage devra consister en un chemin carrossable d’au moins 5m de large partant de la [Adresse 14] [Localité 11], jusqu’à la parcelle OB [Cadastre 3] propriété de Monsieur [D] [B].

— N° RG 25/00293 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD365

— Assortir cette obligation d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’au rétablissement de ladite servitude, qui devra être constaté contradictoirement par un Commissaire de justice.

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [J] [U] à Payer à Monsieur [D] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le cout du procès verbal de constat du 26 juin 2024.

Ils ont maintenu leur demandes à l’audience du 27 août 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant qu’ils sont propriétaire d’une propriété composée de plusieurs parcelles dont les numéros 0B392 et 0B394 à [Localité 13]. Les demandeurs exposent qu’un acte notarié de 2019, annexé d’un rectificatif d’un acte de vente de 1975, mentionne l’existence d’une servitude de passage grevant les parcelles des défendeurs au profit des leurs.

Ils soutiennent que, depuis l’acquisition de leur bien, ils n’ont jamais pu jouir pleinement de cette servitude, bien que son existence soit expressément reconnue tant dans leur propre acte notarié que dans celui des défendeurs.

Après avoir adressé une mise en demeure en date du 14 décembre 2023 et tenté, en vain, une résolution amiable par voie de conciliation, les demandeurs affirment que les défendeurs ne peuvent ignorer l’assiette et l’étendue de la servitude litigieuse.

Se prévalant des articles 835 du Code de procédure civile, ils sollicitent du juge des référés qu’il ordonne aux défendeurs de rétablir à leurs frais l’usage normal de ladite servitude de passage.

Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U], valablement représentés, ont demandé au juge des référés de

— DECLARER recevables mais mal fondés les époux [D] [B] en l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— LES EN DEBOUTER purement et simplement,

— CONDAMNER les époux [D] [B] à verser aux époux [P] [U] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs soutiennent que les demandeurs n’apportent pas la preuve certaine de l’existence d’une servitude de passage, faute notamment de production de l’extrait de l’acte du 8 mai 1918, et affirment ne pas avoir connaissance d’une servitude conventionnelle grevant leur fonds. Ils ajoutent que l’existence et l’assiette de cette servitude ne sont nullement établies.

Ils font valoir que, quand bien même la demande serait accueillie, les demandeurs ne justifient pas de leur qualité d’exploitants agricoles, ce qui interrogerait la compatibilité de l’usage invoqué avec celui qui aurait été initialement consenti, et relèverait du pouvoir d’appréciation du juge d’adapter, le cas échéant, l’assiette d’une servitude aux nécessités de la vie moderne. Ils indiquent en outre que la commune compétente a procédé à l’ouverture du chemin, comme en atteste une pièce datée du 25 juillet 2023. Ils relèvent également que certaines demandes n’ont pas été reprises dans les motifs de l’assignation et que les demandeurs n’apportent pas d’éléments probants démontrant la réalité de la servitude revendiquée. Ils rappellent enfin que les engins lourds ne sauraient pénétrer sur leur propriété, que la demande ne porte pas sur l’aménagement d’un chemin carrossable, et que le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice établit qu’un passage est déjà possible. Ils ajoutent que les demandeurs peuvent accéder à leur fonds par un autre chemin existant et sollicitent, en conséquence, le rejet pur et simple de leurs prétentions.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en rétablissement de la servitude

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 686 du Code civil dispose que l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue, à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 691 du Code civil précise que les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Aux termes de l’article 1369 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Le titre fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice, qui ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

Les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière.

Une pièce ne constitue une annexe à un acte notarié que si elle est revêtue de la mention constatant cette annexe et signée du notaire.

L’existence d’une servitude peut être prouvée par commencement de preuve par écrit corroboré par divers éléments. Enfin, les titres de servitude doivent sont interprétés et appréciés souverainement par les juges du fond. (Cass, Civ3, 9 juin 2016 n°15-16.703).

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié de vente dressé par Maître [W] [G], Notaire, le 22 mars 2019 en page 17 rubrique “Servitudes” – “qu’il existe un droit de passage sur les parcelles appartenant à Monsieur et Madame [U] afin d’accéder à la parcelle sise à [Adresse 12] (…)” il est indiqué en sus “Que Monsieur et Madame [U] ont refusé de signer l’acte de modification des servitudes tel qu’il avait été précisé dans la promesse de vente ayant précédé les présentes (…) Compte tenu du refus de Mr et Mme [U] de signer l’acte de modification de la servitude approuvé lors de la promesse de vente signée le 14 janvier 2019 – les modalités et termes de la servitude restent inchangés et sont reportés à l’identique de l’acte initial du 21 novembre 1975"

L’acte du 21 novembre 1975 également produit aux débats mentionne “Que Monsieur et Madame [V] sus-nommés pour l’exploitation des biens immeubles acquis se trouvant à l’est de la rivière [Localité 10] auraient accès au [Adresse 9] à [Localité 15] par un droit de passage qui s’exercerait soit dans la cour des bâtiments de [Localité 11] réservés par les vendeurs soit au nord et à l’est des dépendances dudit [Localité 11] sur une largeur de cinq mètres tel que le tout figurait sur le plan annexé au contrat de vente (..)”

Le procès-verbal de constat dressé par Commissaire de justice le 26 juin 2024 corrobore l’existence d’un chemin carrossable toutefois dont les demandeurs sont privés d’utilisation.

Il résulte de ce qui précède que la réalité de la servitude ne saurait être sérieusement contestée. Il convient dès lors de condamner Monsieur [P] [U] et Madame [J] [U] à faire rétablir, à leurs frais, la servitude de passage grevant les parcelles B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 6] dont il sont propriétaires au profit de Monsieur [D] [B] et à Madame [A] [B] dans les conditions développés dans le dispositif ci-dessous.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

En considération de l’équité, Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U] seront condamnés à payer à Monsieur [D] [B] et à Madame [A] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Condamnons Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U] à faire rétablir, à leurs frais, la servitude de passage grevant les parcelles B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 6] dont il sont propriétaires au profit de Monsieur [D] [B] et à Madame [A] [B] et que le rétablissement devra consister en un chemin carrossable d’au moins 5 mètres de large partant de la route de [Localité 11], jusqu’à la parcelle OB [Cadastre 3] propriété de Monsieur [D] [B],

Disons que le rétablissement devra intervenir dans un délai quatre mois à compter de la signification de la présente et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jours de retard, pendant un autre délai de 4 mois,

Disons que le rétablissement de la servitude devra être constaté par constat de Commissaire de justice,

Disons que le contentieux de la liquidation de l’astreinte sera de l’office exclusif du juge de l’exécution,

Condamnons Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U] à payer à Monsieur [D] [B] et à Madame [A] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [P] [U] et Madame [J] [O] épouse [U] aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,