N° RG 24/03305 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVQO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/03305

N° Portalis DB2E-W-B7I-MVQO

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Marc JANTKOWIAK

— défendeurs

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2]

agissant par son syndic, la S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° B 305 218 232

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Madame [R] [D]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

Monsieur [R] [D]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] sont copropriétaires dans l’immeuble Résidence [Adresse 2], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] ont été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2023 d’avoir à régler la somme de 5 356,27 euros. Une sommation par commissaire de justice du 25 septembre 2023 leur a également été délivrée aux fins de paiement de la somme en principal de 7 437,44 euros.

Par assignation délivrée le 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, a fait citer Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

A l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

Condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] au paiement de la somme de 8 272,89 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juillet 2023, Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] aux entiers dépens, y compris les frais de sommation de payer de Maître [Z] [E], commissaire de justice,Condamner Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais, dépens et honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat du syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée avec accusé de réception, exposés par le Syndicat des copropriétaires seront à la charge exclusive de Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D],Ordonner que la décision à intervenir soit exécutoire par provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic indique qu’il n’y a eu aucun paiement effectué par les défendeurs depuis l’assignation.

Il soutient que Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] n’ont pas régularisé la situation d’impayés en dépit d’une mise en demeure et d’une sommation. Il rappelle que l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure reprend très précisément l’énumération de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il ajoute que l’article 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a permis au syndic de copropriété et aux syndicats de copropriétaires de prévoir dans le contrat de mandat le quantum des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés. Il indique que l’article 9.1 du contrat de mandat du syndic reprend précisément les dispositions de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il estime que les frais de recouvrement à l’encontre de Madame [R] [D] et de Monsieur [R] [D] ne relèvent pas de la gestion courante du syndic mais bien d’une gestion particulière facturée séparément et qu’ils restent à la charge exclusive des copropriétaires défaillants qui les ont occasionnés et ce en application de l’article 10-1 précité.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [R] [D] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Bien que citée à domicile, Madame [R] [D] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic produit :

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 29 mars 2023 et 22 février 2024 ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels,

— les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 30 juin 2024,

— deux contrats de mandat de syndic (29 mars 2023 et 22 février 2024),

— la mise en demeure du 4 juillet 2023 adressée par lettre recommandée avec accusé réception, réceptionnée par les défendeurs le 7 juillet 2023.

Il ressort des pièces produites que Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] ne s’acquittent plus de leurs obligations de copropriétaires.

Les appels de fonds produits et notamment le courrier récapitulatif du 13 mars 2024 mettent en évidence que Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] restent redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 7 628,65 euros (8 272,89 euros – 644,24 euros).

Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D], non comparants, ne justifient d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Par conséquent Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 7 628,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de notification de la mise en demeure, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété, appel de charges de copropriété du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de sommation de payer du 25 septembre 2023 de 164,24 euros,

— frais de contentieux transmission auxiliaire de justice du 12 mars 2024 de 480 euros,

Soit un montant total de 644,24 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de « contentieux transmission auxiliaire de justice » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais « de sommation de payer » de 164,24 euros correspondant à un commandement de payer dont il n’est pas justifié du caractère nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance. Il sera également rappelé que les frais de commandement de payer font partie des dépens, dès lors ils ne peuvent être réclamés deux fois.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un accusé de réception de l’envoi d’une mise en demeure en date du 4 juillet 2023.Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic du 22 février 2024 versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] sont redevables de la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de Madame [R] [D] et de Monsieur [R] [D], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] à lui payer la somme de 800 euros.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, une somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 7 628,65 euros au titre des impayés de charges de copropriété du 1er octobre 2022 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 45,60 euros au titre des frais exposé pour le recouvrement de la créance ;

CONDAMNE Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, représenté par son syndic, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [D] et Monsieur [R] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS