Min N° 25/00333

N° RG 24/05586 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZBI

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

C/

M. [B] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 02 avril 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel RAISON

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [T]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 8 situés [Adresse 1] à [Localité 7] .

Le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à MEAUX (77100), a fait assigner avec sommation de payer Monsieur [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 3.305,69 euros euros, au titre des charges impayées au 15 novembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 1.537,20 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 1.944 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise s’en rapporter sur l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur. Il actualise en présence du défendeur la dette due pour les charges impayées à une somme de 3.143,99 euros arrêtées au 5 février 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse), tenant compte du dernier versement de 150 euros du défendeur.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] [T] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et que cet absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [B] [T] est présent. Il reconnaît le principe de la créance réclamée et sollicite des délais de paiement de droit commun concernant le paiement de cette dette, proposant des versements mensuels d’une somme de 150 euros, identique à la somme déjà réglée mensuellement. Il explique vivre seul et occuper un poste de cuisinier avec un salaire mensuel de 2.300 euros

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [B] [T] est propriétaire des lots n°5 et 8 situés [Adresse 1] à [Localité 7] ,le contrat de syndic en date du 18 octobre 2023,un décompte daté au 5 février 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues les 19 octobre 2021 ; 13 octobre 2022 et 18 octobre 2023 ;une attestation de non recours établie en date du 19 juin 2024 confirmant l’absence de recours contre les décisions des assemblées générales susvisés dans le délai de 2 mois à compter de la première présentation du procès-verbal ;les lettres de mise en demeure pour le paiement des charges transmises entre le 21 avril 2022 et le 14 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [B] [T] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.659,59 euros (hors frais d’un montant de 1.484,40 euros).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [T] au paiement de la somme de 1.659,59 euros, au titre des charges dues à la date du 5 février 2025, provisions sur charges pour la période du 2ème trimestre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 30 janvier 2025, actualisé à l’audience du 5 février 2025 du dernier paiement du défendeur, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

158,40 euros pour les quatre lettres de mise en demeure des 20 octobre 2022, 15 novembre 2022, 23 janvier 2023 et 13 février 2023,180 euros de frais de procédure pour l’assignation par huissier,1.146 euros de frais pour la constitution du dossier avocat, lettres comminatoires au conseil et transmission assignation.

S’agissant des frais de constitution du dossier par avocat et des frais de transmissions de lettres comminatoires au conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], produits des justificatifs pour un montant de 1.146 euros.

Cependant, en application du texte précité, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Or, il n’est pas justifié en l’espèce que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ni son suivi auraient nécessité des diligences exceptionnelles, étant par ailleurs rappelé que les honoraires d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles.

Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 6] de la demande de remboursement des frais d’assignation d’huissier, déjà inclus dans les dépens.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7] est donc fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [B] [T] seul, la somme de 158,40 euros au titre des mises en demeure du défendeur ; les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [B] [T] sera uniquement condamné à payer la somme de 158,40 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2024, date de l’assignation.

Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur s’en rapporte à la décision du tribunal sur l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur.

Monsieur [B] [T] a reconnu la dette, précisant que le solde de la créance tient compte du versement effectué en décembre d’un montant de 2.000 euros. Il indique vivre seul et occuper un poste de cuisinier avec un salaire mensuel de 2.300 euros.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement de droit commun en proposant de verser un montant mensuel de 150 euros par mois en sus des charges courantes.

Le demandeur s’en rapporte à la décision du tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de la situation du défendeur et de son versement important de 2.000 euros en date du 16 décembre 2024 figurant sur le décompte actualisé, le tribunal constate que ce dernier a la volonté de réduire le montant de la dette depuis l’assignation et de ne pas aggraver son endettement, il y a donc lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, d’autant que la dette peut être apurée dans les délais légaux et le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si le défendeur ne respectait pas les délais de paiement octroyés.

En conséquence, Monsieur [B] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 11 mensualités d’un montant de 150 euros et la 12ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [B] [T] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur la demande de capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, même si le demandeur a transmis plusieurs lettres de mise en demeure pour solliciter le paiement des charges entre le 21 avril 2022 et le 14 mars 2023, il n’en demeure pas moins qu’aucune clause de capitalisation des intérêts échus pour une année n’a été conclue entre les parties. Cette capitalisation reviendrait à octroyer au créancier le bénéfice d’une clause pénale qui n’avait pourtant pas été contractuellement conclue entre les parties. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], sera débouté de sa demande.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [T] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches que le demandeur a du accomplir, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire – section 4, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], la somme de 1.659,59 euros, au titre des charges dues à la date du 5 février 2025, provisions sur charges pour la période du 2ème trimestre 2025 ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], la somme de 158,40 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2024, date de l’assignation.

AUTORISE Monsieur [B] [T] à s’acquitter de la dette en 11 mensualités de 150 euros minimum chacune et une 12ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA Proximmonet à [Localité 7], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge