— N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

Date : 21 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

N° de minute : 26/00038

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 26-01-2026

à : M^e Anne-laure MOISSET + dossier

M^e Emmanuel VAUTIER + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SAS LA BELLE ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo LARPIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, substitué par M^e Jade GUICHERD, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. [R] INDUSTRY

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-laure MOISSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Décembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2023, la SAS LA BELLE ETOILE a donné à bail commercial à la société [R] INDUSTRY en cours de constitution des locaux bruts situés [Adresse 2], destinés à l’activité de fleuriste, pour une durée de 10 ans, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 € HT, payable le premier de chaque mois, des charges mensuelles de 190 € HT, soumises à TVA, de la refacturation de la taxe foncière.

Par courrier recommandé du 21 octobre 2024, la SAS LA BELLE ETOILE a sollicité le règlement de la taxe foncière 2024 pour un montant de 3.202,14 € TTC.

Par un second courrier recommandé du 11 décembre 2024, le bailleur a rappelé le non-paiement des loyers et charges des mois de janvier et février 2024, l’impayé sur la taxe foncière, en indiquant qu’à défaut de paiement sous 8 jours, une pénalité contractuelle de 5% serait appliquée.

Par l’intermédiaire de son conseil, la SAS LA BELLE ETOILE a mis en demeure la société [R] INDUSTRY, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2024, de payer la somme de 7.031,85 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier et février 2024, à la taxe foncière 2024 et à l’application d’une pénalité contractuelles de 5%.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 21 février 2025, la SAS LA BELLE ETOILE a fait délivrer à la société [R] INDUSTRY:

— un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour obtenir paiement de la somme de 7.031,85 euros au titre de sa créance principale et 703,18 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et conventionnelle de 10%,

— une sommation de payer la somme de 72.010,72 euros TTC correspondant à des travaux d’aménagement du local, rappelant que les termes du contrat de bail prévoyaient que la livraison du local « brut de béton », les aménagements nécessaires à l’exploitation relevaient exclusivement de la charge du preneur.

Par acte du 8 juillet 2025, la SAS LA BELLE ETOILE a fait délivrer à la société [R] INDUSTRY une assignation à comparaître à l’audience du 17 septembre 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et paiement de sommes provisionnelles afférentes aux loyers et charges ainsi qu’à des travaux.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 22 octobre 2025 puis du 3 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SAS LA BELLE ETOILE demande au juge des référés :

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 7 décembre 2023 et de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société [R] INDUSTRY ;

SUR LE PAIEMENT :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir et dès à présent vu l’urgence,

CONDAMNER la société [R] INDUSTRY à payer à la SAS LA BELLE ETOILE, à titre provisionnel :

• la somme de 7.031,85 € TTC correspondant aux loyers, charges, taxe foncière 2024 et pénalités arrêtés au 30 décembre 2024, sous réserve d’actualisation,

• la somme de 3.271,67 € TTC correspondant à la refacturation au prorata au titre de la taxe foncière 2025,

• et la somme de 72.010,72 € TTC correspondant aux travaux d’aménagement refacturés ;

CONDAMNER la société [R] INDUSTRY au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 21 mars 2025, à titre provisionnel, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués (montant à déterminer).

SUR L’EXPULSION :

ORDONNER l’expulsion de la société [R] INDUSTRY et de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif (correspondant à l’indemnité d’occupation journalière).

ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues.

CONDAMNER la société [R] INDUSTRY aux entiers dépens.

CONDAMNER la Société [R] INDUSTRY à payer au requérant la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— N° RG 25/00677 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGJ

A l’appui de ses prétentions, la société LA BELLE ETOILE rappelle que le bail précise expressément que « Le bâtiment est livré au PRENEUR « brut – fluides en attente », avec les arrivées d’eau, d’électricité, etc. à charge pour le PRENEUR d’aménager entièrement le local en fonction de ses besoins, à ses frais exclusifs, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucun travaux supplémentaires » ; que des travaux ont été commandés par la société [R] INDUSTRY et exécutés entre septembre 2023 et février 2024 par plusieurs entreprises (ML TECH, BH Fermeture, MADECOR, TSM Etanche, Energie Ecoclim), pour un montant global de 72.010,72 € TTC. Elle soutient que, conformément à l’usage pour ce type de locaux livrés « brut », les entreprises ont adressé leurs factures au bailleur, sans que cela ne décharge en rien la société [R] INDUSTRY de son obligation contractuelle de régler l’intégralité des travaux.

Elle réfute toute prétendue renonciation orale au paiement des loyers dont il est sollicité le paiement et précise qu’un tel accord, dont il n’est pas rapporté la preuve lui est inopposable, Monsieur [T] étant dépourvu de toute capacité juridique à engager la société bailleresse. Elle ajoute que le contrat de bail signé ne comporte aucune clause de franchise de loyer, d’exonération ou de différé de paiement. Elle prétend également que l’absence de contestation pendant plus de dix mois vaut reconnaissance tacite du caractère exigible des loyers conformément à l’article 1104 du Code civil. Sur la taxe foncière, elle affirme que le calcul effectué, parfaitement proportionnel et fondé sur des données objectives, a été adressé à l’ensemble des locataires, sans qu’aucun autre occupant ne formule la moindre contestation ; que la la société [R] INDUSTRY est ainsi redevable d’un montant de 3 202,14 € TTC, correspondant à la part exacte de surface qu’elle occupe au sein du centre commercial dont la superficie est précisée. Sur les travaux, elle précise qu’ils ont été initiés par [R] INDUSTRY dès le mois de septembre 2023 et que c’est d’ailleurs pour faciliter la gestion des travaux par [R] INDUSTRY que le bailleur a remis les clés au preneur le 15 septembre 2023 – lui faisant bénéficier d’une occupation gratuite du local pendant 3 mois, cette période de gratuité ayant pour unique objet de faciliter la réalisation et le suivi des travaux par le preneur lui-même, conformément aux stipulations du bail sans qu’il ne puisse se prévaloir de cette tolérance commerciale pour prétendre à une quelconque renonciation aux loyers postérieurs, ni pour inverser la charge des travaux qu’il a librement entrepris et pilotés.

Aux termes de ses conclusions en défense régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil à l’audience, la société [R] INDUSTRY demande au juge des référés de :

A titre principal,

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ;

En conséquence,

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la société LA BELLE ETOILE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder à la société [R] INDUSTRY un délai de douze mois pour s’acquitter de sa dette entre les mains de la société LA BELLE ETOILE ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LA BELLE ETOILE à verser à la société [R] INDUSTRY la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LA BELLE ETOILE aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société [R] INDUSTRIE soutient que les relations avec son bailleur se sont dégradées à la suite de la rupture de la relation amoureuse entretenue entre Madame [M] [R] et Monsieur [O] [T], fils du dirigeant de la société LA BELLE ETOILE, qui serait alors revenue sur ses engagements, réclamant le paiement des loyers des mois de janvier et février 2024, auxquels elle avait pourtant renoncé, ainsi que le remboursement de l’ensemble des frais exposés au titre des travaux, lesquels avaient été commandés, dirigés et réglés avant la conclusion du bail. Elle rappelle que constituent des contestations sérieuses échappant au pouvoir du juge des référés l’interprétation des clauses d’un contrat, l’interprétation de la volonté des parties, la complexité des rapports entre les parties qui entretiennent une relation conflictuelle depuis plusieurs années.

En réponse à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle soutient que le défaut de paiement des loyers et accessoires des mois de janvier et février résulte d’un arrangement amiable verbal intervenu entre la société LA BELLE ETOILE et la société [R] INDUSTRY afin de favoriser le démarrage de son activité.

Elle en veut pour preuve la teneur des échanges intervenus entre elle-même et Monsieur [O] [T], le fait qu’elle a toujours honoré le versement de ses loyers, à l’exception de ceux des mois de janvier et février 2024, auxquels le bailleur avait renoncé, ainsi que l’absence d’envoi de quittance de loyer correspondant aux mois de janvier et février 2024, ce qui démontrerait la renonciation non-équivoque du bailleur à leur versement. A ce titre, elle relève que ce n’est qu’au mois de décembre 2024 que le bailleur a sollicité pour la première fois le paiement des loyers des mois de janvier et février 2024. Sur la demande en paiement du prorata de la taxe foncière, elle soutient que la formule de calcul utilisée par le bailleur ne suffit pas à démontrer qu’elle est redevable de la somme demandée, dès lors que la surface totale du centre commercial n’est pas mentionnée au bail. Sur la demande de remboursement au titre des travaux réalisés, elle soutient que la société LA BELLE ETOILE a spontanément offert de prendre à sa charge exclusive le montant de la réalisation des travaux, en prévoyant que ceux-ci lui reviendraient au moment de la restitution des locaux. Elle relève à ce titre qu’aucune demande de remboursement des travaux ne lui a été adressée par la société LA BELLE ETOILE avant le 21 février 2025 et par ailleurs que les factures des prestataires ont toutes été adressées au bailleur alors qu’à l’en croire il ne serait jamais intervenu auprès de ses entreprises, factures qu’il produit lui-même et que ce n’est qu’aux termes de ses conclusions en date du 12 septembre 2025 que la société LA BELLE ETOILE a cru devoir produire les mêmes factures, cette fois libellées à l’ordre de la société [R] INDUSTRY. Elle relève également les différences de datation de ces factures. A l’appui de ses prétentions, elle produit diverses pièces qui démontreraient qu’elle n’était pas l’interlocutrice principale des prestataires de travaux et intervenait uniquement au soutien de Monsieur [E] [C], omniprésent dans la supervision des travaux. Sur la demande en paiement des factures de travaux, elle soutient que la société LA BELLE ETOILE n’est pas en mesure de produire la moindre pièce attestant de l’acceptation des devis par la société [R] INDUSTRY, ni même le moindre échange intervenu entre cette dernière et les différents prestataires et de ce fait que ces factures qui ne lui sont d’ailleurs pas adressées ne sauraient être imputées, au seul motif que les travaux sont relatifs aux locaux qu’elle occupe.

A l’appui de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’obtention de délais, fondée sur l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, elle fait état de sa bonne foi, affirmant qu’elle s’est toujours acquittée du paiement des loyers et de leurs accessoires à leur échéance.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail , le locataire ne peut remettre en cause l’ acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil applicable à l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 1359 du même code qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Cependant, aux termes de l’article 1361 du même code, il peut être suppléé à l’écrit notamment par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L’article 1362 du même code admet que le commencement de preuve par écrit peut émaner du représentant de la partie contre laquelle il est produit.

Le commencement de preuve par écrit doit donc émaner de celui qui conteste l’acte ou de celui qu’il représente ou qui le représente ; il n’est d’ailleurs pas nécessaire que la partie à laquelle il est opposé ait matériellement participé à son établissement, à condition qu’il en soit l’auteur intellectuel. Pour le démontrer, il suffit de prouver que l’écrit ne fait qu’exprimer la volonté de la personne intéressée, ce qui suggère qu’il a été approuvé tacitement par cette dernière.

En outre, l’élément de preuve produit aux débats ne pourra endosser la qualification de commencement de preuve par écrit que s’il rend vraisemblable ce qui est allégué, ce qui signifie que le document doit être suffisamment convainquant et sérieux pour rendre possible et envisageable le fait allégué.

Selon l’article 1365 du même code, l’écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d’une signification intelligible, quel que soit leur support.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 7 décembre 2023 qu’il est conclu pour une période de 10 ans commençant à courir le 15 septembre 2023, date de livraison du local, et que le loyer sera payable le 1er de chaque mois et pour la première fois au 1er janvier 2024, le bailleur accordant une période de franchise au locataire (page 28).

Si la SAS [R] INDUSTRIE soutient qu’un arrangement amiable serait intervenu avec le bailleur pour proroger la franchise de loyers de deux mois (janvier et février 2024), la teneur des sms versés en procédure ne permet pas de rapporter la preuve d’une renonciation par le bailleur au paiement des loyers des mois de janvier et février 2024, en ce que les discussions n’ont trait qu’aux travaux effectués dans le local donné à bail.

Cela étant, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, lorsque le débiteur qui a plusieurs dettes n’indique pas, lorsqu’il paie, la dette qu’il entend acquitter, l’imputation du paiement s’effectue, parmi les dettes échues, sur celle que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter ou, à égalité d’intérêt, sur la plus ancienne.

Au cas présent, le commandement de payer délivré le 21 février 2025 porte sur les seuls loyers des mois de janvier et février 2024, les loyers ultérieurs étant tous acquittés ainsi qu’il appert des débats.

Il n’est par ailleurs pas produit les factures de loyers des mois de janvier et février 2024.

Il convient dès lors d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter le bailleur à donner toutes explications utiles sur les motifs pour lesquels les paiements effectués par la SAS [R] INDUSTRIE à compter du mois de mars 2024 n’ont pas été imputés sur les loyers antérieurs des mois de janvier et février 2024 dont il est demandé paiement aux termes du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons la réouverture des débats à l’audience de référé du mercredi 18 février 2026 à 09h00,

Invitons la SAS LA BELLE ETOILE à communiquer les factures de loyers des mois de janvier et février 2024 adressées à la SAS [R] INDUSTRIE et à fournir toutes explications utiles sur les motifs pour lesquels les paiements effectués par la SAS [R] INDUSTRIE à compter du mois de mars 2024 n’ont pas été imputés sur les loyers antérieurs des mois de janvier et février 2024 dont il est demandé paiement aux termes du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil,

Réservons les demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président