Min N° 26/00096

N° RG 25/04560 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEM3

Mme [G] [O] épouse [J]

M. [U] [J]

C/

M. [P] [M] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDEURS :

Madame [G] [O] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [U] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [M] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : TOURAUT AVOCATS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [P] [M] [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 juillet 2022, Mme [G] [O] et M. [U] [J] ont donné à bail à M. [P] [M] [Y] un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 450 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Mme [G] [O] et M. [U] [J] ont fait signifier à M. [P] [M] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1 908,08 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 août 2025, Mme [G] [O] et M. [U] [J] ont fait assigner M. [P] [M] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner M. [P] [M] [Y] à leur payer la somme de 2 132,55 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner M. [P] [M] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [P] [M] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— condamner M. [P] [M] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 6 août 2025.

A l’audience du 3 décembre 2025, Mme [G] [O] et M. [U] [J], représentés par leur conseil, ont indiqué que la dette locative avait été réglée juste avant l’audience, mais ont maintenu l’ensemble de leurs demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, à l’exception de la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Ils ont ajouté que le loyer du mois de décembre, appelé au 1er décembre 2025, n’avait pas été réglé.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [P] [M] [Y] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que la demande de condamnation au paiement des loyers et charges n’a pas été maintenue oralement à l’audience du 3 décembre 2026, et ne fera donc pas l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [P] [M] [Y], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Mme [G] [O] et M. [U] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 2.21) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Mme [G] [O] et M. [U] [J] justifient avoir régulièrement signifié le 21 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 908,08 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2025.

Par ailleurs, les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement des loyers courants. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Au cas présent, les demandeurs indiquent que le solde de la dette a été réglé avant l’audience. Cela est confirmé par le décompte actualisé versé aux débats, qui fait état de plusieurs versements conséquents de M. [P] [M] [Y] postérieurement à la délivrance du commandement de payer (826 euros en mars 2025, 830 euros en avril 2025, 2 470 euros en juillet 2025, 1 408,61 euros en août 2025, et 1 015 euros en novembre 2025), le solde étant de -93,35 euros au 1er décembre 2025, appel de décembre 2025 compris.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, le loyer courant est repris puisqu’au jour de l’audience, le 3 décembre 2025, et en tenant compte de l’appel du loyer du mois de décembre le 1er du mois pour un montant de 532,02 euros, le solde dû est négatif, si bien que M. [P] [M] [Y] ne doit aucune somme aux bailleurs jusqu’à l’appel de l’échéance de janvier 2026.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de cette loi, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué.

Dans ces conditions, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes consécutives relatives à l’expulsion, à la condamnation au paiement d’une indemnité mensuellement d’occupation et concernant le mobilier présent dans les lieux.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le prononcé de la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le décompte versé aux débats démontre une inexécution contractuelle partielle, puisque M. [P] [M] [Y] a accumulé une dette locative pendant plusieurs mois, les loyers n’étant pas systématiquement réglés à échéance et dans leur intégralité.

Toutefois, ce décompte, qui ne remonte qu’au mois d’octobre 2024 et ainsi ne permet pas d’apprécier la réalité de l’exécution par le locataire de son obligation de versement des loyers antérieurement à cette date, fait état, d’une part, de l’existence d’arriérés locatifs pour un montant limité, le solde maximum dû enregistré étant de 2 140,16 euros au mois de juillet 2025, et d’autre part d’une durée relative de la période au cours de laquelle l’arriéré excédait les 1 000 euros (entre février et juillet 2025).

Il fait état en outre des réels efforts de paiement réalisés depuis la délivrance du commandement de payer, les causes de ce dernier ayant été réglées postérieurement au délai de deux mois et seul un arriéré de 389,63 ayant été reconstitué ponctuellement au mois de novembre 2025 avant un nouvel apurement de la dette préalablement à l’audience.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les bailleurs ne justifient pas d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles par le locataire, qui justifierait la résiliation du contrat, puisque la dette est soldée au jour de l’audience suite aux efforts de paiement du réalisés. Les bailleurs seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ni de prévoir sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation ou de statuer sur le sort du mobilier présent dans le logement.

Il sera toutefois rappelé à M. [P] [M] [Y] qu’il lui appartient de régler les loyers et charges appelés à échéance et intégralement et que les bailleurs seraient bien fondés, si de nouveaux arriérés devaient se constituer, a de nouveau faire valoir l’inexécution contractuelle de l’obligation de versement des loyers et à solliciter son expulsion, et ce même s’il procédait, ainsi qu’il l’a fait dans le cadre de la présente instance, au règlement tardif de la dette, un nouvel impayé pouvant constituer la preuve de son incapacité, sur le long terme, à honorer le règlement des loyers et à respecter les termes du contrat.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que M. [P] [M] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait, pour les mêmes raisons exposées ci-dessus, inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [O] et de M. [U] [J] les frais exposés dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Mme [G] [O] et M. [U] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 juillet 2022 entre Mme [G] [O] et M. [U] [J] d’une part, et M. [P] [M] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 3], sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 9 juillet 2022 entre Mme [G] [O] et M. [U] [J] d’une part, et M. [P] [M] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 3] ;

DEBOUTE en conséquence Mme [G] [O] et M. [U] [J] de leurs demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et relative au mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNE M. [P] [M] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [M] [Y] à payer à Mme [G] [O] et M. [U] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge