Min N° 26/00101

N° RG 25/04808 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6N

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

Mme [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie MATEOS

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [E] est propriétaire des lots n° 29 et 11 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Meaux (77 100), pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Mme [T] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La défenderesse condamnée à lui payer les sommes suivantes : 3 389,54 euros au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2022 (solde charges 01.01.2022 – 31.12.2022) au 01 juillet 2025 (mobilisation FT travaux remplacement bloc porte SAS 01/07/2025 1/1), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 mars 2025 et de l’assignation pour le surplus ; 828,82 euros au titre des frais de gestion de l’article 10-1 ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêt de droit à compter du jugement ;

Ordonné la capitalisation des intérêts ; La défenderesse condamnée aux dépens de l’instance ; La défenderesse condamnée à lui payer la somme de 973 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025. le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation. Il a indiqué que la dette avait augmenté, et a actualisé sa créance à la somme de 4 372,42 euros dont 154,06 euros de frais de commissaire de justice.

Régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, Mme [T] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [T] [E], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Mme [T] [E] s’agissant des lots n° 11 et 29 dont le paiement des charges est réclamé ;

les appels individuels de charges et travaux entre le 20 septembre 2023 et le 18 juin 2025, pour la période allant du 1er octobre 2023 jusqu’au 30 septembre 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date des 21 septembre 2023, 5 janvier 2024 et 5 mai 2025, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

deux décomptes de créance, pour la période du 31 décembre 2022 au 1er juillet 2025, faisant apparaître la somme totale due de 4 372,42 euros, dont les frais d’un montant cumulé de 982,88 euros ;

la sommation de payer en date du 27 mars 2025 pour la somme de 3 152,66 en principal ;

des lettres de relances du 6 décembre 2024, 7 novembre 2023 et du 20 novembre 2024 ;

le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il est établi que Mme [T] [E] est redevable de la somme de 3 389,54 euros au titre des charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux dus pour la période comprise entre le 31 décembre 2022 et le 01 juillet 2025, suivant arrêté de compte arrêté au 15 juillet 2025, appel du 3e trimestre 2025 inclus, frais déduits.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la sommation de payer valant mise en demeure, sur la somme de 3 152,66 euros et à compter du 13 octobre 2025, date de la délivrance de l’assignation, sur le surplus.

Faute d’avoir été signifié avant l’audience au défendeur non comparant et faute de production aux débats des documents justificatifs s’y rapportant, le montant réclamé à l’audience ne peut être pris en compte, dans la mesure où il porte des sommes non visées par l’assignation. La dette n’est donc pas actualisée.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, la société FONCIA MARNE LA VALLEE sollicite la somme de 828,82 euros au titre des frais de gestion de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon le décompte, cela correspond à des frais de mise en demeure, des frais de relance après mise en demeure, des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier, des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, la facture de l’huissier ainsi que 11,82 euros d’intérêts de retard.

S’agissant en premier lieu des frais de mise en demeure et de relance, d’un montant total de 117 euros (42 x 2 + 33), il a été produit des lettres de relances du 6 décembre 2024, 7 novembre 2023, 20 novembre 2024. Par ailleurs, ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. En outre, ils n’excèdent pas les montant prévus au contrat de syndic.

S’agissant ensuite du montant de la facture de l’huissier de justice, cela correspond au coût de la sommation de payer du 27 mars 2025, produite. La société demanderesse justifie ainsi des droits et émoluments des actes d’huissiers de justice réalisés. Il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de 154,06 euros.

En revanche, concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et les frais de « constitution de dossier huissier », d’un montant chacun de 350 euros, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement à ce titre.

En conséquence, Mme [T] [E] sera condamnée à payer à la société FONCIA MARNE LA VALLEE la somme de 187,06 euros au titre des frais de gestion exposés au sens de l’article 10-1 de la loi précitée.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, évoque un préjudice distinct de celui causé par le retard, il n’apporte pas d’éléments objectifs et concrets qui démontrent que les intérêtsmoratoires assortissant la créance sont insuffisants à le réparer. Aucune pièce n’est d’ailleurs produite à ce titre. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de délivrance de l’assignation, s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [T] [E], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, une somme qu’il est équitable de fixer à 973 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, étant précisé qu’une facture d’honoraire est versée aux débats.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, les sommes de :

3 152,66 euros au titre des charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux dus pour la période comprise entre le 31 décembre 2022 et le 01 juillet 2025, suivant arrêté de compte arrêté au 15 juillet 2025, appel du 3e trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 3 152,66 euros, à compter du 13 octobre 2025 pour le surplus ;

187,06 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge