RÉFÉRÉ

Min N° 26/00146

N° RG 25/00981 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFK3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 14 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Mars 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [G] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric GUERREAU, avocat au Barreau de Melun

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Société CLESENCE SA D’HLM GROUPE ACTION LOGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Murielle BELLIER, avocat au Barreau de Compiègne

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location conventionné à effet au 09 juillet 2025, la société LOGIVAM, aux droits de laquelle vient la société CLESENCE, a donné à bail à Mme [G] [B] un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer en principal de 480,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2025, Mme [G] [B] a fait assigner la société CLESENCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, afin de voir ordonner une expertise technique et, dans l’attente du rapport, à se voir autorisée à consigner le montant des loyers en principal et charges entre les mains de la CARPA de Melun, outre la condamnation de la société CLESENCE à lui payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 novembre 2025. Elle a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties.

A l’audience du 10 mars 2026, Mme [G] [B], représentée par son conseil se référant à ses écritures, a demandé la condamnation de la société CLESENCE à lui payer la somme de 5 500 euros à titre provisionnel à valoir sur la perturbation dans la jouissance des lieux à raison de l’absence d’eau chaude sanitaire dans le logement entre le 1er février 2024 et le 31 juillet 2025, ainsi que la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a confirmé abandonner sa demande de désignation d’un expert.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle rencontre depuis janvier 2024 des problèmes récurrents avec la chaudière de son appartement, qui lui fournit l’eau chaude sanitaire lui permettant de se chauffer et de disposer de l’eau chaude. Malgré les différentes interventions, aucune solution n’a été apportée aux désordres par le bailleur, ayant eu pour conséquence de lui faire subir : des fuites d’eau et dégâts des eaux récurrents dans la cuisine ; une absence de chauffage et d’eau chaude depuis janvier 2024 ; l’apparition de moisissures et autres dégradations sur les angles et les murs de l’appartement ; enfin, des perturbations psychologiques. Ce n’est que suite à l’intervention du 30 juillet 2025 que le bailleur a procédé au changement intégral du système de chauffage et de la chaudière ce qui a mis un terme aux désordres.

Or, elle soutient qu’en application de la loi de 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de délivrer une chose conforme à l’objet du contrat de location et permettant une jouissance paisible des lieux, ainsi qu’un logement décent. Elle estime que le bailleur a manqué à cette obligation, à l’origine d’un préjudice dont elle sollicite l’indemnisation provisionnelle. Pour justifier le montant réclamé, elle indique que le préjudice subi correspondant à la moitié du montant du loyer pendant la période concernée – entre le 1er février 2024 et le 31 juillet 2025 –, arrondie à 275 euros, ce qui fait un total de 5 500 euros, étant précisé que le loyer était de 552,14 euros.

La société CLESENCE, représentée par son conseil, a demandé le rejet de l’ensemble des présentions adverses.

Elle fait valoir qu’elle a fait intervenir son prestataire à 18 reprises entre septembre 2024 et septembre 2025 en réponse aux plaintes de la requérante. Elle ajoute que Mme [G] [B] ne justifie pas d’une privation de jouissance totale du logement. Elle indique qu’aucune pièce objective n’est versée aux débats permettant d’établir la réalité de ce qui est allégué (absence de constat par commissaire de justice, photographies non datées ni circonstanciées).

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

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Mme [G] [B] soutient que le manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et ainsi son droit à indemnisation corrélatif n’est pas sérieusement contestable. La société CLESENCE prétend qu’un tel manquement n’est pas démontré.

Il convient donc d’examiner si le manquement ainsi que le préjudice invoqué s’impose avec une telle évidence qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision à valoir sur l’indemnisation de Mme [G] [B].

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […].

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…) ».

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : « (…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

En cas de manquement du bailleur à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir sa condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient ainsi au locataire d’établir que l’état de la chose louée lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Mme [G] [B] verse aux débats sept courriers ou courriels de réclamation concernant spécifiquement la chaudière et le système de chauffage, dont deux émanant de son assurance de protection juridique, faisant état de l’absence d’eau chaude et de chauffage ainsi que de dégâts des eaux, envoyés entre le 17 février 2024 et le 18 juin 2025.

Accompagnent ces courriers des attestations de témoins, et notamment celles de trois collègues de travail indiquant que Mme [G] [B] s’était confiée à eux pour se plaindre de problèmes de chaudière (fuite, absence d’eau chaude pendant un an entre février 2024 et février 2025, dégâts des eaux à l’état 2025), l’une d’elle précisant que Mme [G] [B] devait faire chauffer de l’eau pour pouvoir se laver elle et ses enfants et qu’elle avait dû en outre faire face à des problèmes d’odeurs et de moisissures dans son appartement. Une autre, Mme [L] [D], disait avoir personnellement constatée une inondation à son domicile à l’été 2025, ainsi que des nombreuses tentatives d’appel téléphonique au bailleur pendant des pauses au travail. Les trois témoignaient de l’état d’anxiété consécutif de Mme [G] [B]. Enfin, Monsieur [N] [K] racontait avoir, lors d’une visite au mois de février 2024, constaté l’absence de chauffage et un appartement très froid.

Mme [G] [B] produit également une série de photographies, non datées, d’une cuisine, les objets y figurant laissant à penser qu’elles ont été prises à des jours différents, montrant la présence d’eau sur le sol de la pièce, avec la disposition de serviettes et serpillères au sol pour éponger. Enfin, Mme [G] [B] verse également aux débats une série de photographies de tâche de moisissures à l’intérieur du logement, dont certaines figurant précisément en dessous du meuble ou du frigidaire où ont été photographiés les flaques d’eau.

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De son côté, la société CLESENCE produit plusieurs « rapports de service » de son prestataire, la société MUST, tous en lien avec des problèmes de chaudières ou des fuites. Il en ressort notamment que :

— le premier n’est pas daté et fait état d’un rendez-vous pris par téléphone à propos d’une

chaudière à gaz en panne (« pas d’eau chaude et pas de chauffage »). Aucune intervention ne semble avoir été programmée suite à ce constat.

plusieurs rapports font état d’interventions entre le mois de septembre et le mois de novembre 2024, suite à une « panne d’eau chaude ». Le premier, au statut d’intervention « non terminé », indique en commentaire : « remplacement sonde supérieur ballon plus remplacement joint sur écrou plus faire devis radiateur salle de bain 40 cm de largeur et 60 cm de hauteur et simple épaisseur robinet plus reprévoir remplissage glycol plus radiateur isolé ». Un rapport postérieur, à propos d’une intervention le 17 septembre, au statut « non termine » évoque « à revoir avec échangeur à plaques sous réserve après démontage de faire un désembuage plus faire le niveau du solaire ». Le rapport du 10 octobre 2024 fait état d’une résolution du problème après « remplissage glycol (…) remise en place connecteur pompe (…) essai eau chaude plus chauffage ok + relancer devis radiateur à changer ». Néanmoins, une nouvelle intervention a lieu le 14 octobre 2024 suite à une panne d’eau chaude, le bilan de cette dernière intervention étant vide. Les rapports suivants font état de la nécessité du remplacement d’un « circuit imprimé » et d’un devis et du remplacement d’un thermostat, effectuée finalement le 20 novembre 2024.

Le rapport du 14 février 2025 indique qu’une nouvelle intervention ce jour-là avait permis le remplacement du radiateur attendu (en commentaire : « remplacement d’un radiateur salle de bain remplacement du robinet de départ remise en eau plus purge des radiateurs plus essais plus nettoyage dans les lieux »). Toutefois, le 18 février 2025, une nouvelle intervention état nécessaire à propos de la chaudière (« radiateur resté fermé après le remplacement radiateur ouvert ok ») ; une nouvelle intervention le 10 mars 2025 est également nécessaire pour un réglage de la chaudière et du thermostat. Il était noté cette fois-ci : « eau chaude ok chauffage ok ».

Enfin, plusieurs rapports d’intervention concernent des fuites, ces interventions étant datées des 12 mai, 22 mai, 26 mai, 06 juin, 16 juin et enfin 30 juillet 2025. Il en résulte qu’ont été constatées plusieurs fuites notamment une venant de la salle de bain, et descendant sur le mur entre la cuisine et le salon, ainsi qu’une fuite au niveau de la chaudière. Le 06 juin, une nouvelle fuite est décrite ainsi : « fuite abondante et non maîtrisable en dessous de la chaudière (…) vérifier chaudière voir ballon micro fuite à remplacer » ; le statut de l’intervention est « non terminé ». Ce n’est que le 30 juillet 2025 que la chaudière, constatée comme étant « en panne » (« pas d’eau chaude et pas de chauffage ») est remplacée, comme l’indique la demanderesse.

Ainsi, l’existence de dysfonctionnement au niveau de la chaudière et du système de chauffage de l’appartement, ayant nécessité de multiples interventions pour des réparations partielles (remplacement du thermostat ; réglage d’un radiateur etc.) avant un changement définitif de la chaudière le 30 juillet 2025 est parfaitement établi.

Si la société CLESENCE ne justifie pas d’interventions avant le mois de septembre 2024, l’antériorité du dysfonctionnement est démontrée par les courriers de réclamations de la demanderesse, le premier étant daté du 17 février 2024, ainsi que par les témoignages de ses proches, étant précisé que la société CLESENCE ne justifie nullement de la réponse qui a été apportée à ces premières réclamations.

Rien ne permet de penser, dans ces conditions, que les déclarations de Mme [G] [B] tendant à expliquer que le dysfonctionnement du système de chauffage existait depuis le mois de janvier 2024, et corroboré par l’attestation de témoins (Monsieur [N] [K] notamment), sont mensongères, alors même que ses collègues de travail indiquent que cette dernière leur avait fait part des difficultés rencontrées.

Par ailleurs, les photographies versées aux débats font état des conséquences des désordres en lien avec le dysfonctionnement de la chaudière et le système de chauffage.

3/5

On peut y constater les inondations dénoncées, corroborées par les rapports d’intervention produit par la société CLESENCE et les attestations de témoins, de même que, dans le même appartement – dont la société CLESENCE ne conteste pas la propriété –, l’apparition de moisissures.

Le préjudice de jouissance subi par Madame [G] [B] résultant du dysfonctionnement de la chaudière et du système de chauffage est donc démontré.

Les affirmations de la société CLESENCE, qui se contente de faire valoir que son prestataire est intervenu et que Madame [G] [B] ne verse aucune pièce objective au soutien de ses déclarations, ne suffisent à considérer qu’il existe une contestation sérieuse sur la réalité de ce préjudice au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de provision.

La société CLESENCE ne formule aucune observation sur le chiffrage du préjudice subi, entre janvier 2024 et juillet 2025.

Il convient de relever que la somme proposée en demande est inférieure au montant proposé par le conciliateur, l’échange ayant été produit par la société CLESENCE.

L’allocation d’une somme égale à la moitié du loyer est toutefois disproportionnée, en l’absence d’autres griefs à l’égard du logement et au regard du fait que la chaudière n’a pas été arrêtée sur l’ensemble de cette période, les attestations parlant d’un arrêt total entre février 2024 et février 2025, même si des interventions ultérieures justifient de la persistance de dysfonctionnements. Il y a lieu en outre de tenir compte de l’impact des dysfonctionnements selon la saison. Les montants réclamés seront donc réduits à de plus justes proportions.

Au regard de l’ampleur du préjudice subi et des conséquences sur le quotidien de Madame [G] [B] et sa famille (absence de chauffage et d’eau chaude pendant plusieurs mois, anxiété), il y a lieu de lui accorder la somme globale de 3 000 euros.

La société CLESENCE sera donc condamnée à payer à Mme [G] [B] une indemnité provisionnelle de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société CLESENCE échoue à l’instance de référé. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société CLESENCE, qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à Mme [G] [B] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 800 euros, une facture d’honoraires étant produite.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Condamnons la société CLESENCE à payer à Mme [G] [B] la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

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Condamnons la société CLESENCE aux dépens de la présente instance ;

Condamnons la société CLESENCE à payer à Mme [G] [B] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

La greffière La juge

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