AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQGG

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Localité 2] LOCAL

RCS de BRIEY : 921191185

représenté par son gérant en exercice pour cfe domicilié audit siège

[Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDERESSE :

Société ART et REVS

représenté par son gérant en exercice pour ce domicilié audit siège

[Adresse 1] (LUXEMBOURG)

représentée par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Stéphane RIPOLL, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e KREMSER, M^e PELAS le :

Copie exécutoire délivrée à M^e KREMSER le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2010, la SARL [Localité 2] LOCAL, venant aux droits de la SCI BODSON, a donné à bail commercial à la SA ART & REVS, société de droit luxembourgeois, des locaux commerciaux sis à TIERCELET (54) moyennant un loyer mensuel de 750 €, charges comprises.

Par acte du 24 février 2025, la SARL [Localité 2] LOCAL a fait délivrer à la SA ART & REVS un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit.

Par acte en date du 8 mai 2025, la SARL [Localité 2] LOCAL a fait assigner la SA ART & REVS devant le président du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la SARL [Localité 2] LOCAL sollicite du président du tribunal judiciaire, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu avec la SA ART & REVS par acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 24 mars 2025 ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de la SA ART & REVS ou de tout occupant de son chef des locaux sis à [Localité 2] (54), au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Fixer l’indemnité d’occupation à un montant mensuel de 750 € charges comprises et condamner la SA ART & REVS à payer ladite indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs, chaque indemnité devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner la SA ART & REVS à payer à la SARL [Localité 2] LOCAL la somme de 6300 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyer, avec intérêts courant à compter du 24 février 2025 pour la somme de 4500 € et avec intérêts courant à compter de l’assignation pour le surplus soit sur la somme de 1800 € ; Condamner la SA ART & REVS à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SA ART & REVS aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement ; Débouter la SA ART & REVS de ses fins, moyens et prétentions ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 2] LOCAL fait état que la SA ART & REVS accumule les retards de paiement depuis décembre 2023, si bien qu’un arriéré s’est accumulé et qu’il a continué à s’accroitre malgré le commandement de payer. La demanderesse rappelle que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 24 février 2025. Elle ajoute que la société défenderesse n’a pas régularisé la situation depuis ce commandement et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit. S’agissant des loyers impayés, la SAR [Localité 2] LOCAL les chiffre à la somme de 6300 € à la date de l’assignation. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sollicite qu’elle soit fixée au montant du loyer actuel, et ce, jusqu’à libération effective des lieux. Enfin, la SARL [Localité 2] LOCAL s’oppose à la demande de délais de paiement par la SA ART & REVS en affirmant que celle-ci ne peut se prévaloir d’une intention d’exécution susceptible de motiver l’octroi de délais de paiement, affirmant être en capacité de solder l’arriéré, sans pour autant s’en acquitter.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2025, la SA ART & REVS sollicite du président dudit tribunal judiciaire de suspendre les effets de la cause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement et de débouter la demanderesse du surplus de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SA ART & REVS fait valoir qu’elle est en capacité de résorber l’arriéré locatif et sollicite donc des délais de paiement de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Après renvois et à l’issue des débats à l’audience du 3 novembre 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire y est intégralement reproduite. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi, le commandement de payer du 24 février 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 4500 euros, outre 174,49 euros au titre du coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 24 février 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 24 mars 2025 à 24h et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la SA ART & REVS de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial et le commandement de payer si bien qu’elle n’est pas contestable en son principe. Force est de constater d’ailleurs que la SA ART & REVS ne remet pas en cause le montant des arriérés.

Cet arriéré était arrêté à hauteur de 4500 € au 24 février 2025, somme qui doit être augmentée des loyers de février et mars 2025, également impayés, soit une somme de 1800 €.

Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel d’une somme totale de 6300 € à ce titre.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien de la SA ART & REVS dans les lieux causant un préjudice à la société demanderesse, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes que la SARL [Localité 2] LOCAL aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Cette dernière sollicite une indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 750 euros, charges comprises, et payable dans les conditions dudit bail, à compter du 1er avril 2025, suite à résiliation dudit bail au 24 mars 2025.

En l’espèce, il convient donc en effet de fixer cette indemnité d’occupation à hauteur de 750 € euros charges comprises, et payable dans les conditions dudit bail à compter du 1er avril 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce que, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, à l’exception des dettes d’aliments, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes qui correspondent aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la SA ART & REVS formule une demande de délai de paiement sans formuler de proposition d’échéancier et surtout sans produire la moindre pièce, notamment quant à sa santé financière. Elle demande dans ses conclusions que lui accordée la faculté de produire les pièces justificatives liées à ses facultés de règlement de l’arriéré locatif, demande qui ne saurait évidemment prospérer.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder à la SA ART & REVS des délais de paiement supplémentaires.

La SA ART & REVS sera déboutée de sa demande de délai de paiement, le juge n’étant pas en mesure de s’assurer de sa capacité à respecter un éventuel échéancier de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner la SA ART & REVS aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer d’un montant de 174,49 euros.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, la SA ART & REVS, qui succombe, sera condamnée à verser la somme de 1200 € à la SARL [Localité 2] LOCAL sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 1er avril 2010 liant les parties à la date du 24 mars 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation dudit bail à compter du 24 mars 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SA ART & REVS et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SA ART & REVS à payer à la SARL [Localité 2] LOCAL la somme provisionnelle de 6300 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 750 € charges comprises, et payable dans les conditions du bail du 1er avril 2010 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SA ART & REVS à payer à la SARL [Localité 2] LOCAL cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la SA ART & REVS de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la SA ART & REVS à payer à la SARL [Localité 2] LOCAL la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS la SA ART & REVS aux dépens de la présente instance de référé, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer d’un montant de 174,49 €, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE