Tribunal Judiciaire de Melun, Ch1 cab3 referes, 24 octobre 2025, n° 25/00380

TJ Melun 24 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient dues et que la mise en demeure était restée sans réponse, justifiant ainsi la condamnation au paiement des sommes exigibles.
Rejeté
Mauvaise foi et préjudice distinct
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la défenderesse ni le préjudice distinct, rendant la demande de dommages-intérêts irrecevable.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables à la défenderesse, condamnant celle-ci à les rembourser.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a considéré que le syndicat avait droit à des frais irrépétibles, condamnant la défenderesse à les payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Melun, ch1 cab3 réf., 24 oct. 2025, n° 25/00380
Numéro(s) :	25/00380
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aliette FERRIER
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 1 ] [ Adresse 1 ] [ Adresse 2 ] agissant par son syndic en exercice LA SARL JMB ETUDES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 25/00380 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICSV

N° JUGEMENT : 25/

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 2] agissant par son syndic en exercice LA SARL JMB ETUDES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aliette FERRIER, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR

Madame [Y] [B] [C]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H

Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 12/09/2025, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025 et prorogée au 24 Octobre 2025.

JUGEMENT

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 24 Octobre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [C] est propriétaire des lots 1064 (parking) et 1091 (appartement) au sein l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Adresse 2].

Les charges de copropriété n’étant plus réglées en dépit de plusieurs relances, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] lui a adressé le 3 février 2025 une mise en demeure de régler la somme de 5 659,92 euros au titre des charges de copropriété due à la date du 3 février 2025.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse dans les 30 jours de sa délivrance, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic JMB a, par acte du 2 juillet 2025, assigné Mme [Y] [C] selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  5 437,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 2nd trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024 sur la somme de 4 322,64 euros et de l’acte introductif pour le surplus,

—  928,08 euros au titre des appels de fonds des 3e et 4e trimestres 2025 non encore échus,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

—  728,20 euros au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée à étude, Mme [Y] [C], n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

— Sur la demande principale

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5… »

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 de la loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

A défaut de toute contestation des décisions des assemblées générales ayant approuvé le budget de la copropriété dans le délai prévu à l’article 42 de la loi, Mme [Y] [C] est tenue au paiement des provisions sur charges échues et des provisions à échoir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] verse aux débats :

— un relevé de compte des sommes dues au 01/04/2025 ;

— les appels de fonds des 15/10/2024, 19/12/2024, 17/03/2025 et des appels pour travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 décembre 2022, 9 octobre 2023, 24 juin 2024 approuvant le budget de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la défenderesse n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues pour un montant de 5 436,52 euros, et celles à échoir pour un montant total de 928,08 euros, qui sont aussi exigibles.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à régler cette somme au titre des charges exigibles avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024 sur la somme de 4 322,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] »

Il s’ensuit que seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [Y] [C] seul, la somme de 253 euros les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [Y] [C] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 253 euros au titre des frais exposés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [C], partie perdante du litige, sera condamné(e) aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [C], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Mme [Y] [C] à verser au le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], la somme de 6 364,60 euros au titre des charges exigibles avec intérêt au taux légal pour le montant de 4 322,64 euros à compter de la mise en demeure en date du 13 septembre 2024 et à compter de l’assignation en date du 2 juillet 2025 pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [Y] [C] à verser à au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [C] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date mentionnée ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT