TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 1]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00027 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGC5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/03/2026

S.D.C. L’IMMEUBLE, [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

C/

Madame, [M], [P], [F]

Monsieur, [O], [F]

Monsieur, [G], [F]

Monsieur, [R], [Y], [L], [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Nadia MOGAADI

— , [M], [P], [F]

— , [O], [F]

— , [G], [F]

— , [R], [Y], [L], [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. L’IMMEUBLE, [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Adresse 3]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame, [M], [P], [F]

domiciliée : chez AXIMONIAL,

[Adresse 4],

[Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur, [O], [F]

domicilié : chez AXIMONIAL,

[Adresse 4],

[Adresse 4]

représenté par Mme, [M], [P], [F] (Mère) munie d’un pouvoir spécial

Monsieur, [G], [F]

domicilié : chez AXIMONIAL,

[Adresse 4],

[Adresse 4]

représenté par Mme, [M], [P], [F] (Mère) munie d’un pouvoir spécial

Monsieur, [R], [Y], [L], [F]

domicilié : chez AXIMONIAL,

[Adresse 4],

[Adresse 4]

représenté par Mme, [M], [P], [F] (Mère) munie d’un pouvoir spécial

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés, [Adresse 2] .

Le 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], réprésenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] à lui payer la somme de 2 848,22 €, au titre des charges impayées au 9 septembre 2025, dont 962,86 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] à lui payer la somme de 2 600,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la baisse à la somme de 742,86 €, arrêtée au 14 janvier 2026 et fait savoir qu’un paiement de 2 848,22 euros de la part des débiteurs est intervenu le 14 décembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. En réponse aux arguments développés par la défenderesse, il fait remarquer qu’il n’a jamais été informé du changement de cabinet de gestion et ne pouvait donc pas envoyer les courriers à la bonne adresse.

Cités par actes remis à domicile pour Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F], seule Mme, [M], [P], [F] comparait. Elle est munie d’un écrit de chacun des autres défendeurs lui conférent un pouvoir pour les représenter le jour de l’audience.

Elle ne conteste pas être redevable des charges pour le premier trimestre 2026 mais refuse de payer les frais, dommages et intérêts ainsi que la somme sollicitée par le demandeur au titre des frais irrépétibles. Elle explique le non paiement des charges par un malentendu, pensant que le nouveau cabinet de gestion désigné payait comme l’ancien cabinet les charges au titre de la gestion courante. Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir envoyé les courriers de mise en demeure à l’ancien cabinet de gestion et jamais aux propriétaires eux même alors même qu’il disposait de leur adresse. Elle soutient donc être de bonne foi et souligne avoir réglé les charges dues dès qu’elle a reçu l’assignation. Elle déplore également le montant des dommages et intérêts demandé par le syndicat des copropriétaires dans le seul but selon elle de contourner la procédure de conciliation obligatoire pour les contentieux portant sur des litiges de moins de 5000 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Les demandes au titre des charges de copropriétés et celle pour les frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 feront l’objet d’un traitement séparé.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] sont propriétaires des lots 1037 et 1075 situés, [Adresse 2] ,un décompte daté du 14 janvier 2026, faisant apparaître un règlement de 2848,22 euros intervenue le 4 décembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 juin 2024 et 22 mai 2025 , et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 322,59 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme, [M], [P], [F] et M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] au paiement de la somme de 322,59 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2026, provisions pour charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme, [M], [P], [F] , M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] seuls, la somme de 120,00 €, correspondant à la lettre de mise en demeure du 8 avril 2025, dont l’accusé de réception est revenu « destinataire inconnu à l’adresse ». Le syndicat des copropriétaires ne justifient pas de l’envoi des autres courriers de relance de sorte qu’ils ne seront pas mis à la charge des défendeurs. Par ailleurs les autres frais sollicités correspondent à des sommes sollicitées au titre des frais irrépétibles et seront donc rejetés sur le fondement de l’article 10-1 susvisé.

Il convient de souligner que les défendeurs ne justifient pas avoir effectué une notification régulière de la nouvelle adresse du cabinet de gestion de sorte qu’il ne peut être reproché au syndicat d’avoir continué à adresser les courriers à l’ancien cabinet de gestion.

Par conséquent, Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] seront condamnés à payer la somme de 120,00 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 322,59 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 120,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE , du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [M], [P], [F], M., [O], [F], M., [G], [F], M., [R], [Y], [L], [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.