TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 5]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02558 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IUH

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N],

[Adresse 2]

représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02558 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IUH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2001, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à M. [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 1288,14 francs et d’une provision pour charges de 300 francs.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 200,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [N], le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 , la RIVP a fait assigner M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [D] [N] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration et le transport des biens éventuellement laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  552,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

La RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 821,21 euros arrêté au 14 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par le défendeur, renonçant expressément à la condition de reprise du loyer courant.

M. [D] [N] , représenté par son conseil, reconnait le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délai de paiement sur douze mois et la suspension de la clause résolutoire. Il déclare et justifie percevoir une retraite d’un montant mensuel de 1034 euros.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2001 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 200,48 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il ressort cependant des débats que la demanderesse a déclaré expressément renoncer à cette condition compte tenu du faible montant de la dette, de la situation du défendeur et de l’accord intervenu s’agissant du plan d’apurement.

Compte tenu de la situation du locataire dont il justifie à l’audience par la production des justificatifs de sa situation administrative, de sa volonté de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, M. [D] [N] lui devait la somme de 821,21 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Ce décompte n’est pas contesté.

En conséquence, M. [D] [N] sera condamné à payer la somme de 821,21 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, de l’assignation du 20 février 2025 et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 21 mai 2001 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [D] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 12 février 2025 ;

CONDAMNONS M. [D] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 821,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au14 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [D] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 68 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [N] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [N] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, de l’assignation du 20 février 2025 et de sa notification à la Préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection