TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04165 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IC3X

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/01/2026

S.D.C. RESIDENCE sise [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMOBILIER LACAZE HENRY-CILH GESTION, SAS

C/

S.C.I. LJNN

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Nadia MOGAADI

— S.C.I. LJNN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE sise [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMOBILIER LACAZE HENRY-CILH GESTION, SAS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LJNN

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LJNN est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4].

Le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LACAZE ET HENRY IMMOBILIER, a fait assigner la SCI LJNN devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner la SCI LJNN à lui payer la somme de 4 904,78 € arrêtée au 2e trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 3 466,79 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées au 23 juin 2025,

condamner la SCI LJNN à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner la SCI LJNN à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI LJNN ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété depuis 2022 et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI LJNN, représentée par son gérant M. [O] [P], ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI LJNN est propriétaire du lot n° 22 situé [Adresse 4],

un décompte daté du 14 novembre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 décembre 2024 et 27 mai 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI LJNN n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 769,90 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI LJNN au paiement de la somme de 4 769,90 €, au titre des charges dues à la date du 14 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025, répartition de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 et « indidualisation compteurs » du 01/10/2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juillet 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI LJNN seule, la somme de 120,00 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI LJNN sera condamnée à payer la somme de 120,00 euros au syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LJNN qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LJNN à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LACAZE ET HENRY IMMOBILIER, la somme de 4 769,90 €, au titre des charges dues à la date du 14 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025 répartition de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 et « indidualisation compteurs » du 01/10/2025 inclus, ainsi que la somme de 120,00 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LACAZE ET HENRY IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LJNN à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LACAZE ET HENRY IMMOBILIER, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LJNN aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.