Du 07 octobre 2024

5AZ

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03620 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNGQ

[M] [I] [U] [D] [U]

C/

[X] [F] [Z] veuve [R]

Expéditions délivrées à :

M^e LE CAN

M^e BAILLOT

FE délivrée à :

M^e LE CAN

Le 07/10/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 07 octobre 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [M] [I] [U] né le 19 Novembre 1940 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/002020 du 09/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

2°) Madame [D] [U] née le 21 Mars 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/002019 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentés par M^e Julien LE CAN, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [X] [F] [Z] veuve [R], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé le 25 août 2004, Monsieur [T] [R] a consenti, pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail d’habitation à Monsieur [M] [U] et à son épouse, Madame [D] [Y], portant sur un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 € et une provision sur charges annuelle de 100 €.

Le bail a été reconduit par tacite reconduction.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 février 2022, Monsieur et Madame [R] ont délivré un congé aux fins de vente, les locaux devant être libérés au plus tard le 31 août 2022.

Les époux [U] ont, par procès-verbal de constat, fait établir, le 28 mars 2023, un état des lieux de sortie par Maître [S] [H], commissaire de justice, et ont remis les clés du logement loué.

Arguant de la présence de termites et de l’état d’indécence du logement durant le contrat de bail, les époux [U] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2023, fait assigner Madame [X] [Z] veuve [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de la voir, principalement, condamner à :

▸ les indemniser du préjudice de jouissance qu’ils ont subis en raison de l’état d’insalubrité des lieux loués,

▸ les indemniser du préjudice qu’ils ont subis en raison de la délivrance d’un congé frauduleux,

▸ leur rembourser le montant du dépôt de garantie et à leur payer la pénalité de retard de 10 % par mois.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2023. Par jugement rendu le même jour, le juge des contentieux de la protection a invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice et a désigné Monsieur [A] [O], remplacé par Monsieur [G] [J].

Ce dernier a reçu les parties le 23 janvier 2024 et a dressé un constat d’échec de la conciliation déléguée.

Monsieur [M] [U] est décédé le 15 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024 après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [D] [U], représentée par son conseil, a indiqué poursuivre seule la procédure. Elle demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 et suivants du code civil, des articles 3-2, 7, 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1104, 1231, 1358, 1728 et 1730 et suivants du code civil :

1 – Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les locataires à raison de l’insalubrité des lieux :

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 25.169,67 € à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle a subi avec feu son époux, Monsieur [M] [U], décédé en cours de procédure (correspondant au remboursement des loyers versés depuis le 15 mars 2019, date de l’arrêté municipal déclarant le logement insalubre jusqu’au 28 mars 2023),

2 – Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis à raison de la délivrance d’un congé frauduleux :

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 421,16 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice financier subi en raison du coût du déménagement rendu indispensable à la suite du congé frauduleux,

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi à la suite de ce congé frauduleux,

3 – Sur le remboursement du dépôt de garantie et le paiement de la pénalité de retard de 10% par mois de retard :

▸ de constater que Madame [X] [R] a finalement déféré à la demande de restitution du dépôt de garantie en cours de procédure et lui a ainsi versé avec son mari la somme de 1.000 € en restitution du dépôt de garantie suivant correspondance officielle du 15 janvier 2024,

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser une indemnité égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 486,27 € arrêtée au 15 janvier 2024 (date de restitution du dépôt de garantie par Madame [X] [R]),

4 – Sur la demande de remboursement du coût de la moitié du constat des lieux de sortie établi par huissier :

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 225 € correpondant à la moitié du coût facturé par le commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie le 28 mars 2023,

5 – Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution du contrat :

▸ de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mauvaise foi déployée par cette dernière dans l’exécution du contrat les liant,

6 – Sur les demandes annexes relatives aux frais de la présente procédure ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir :

▸ de condamner Madame [X] [R] à régler à Maître [L] LE CAN, son conseil et celui de feu Monsieur [M] [U], décédé en cours de procédure, ue somme évaluée à 2.400 € TTC et qui en tout état de cause ne saurait être inférieure à 856,80 € TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

▸ de rappeler que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire par nature et de débouter Madame [X] [R] de toute demande tendant à la voir écarter nonobstant appel et sans caution,

7 – Sur les demandes reconventionnelles formulées par Madame [X] [R] :

▸ de débouter Madame [X] [R] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

En défense, Madame [X] [R], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 3, 7, 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : de la déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

▸ S’agissant de la prétendue insalubrité du logement :

○ à titre principal : de débouter les époux [U] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice de jouissance faute d’indécence du logment et de sa faute,

○ à titre très subsidiaire : de réduire le montant de la réparation sollicitée au titre du préjudice de jouissance à une somme ne pouvant pas dépasser 2.500 € correspondant à 10 % du montant mensuel du loyer sur la période de 47,5 mois,

▸ S’agissant du prétendu congé frauduleux :

○ à titre principal : de débouter Monsieur et Madame [U] de leurs demandes d’indemnisation en raison d’un prétendu congé frauduleux,

○ à titre très subsidiaire : de réduire à de plus justes proportions les sommes susceptibles d’être mises à sa charge lesquelles ne pourront pas excéder 250 €,

▸ S’agissant des demandes relatives au dépôt de garantie :

○ de constater la restitution du dépôt de garantie au 15 janvier 2024,

○ de déclarer que la demande de restitution du dépôt de garantie est devenue sans objet,

○ de constater que l’indemnité de retard pour restitution du dépôt de garantie concerne la période maximum comprise entre le 7 juillet 2023 et le 15 janvier 2024, soit un montant maximum de 54,30 €,

○ de réduire le montant de l’indemnité de retard sollicitée à la somme de 352,95 €,

▸ S’agissant des frais de commissaire de justice :

○ de débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande au titre de la prise en charge par moitié des frais de commissaire de justice,

▸ S’agissant de sa prétendue mauvaise foi :

○ de débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande indemnitaire au titre de sa prétendue mauvaise foi dans l’exécution du contrat,

En tout état de cause :

○ de débouter Monsieur et Madame [U] de toute demande contraire et les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

○ de condamner Monsieur et Madame Madame [D] [U] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il est important de souligner que Madame [D] [U], poursuivant seule la procédure en son nom, ne peut solliciter que la réparation de préjudices qui lui sont propres et le remboursement de la moitié des sommes qu’elle a versées avec son époux.

1 – Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

• de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

• de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

• d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

• d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenue d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [D] [U] explique que le logement loué a été déclaré insalubre par arrêté municipal du 15 mars 2019 et qu’en dépit de leurs injonctions répétées, les propriétaires bailleurs, n’ont jamais réalisés les travaux, les contraignant à vivre dans le logement jusqu’à leur départ le 28 mars 2023. Elle conteste l’argumentation de Madame [X] [R] selon laquelle les désordres leur seraient imputables en tant que locataires. Elle affirme que ces derniers sont liés à la vétusté de l’immeuble.

Madame [X] [R] argue de l’absence de dénonciation en temps utile de la présence de termites dans le logement et de la défectusoisté consécutive du plancher et de la charpente. Elle affirme n’avoir été avisée de leur présence que le 28 février 2019 par la Société AQUIDIAC de sorte qu’elle ne pouvait pas intervenir plus tôt. Elle met en avant les démarches qu’elle a, alors, entreprises et la réalisation des travaux. Elle nie avoir été informée par les locataires que la situation n’était pas réglée et fait remarquer qu’elle n’a jamais été mise en demeure de faire réaliser les travaux réparatoires qui étaient préconisés. S’agissant de la présence de salpêtre dans le logement, elle assure en avoir été informée que le 12 avril 2019 à la suite d’un appel téléphonique du maire de la Commune de [Localité 5] qui lui faisait part de l’existence de son arrêté du 15 mars 2019 et note qu’elle n’a pas été mise en demeure d’agir. S’agissant, enfn, de la présence de l’humidité au sein du logement et de la présence d’infiltration d’eau, elle prétend n’en avoir été informée qu’après le départ des locataires, soit au jour de la communication du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et des pièces visées dans l’assignation et ne pas avoir été mise en demeure de procéder aux travaux nécesssaires. Elle conclut que les locataires ne rapportent pas la preuve de l’indécence du logement. Elle soutient que le logement était en bon état lors de leur entrée dans les lieux et qu’il n’était pas insalubre dans son intégralité, les termites empêchant les époux [U] d’user normalement de la chambre n° 1 d’une superficie de 8,35m² pour une surface totale de 81,66 m². Elle doute toutefois de leur présence. Elle estime que les attestations des sociétés JUSTE et TERMITOX doivent lui être déclarées inopposables faute pour elle d’en avoir été destinataire avant l’engagement de la procédure judiciaire, d’avoir été convoquée aux réunions et d’avoir été destinataire des rapports et faute d’avoir pu faire valoir ses observations en temps utiles. Elle demande, en conséquence, que ces pièces soient écartées des débats. Elle déplore l’absence de photographie au soutien de l’attestation de la société TERMITOX et de détail sur les moyens d’investigations utilisées et doute de l’exactitude des propos rapportés. Elle affirme que la présence d’humidité dans le logement, dont elle prend acte, ne saurait seule caractériser l’indécence d’autant qu’elle peut provenir d’un manque d’aération des lieux par les locataires.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 25 août 2004, que les époux [U] ont loués les lieux qui étaient, alors, en bon état.

Cependant, il apparaît que, par arrêté rendu le 20 février 2019, sur la base d’un signalement de Monsieur [M] [U] auprès des services de la DDTM (Direction départementale des territoires et de la mer), concernant la présence de termites et plus généralement l’insalubrité du logement qu’il loue aux époux [R], le maire de la commune de [Localité 5]-MEDOC a mandaté la Société AQUIDIAG pour effectuer un diagnostic.

L’arrêté pris le 15 mars 2019 par le Maire de la commune de [Localité 5]-MEDOC, reprennant les conclusions du rapport de la Société AQUIDIAG, montre que l’immeuble, et plus particulièrement, la chambre n° 1 constitue «en raison de son état de délabrement un péril grave et imminent pour la sécurité, notamment pour les occupants et le voisinage et qu’il y a urgence à prescrire des mesures provisoires».

Madame [X] [R] affirme qu’elle n’a été informée de la présence de termites que par le courrier que ses locataires lui ont adressés le 28 février 2019. Il apparaît, troutefois, dans l’arrêté municipal que ce dernier devait, aux termes des dispositions, de l’article 4 être notifié aux propriétaires à leur adresse. En revanche, aucun élément ne permet d’établir que Monsieur et Madame [U] avait informé leur bailleur des désordres qu’ils subissaient avant leur signalement à la DDTM et l’arrêté municipal pris le 20 février 2019.

Il s’en déduit que le bailleur n’a été informé de l’état des lieux loués qu’à la fin du mois de février 2019.

L’arrêté ordonnant les mesures nécessaires au cas de péril imminent permet de constater que le plancher présente des traces d’effondrement justifiant sa réparation, que l’immeuble, plus particulièrement une des chambres, est infestée de salpêtres et de champignons lignivores nécessitant un nettoyage et un traitement et que des écaillements pouvant contenir du plomb doivent être traités.

Ces éléments montrent que l’état de l’immeuble, plus spécialement d’une des chambres, constitue un péril grave et imminent pour la sécurité des occupants justifiant la prescription de mesures provisoires de sauvetage. Ces désordres rendent le logement non conforme aux normes de décence et la réparation incombe au bailleur, Madame [X] [R].

Cette dernière verse aux débats un devis établi le 13 mars 2019 par la Société EUROTERMITE CAPRICORNE d’un montant de 3.157 € concernant le traitement antitermite du rez-de-chaussé et des combles, le plafond de la chambre devant être enlevé.

Toutefois, si Madame [X] [R] prouve qu’un traitement anti-termite a été effectué, il échet de constater que la facture qu’elle communique d’un montant de 2.695 € T.T.C., établie par cette même société est illisible, de sorte qu’il est impossible de déterminer les travaux qui ont été effectivement réalisés. Compte tenu de la différence de prix, il est permis de penser que l’ensemble des travaux prévus dans le devis n’a pas été effectué.

Cette appréciation est, par ailleurs, corroborée par le courrier en date du 13 septembre 2019 adressé par les époux [U] à Monsieur et à Madame [R], lesquels affirment que les travaux n’ont pas été suffisants. Ils indiquent, en effet, «je vous rappelle que le professionnel du détermitage n’a pas voulu monter et traiter les combles. Il a estimé cela très dangereux. Le risque d’effondrement du plafond est imminent. Il a exprimé sa peur de traverser le plancher des combles».

La facture établie le 5 mars 2020 montre, en outre, que les travaux concernant le plafond n’ont été réalisés qu’au mois de mars 2020 puisqu’un nouveau plafond de 12 m² a été créé sans destruction du plafond existant.

Aucun élément ne permet, en revanche, d’établir que les bailleurs ont procédé à un traitement concernant les salpêtres et les champignons lignivores, traitements indispensables aux termes de l’arrêté municipal du 15 mars 2019. Dans leur courrier en date du 13 septembre 2019, les époux [U] s’inquiètent, d’ailleurs, de cette absence de traitement «vous n’avez pas traité toujours à ce jour, le salpêtre et les champignons proliférant dans les plinthes dus à l’humidité. Idem pour le plomb malgré l’arrêté du maire du 15 mars 2019» .

Les rapports de visite des Sociétés TERMITOX et JUSTE du 27 juin 2022, opposables à Madame [X] [R] pour avoir été discutés contradictoirement dans la présente procédure et qui sont corroborés par d’autres pièces, notamment le courrier du Maire de la Commune de [Localité 5] – MEDOC, Monsieur [W] [B] en date du 16 mars 2023, permettent d’établir que les travaux nécessaires à la reprise des désordres n’ont pas été réalisés.

La Société TERMITOC indique avoir constaté :

• une infestation de termites au niveau du rez-de-chaussée ainsi que des traces d’attaque d’insectes à larves xylophage en charpente, le plafond de la chambre présentant une suspicion fongique,

• que le traitement anti-termite qui a été réalisé est partiel,

• que la grange présente des traces d’insectes à xylophage ainsi qu’une probable infiltration ponctuelle.

La Société JUSTE ajoute avoir constaté :

• une infiltration d’eau visible au droit du conduit de cheminée,

• la présence d’ancienne traces de termites et d’humidité qui ont fortement dégradés certaines pièces de bois.

Le courrier de Monsieur [W] [B], Maire de la Commune de [Localité 5]-MEDOC, reprend les conclusions du Cabinet AQUIDIAG qu’il avait, à nouveau, mandaté à la suite du nouveau courrier de plainte de Monsieur et de Madame [U] en date du 30 janvier 2023, lesquels se plaignaient de la persistance des désordres. Il indique :

• que si un traitement a été réalisé, aucun document ne permet d’attester de sa validité et de la méthologie utilisée,

• qu’il y a des dégradations de termites sur le plafond au-dessus de la chambre 1 avec des morceaux de lattis plâtré qui tombent sur le plafond suspendu qui a été réalisé,

• qu’il y a un affaiblissement structurel notable du plancher bois et de son ossature,

• qu’il y a des écaillements sur des mesures susceptibles de contenir du plomb.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Madame [X] [R] pourtant informée des désordres subis par ses locataires, n’a pas fait réaliser tous les travaux leur permettant de disposer d’un logement décent et les quelques travaux qui ont été entrepris se sont révélés insuffisants. Elle n’a donc pas satisfait à son obligation de délivrance conforme.

Dans son courrier en date du 16 mars 2023 adressé aux locataires, le Maire de la Commune de [Localité 5]-MEDOC leur recommande d'«éviter l’utilisation de la pièce concernée, tant que les avis contraires ne seraient pas établis».

Aucune pièce ne permet de déterminer que cette pièce pouvait être utilisée en toute sécurité par les époux [U] à la suite de l’arrêté de péril pris par le Maire de la commune. Ils ont, donc, subi un préjudice à la suite du manquement de Madame [X] [R] à son obligation de délivrance d’un logement décent jusqu’à leur départ des lieux loués.

Madame [X] [R] sera, en conséquence, condamnée à indemniser Madame [D] [U] des préjudices qu’elle a subis.

Sur la réparation du préjudice de jouissance :

Madame [D] [U] soutient subir un préjudice de jouissance et sollicite à titre d’indemnisation le remboursement complet des loyers versés aux bailleurs entre le 15 mars 2019 et le 28 mars 2023 d’un montant total de 25.169,67 €, cette somme étant calculée sur la base d’un loyer mensuel de 520 €.

Madame [X] [R] propose, à titre subsidiaire, une indemnisation à compter du 12 avril 2019, date à laquelle elle a été informée par la Mairie de [Localité 5]-MEDOC, correspondant à 10% du loyer mesuel, soit 54,03 €, seule la chambre n° 1 d’une superficie de 8,35 m² étant concernée sur une superficie de 81,66 m².

Il a été jugé que Madame [X] [R] n’a été informée de l’existence des désordres qu’à compter de la fin du mois de février 2019 de sorte qu’il convient d’indemniser Madame [D] [U] à compter du 15 mars 2019 du préjudice de jouissance subie et jusqu’au 28 mars 2023, date de remise des clefs du logement loué, soit pendant 48 mois.

Les différentes pièces versées aux débats montrent que les désordres concernaient essentiellement la chambre n° 1, privant ainsi les époux [U] d’une des trois chambres composant le logement. Compte tenu de la nature des désordres et de la seule pièce impactée, ce poste de préjudice sera réparé sur la base d’une somme de 150 € par mois. Madame [D] [U] ne peut solliciter que la réparation de son chef de préjudice soit 75 € par mois (150 € / 2). Ce poste de préjudice sera en conséquence réparé comme suit :

48 mois X 75 € = 3.600 €.

II – Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis à raison de la délivrance d’un congé pour vendre frauduleux :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur … Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice … Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur…

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification».

Madame [D] [U] soutient que le congé qui leur a été délivré le 6 février 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception est manifestement frauduleux et ne respecte pas le formalisme requis par la loi. Elle soutient qu’il ne reproduit pas les 5 alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 requis à peine de nullité et n’est pas accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Elle estime qu’il a été délivré de manière frauduleuse dans le seul objectif de les évincer alors qu’ils souhaitaient vivre dans un logement décent. Ayant quitté les lieux, elle ne sollicite que l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi avec son défunt mari en raison de ce congé frauduleux.

Madame [X] [R] soutient que la validité du congé n’est pas soumise à l’obligation pour le bailleur de reproduire le paragraphe 1 de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et souligne, au surplus, que la nullité ne peut être prononcée que si elle cause un grief au locataire, ce qui n’est pas prouvé en l’espèce. Elle explique que les époux [U] ont formulé une offre d’achat de l’immeuble le 5 mars 2022 et que par une correspondance en date du 2 mai 2022, faisant suite à son refus concernant l’offre présentée, ils ont contesté le congé qui leur a été délivré. Elle affirme avoir joint une copie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à son courrier comme le permet la jurisprudence. Elle signale que l’absence de notice d’information n’est pas sanctrionnée par la nullité du congé et fait remarquer qu’aucun préjudice ne découle de son absence puisque les preneurs étaient informés de leur droit. Elle signale avoir accepté qu’ils se maintiennent dans les lieux après la date d’effet du congé alors qu’il devenait urgent pour elle de vendre ces lots à la suite du décès de son conjoint.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception expédié le 6 février 2022, Monsieur et Madame [R] ont délivré congé pour vendre aux époux [U] pour le 1er septembre 2022. Il apparaît que ce congé a été délivré dans le délai légal requis et qu’il comporte le prix et les conditions de la vente projetée. En revanche, si les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas reproduits dans le corps de la lettre, il échet de constater que le congé qui a été adressé aux locataires comportait en annexe, ce qui était expressément annoncé dans le corps du congé (référence et pièce jointe : article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un document reproduisant, notamment, les 5 alinéas litigieux.

Il est exact que le congé délivré par le bailleur ne comportait pas la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Cependant, aucune disposition légale n’impose cette notice à peine de nullité du congé. Au surplus, et à supposer la nullité encourue, il échet de souligner que Madame [D] [U] ne démontre pas que le non respect de cette formalité lui cause grief. Il y a lieu de constater qu’elle a formulé, avec son conjoint, une offre d’acquisition et qu’ils ont contesté le congé par courrier du 2 mai 2022.

Il apparaît, en conséquence, que le congé délivré par courrier recommandé avec accusé de réception est régulier.

S’agissant du caractère frauduleux, les pièces versées aux débats ne suffisent pas à le prouver. Il convient de constater que l’arrêté de péril a été pris le 15 mars 2019 et que le congé n’a été délivré que le 6 février 2022 alors qu’aucun courrier de relance n’avait été adressé par les preneurs concernant la nécessaire réalisation de travaux après le 13 septembre 2019.

Madame [D] [U] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

III – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie «est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées… A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile».

Madame [D] [U] sollicite une somme de 486,27 € au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel. Elle explique que Madame [X] [R] disposait d’un délai d’un mois ayant expiré le 3 mai 2023 pour procéder à la restitution du dépôt de garantie mais qu’elle n’est intervenue que le 15 janvier 2024, soit après 9 mois de retard, cette somme étant calculée sur le dernier loyer acquitté d’un montant de 540,30 € hors charges. Ils affirment avoir adressé à Madame [X] [R] leur nouvelle adresse, cette dernière figurant sur la dernière page de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice.

Madame [X] [R] soutient que le délai pour restituer le dépôt de garantie a commencé à courir le 7 avril 2023, date à laquelle les anciens locataires ont restitué l’intégralité des clefs des lieux loués. Elle souligne que l’état des lieux de sortie et d’entrée n’étaient pas conformes et qu’elle aurait pu solliciter des indemnités au titre des réparations locatives de sorte qu’elle disposait d’un délai de 7 mois pour restituer le dépôt de garantie. Elle prétend que la période d’indemnisation s’étend du 7 juillet 2023 au 15 janvier 2024.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’état des lieux de sortie a été dressé par Maître [S] [H], commissaire de justice, le 28 mars 2023. Par courrier en date du 30 mars 2023 reçu le 3 avril 2023, ce dernier a adressé à Madame [X] [R] «les clés de la maison» qui lui avaient été remises par les locataires sortants. Le procès-verbal de constat d’état des lieux montre, en effet, que Monsieur et Madame [U] ont restitué 15 clés. Cependant, par courrier recommandé avec accusé de réception expédié le 5 avril 2023, ces derniers ont adressé à Madame [X] [R] les «bonnes clefs du portail. Les trois reçues ne sont pas bonnes». Aucun élément ne permet d’établir que ces derniers ont volontairement soustraits ces trois clefs, il convient, compte tenu de leur erreur commise de bonne foi ne concernant, au surplus, que les clefs du portail, il y a lieu de considérer que les lieux ont bien été restitués le 3 avril 2023.

Cependant, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre qu’ils ne sont pas conformes combien même Madame [X] [R] ne sollicite pas de réparations locatives.

Il s’ensuit que cette dernière disposait d’un délai de 2 mois expirant le 3 juin 2023 pour restituer le dépôt de garantie.

Il n’est pas contesté que ce dernier a été restitué le 15 janvier 2024, soit 7 mois après, et que le montant du dernier loyer était de 540,30 €. Il convient de rappeler que Madame [D] [U] ne peut prétendre qu’à la moitié de cette indemnisation.

[(10 % de 540,30 €) x 7 mois] / 2 = 189,11 €.

Madame [X] [R] sera condamnée à payer cette somme à Madame [D] [U].

IV – Sur le remboursement du coût de la moitié du constat des lieux de sortie établi par le commissaire de justice :

Aux termes des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 «si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception».

Madame [D] [U] sollicite le remboursement des frais de commissaire de justice pour faire établir l’état des lieux de sorti le 28 mars 2023, Madame [X] [R] leur ayant fait part de son indisponibilité de faire établir l’état des lieux de sortie avant le 10 avril 2023.

Madame [X] [R] soutient que les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectés puisqu’elle n’y a pas été convoquée et que le prix versé correspond aux honoraires libres des commissaires de justice. Elle conteste s’être opposée à l’établissement d’un état des lieux contradictoire, la date qui lui était proposée ne lui convenant pas compte tenu de son état de santé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par courrier en date du 9 mars 2023, Monsieur et Madame [U] ont informé Madame [X] [R] de leur départ les 18 et 19 mars 2023 et proposaient que l’état des lieux de sortie soit dressé le 21 mars 2023 à 10 heures.

Suivant courrier en date du 14 mars 2023, Madame [X] [R] faisait part aux époux [U], par l’intermédiaire de son conseil, de son indisponibilité et proposait la date du 10 avril 2023 à 14 heures, lequel correspondait, selon elle, à tort, à l’expiration d’un délai de préavis qui n’avait pas lieu d’être, le bail étant résilié depuis le mois de septembre 2022.

Toutefois, aucun élément ne permet d’établir que les consorts [U] ont répondu à ce courrier. Au contraire, il apparaît qu’ils ont sollicité un commissaire de justice en expliquant avoir démégagé et s’être heurtés à un refus du bailleur d’établir l’état des lieux dans un délai raisonnable, et qu’ils souhaitent procéder à la remise des clefs et que l’état des lieux de sortie soit dressé.

Aucune pièce ne prouve qu’un refus leur a, cependant, été opposé. Le courrier du 14 mars 2023 ne pouvant permettre de conclure que Madame [X] [R] s’est opposée à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

En revanche, le procès-verbal de constat ne permet pas de démontrer que Madame [X] [R] a été convoquée par le commissaire de justice 7 jours à l’avance ainsi que l’impose, pourtant, les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, Madame [D] [U] ne peut solliciter la moitié du procès-verbal de constat qu’elle a fait établir avec son conjoint, de leur propre initiative en l’absence de refus prouvé du bailleur. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

V – Sur la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat de bail :

L’article 1104 du code civil énonce que «les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public».

Madame [D] [U] soutient s’être heurtée avec son défunt mari au comportement de la bailleresse qui a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail qui les liait. Cette dernière n’avait pas entrepris de travaux nécessaires au sein du logement en dépit de l’arrêté municipal du 15 mars 2019, leur a délivré un congé frauduleux, a refusé d’établir un état des lieux dans un délai raisonnable et a refusé de leur restituer le dépôt de garantie, cette restitution étant intervenue au cours de la présente procédure. Elle ajoute que par son comportement, ils ont été contraints de consacrer du temps à cette situation irrégulière pour faire valoir leurs droits en adressant des relances et en exposant des frais supplémentaires (courriers, commissaire de justice et frais de justice).

Madame [X] [R] conteste toute mauvaise foi et ajoute être particulièrement affectée par ces accusations infondées alors qu’elle est âgée de 88 ans. Elle affirme avoir toujours fait preuve de bonne foi dans le cadre de ses relations contractuelles avec les époux [U]. Elle fait valoir l’ensemble des travaux qu’elle a fait réaliser au cours de l’exécution du contrat de bail et affirme s’est mobilisée pour mettre un terme dans les meilleurs délais aux désordres affectant le logement dès qu’elle en a été informée. Elle signale qu’elle leur a permis de se maintenir dans les lieux jusqu’à ce qu’ils trouvent une solution de relogement confortable sans engager d’action pour les forcer à quitter les lieux bien qu’ils étaient occupants sans droit ni titre. Elle souligne, par ailleurs, l’absence de preuve de préjudices.

En l’espèce, il a été démontré que Madame [X] [R] avait fait réaliser des travaux après l’arrêté municipal du 15 mars 2019, lesquels se sont révélés insuffisants. Pour autant, aucune preuve ne permet d’établir que les époux [U] avaient informé Madame [X] [R] de leur insuffisance, aucun courrier ne lui ayant été adressé par ces derniers après le 13 septembre 2019 concernant les désordres qu’ils subissaient.

Il a été prouvé que Madame [X] [R] n’a pas délivré congé de manière frauduleuse ni qu’elle s’est opposée à la réalisation de l’état des lieux de sortie. Il apparaît, en revanche, qu’elle a entrepris quelques travaux de remise en état du logement durant l’exécution du contrat de bail qui a duré 19 ans. Aucun élément ne permet, en conséquence, de prouver que Madame [X] [R] a été de mauvaise foi au cours de l’exécution du contrat de bail. Madame [D] [U] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

3 – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [X] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît équitable, en l’espèce, que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Madame [X] [R] à payer à Madame [D] [U] la somme de :

• 3.600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

• 189,11 € au titre de la pénalité de retard due en raison de la restitution tardive du dépôt de garantie,

Déboute Madame [D] [U] du surplus de ses demandes ;

Déboute Madame [X] [R] du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [R] aux dépens ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection