TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02088 -

N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKQ5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/06/2026

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES

C/

Monsieur [V] [G]

Madame [O] [L] [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL CENTAURE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 JUIN 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 772880012025003155 du 19/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [L] [Z] [D]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 5].

Le 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [H], a fait assigner M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] à lui payer la somme de 2 394,38 euros, au titre des appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période arrêtée au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de la mise en demeure,condamner M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] à lui payer la somme de 41,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] à lui payer la somme de 1 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 avril 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie. Il actualise sa créance à la somme de 2 828,44 euros en produisant un nouveau décompte arrêté au 1er avril 2026, appel de provisions 2e trimestre 2026 inclus, lequel n’a pas été signifié aux défendeurs.

Il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs en produisant un extrait du règlement de copropriété.

Cités par procès-verbaux de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D], ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] sont propriétaires des lots n° 143 et n° 208 situés [Adresse 5],un décompte daté du 1er janvier 2026 joint à l’assignation,un décompte actualisé daté du 1er avril 2026 et dont il ne sera pas tenu compte, celui-ci n’ayant pas été signifié aux défendeurs non-comparants à l’audience,les appels de fonds,le procès-verbal d’assemblée générale tenue le 13 décembre 2021, et les procès-verbaux de prise de décisions de l’administrateur provisoire des 19 décembre 2023 et 13 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 394,38 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à l’article 109 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] au paiement de la somme de 2 394,38 €, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2026, provisions de charges et appels de fonds pour la période du 4e trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2026.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] seuls, la somme de 8,00 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] seront condamnés solidairement à payer la somme de 8,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2026.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [H], la somme de 2 394,38 €, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2026, provisions de charges et appels de fonds pour la période du 4e trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus, ainsi que la somme de 8,00 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [H], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] et Mme [O] [L] [Z] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.