TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 23 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/04710 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42SC

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] (la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. PROVENCE ALIZES (Me [L])

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 23 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. COULANGE IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 343 048 038

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. PROVENCE ALIZES

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 410 175 129

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître [C] [J] de la S.C.P. AJILINK en qualité de mandataire ad’hoc

demeurant et domicilié [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe PINEL, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI PROVENCE ALIZES est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 17026, 17093, 19318, et 19355.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Monsieur [C] [J] de la SCP AJILINK a été désigné, en qualité de mandataire Ad Hoc de la société SCI PROVENCE ALIZES, par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal de Judiciaire de Marseille du 26 février 2024.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par lettre simple ont été expédiées en date du 19 mars 2024 à la SCI PROVENCE ALIZES.

*

Par acte d’huissier en date du 19 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS COULANGE IMMOBILIER a fait assigner la SCI PROVENCE ALIZES devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande au Tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— DONNER ACTE à la SCI PROVENCE ALIZES de ce qu’elle reconnaît être redevable des sommes dues au titre des charges échues et réclamées par le syndicat ;

— REJETER toutes les autres demandes formulées par la SCI PROVENCE ALIZES ;

— CONDAMNER la SCI PROVENCE ALIZES représentée par Monsieur [C] [J] de la SCP AJILINK à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 1] :

— La somme en principal de 15 013,07 € au titre des charges de copropriété dues au 19 février 2025 ;

— La somme de 482 € au titre des frais nécessaires ;

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure ;

— CONDAMNER la SCI PROVENCE ALIZES représentée par Monsieur [C] [J] de la SCP AJILINK à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la SCI PROVENCE ALIZES représentée par Monsieur [C] [J] de la SCP AJILINK au paiement d’une somme de 2.095 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, La SCI PROVENCE ALIZES demande au Tribunal de :

— CONDAMNER la SCI PROVENCE ALIZES, représentée par Monsieur [C] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme correspondant à son arriéré de charges de copropriété ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions;

— STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, la SCI PROVENCE ALIZES ne conteste pas la somme réclamée au titre des charges impayées.

Elle sera alors condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 15 013,07 euros arrêtée au 19 février 2025.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « article 19.2 » d’un montant de 150 euros, qui s’apparentent à des frais de suivi et constitution de dossier, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété.

— Les frais de « mise au contentieux » d’un montant de 250 euros.

La SCI PROVENCE ALIZES reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dues, de la somme de 82 euros.

La SCI PROVENCE ALIZES sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 013,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 février 2025, outre la somme de 82 euros au titre des frais de recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ne caractérise pas la résistance abusive de la SCI PROVENCE ALIZES, qui a procédé à des versements réguliers jusqu’en octobre 2023.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant principalement, la SCI PROVENCE ALIZES, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La SCI PROVENCE ALIZES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 2.095 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI PROVENCE ALIZES, représentée par Monsieur [C] [H] de la SCP AJILINK, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15 013,07 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 19 février 2025 outre la somme de 82 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI PROVENCE ALIZES, représentée par Monsieur [C] [H] de la SCP AJILINK, aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI PROVENCE ALIZES, représentée par Monsieur [C] [H] de la SCP AJILINK, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.095 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE