Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [L]

7 rue du Saule Blanc

Escalier 1 Etage 3 Appartement 231

44470 THOUARE SUR LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02564 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N6JY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [P] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 septembre 2017 à effet au 22 septembre 2017, la SA d’habitations à loyer modéré ICF ATLANTIQUE (ci après ICF ATLANTIQUE) a donné à bail à [P] [L] un logement de type 4 lui appartenant sis, 7 rue du Saule Blanc, escalier 1, 3ème étage, porte 231 – 44470 THOUARE SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 728,98 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 91,96 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 7 953,88 € arrêté au 7 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ICF ATLANTIQUE a fait assigner [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 21 septembre 2017 entre les parties à compter du 8 juillet 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire [P] [L] sans droit ni titre ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion de [P] [L] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [P] [L] au paiement de la somme de 5 125 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée à la date de la présente assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner [P] [L] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 917,56 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner [P] [L] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner [P] [L] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 7 mai 2025 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

· Condamner [P] [L] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7 142,74 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er octobre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [P] [L] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 9 mai 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 juillet 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, et le préfet en a accusé réception le jour-même, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [P] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 7 953,88 € arrêté au 7 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 9.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [P] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 142,74 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 254,97 € (159,99 € + 94,98 €).

En conséquence, [P] [L] sera condamné au paiement de la somme de 6 887,77 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 917,56 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ICF ATLANTIQUE a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, le dernier paiement du loyer intégral par [P] [L] date d’août 2025 ; le prélèvement du 5 septembre 2025 a été rejeté. Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur travaille en CDI tandis que sa femme ne travaille pas. Le couple a trois enfants. À la suite d’un litige avec son employeur, il n’effectue plus de déplacements et a perdu environ 1 000 € net par mois de ressources de ce fait. Il doit faire valoir ses droits à la prime d’activité et à l’aide au logement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] [L].

Sur les dommages et intérêts

D’après l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-3 prévoit que Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, l’article 1760 du code civil énonce qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

ICF ATLANTIQUE demande la condamnation du locataire à lui payer 500 € de dommages et intérêts, évoquant une « résistance abusive », qui n’est toutefois nullement démontrée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [L], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 septembre 2017 entre ICF ATLANTIQUE et [P] [L], concernant le logement sis 7 rue du Saule Blanc, escalier 1, 3ème étage, porte 231 – 44470 THOUARE SUR LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 juillet 2025 ;

CONDAMNE [P] [L] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 6 887,77 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de [P] [L] ;

CONDAMNE [P] [L] à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 917,56 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [P] [L], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [P] [L] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY