Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00352 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K27E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DÉCEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. SGM PERSEPHONE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C305, avocat postulant, M^e Christofer CLAUDE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ALI H, en la personne de son représentant légal,

en ses locaux loués sis [Adresse 7] et en son siège social sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

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Débats à l’audience publique du 08 OCTOBRE 2024

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 03 DÉCEMBRE 2024, délibéré prorogé au 17 DÉCEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 30 juillet 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la S.A.S. SGM PERSEPHONE a fait assigner la S.A.S. ALI H, en son siège social et en ses locaux loués, devant le Juge des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile ainsi que les articles L145-41 et suivants du Code de commerce, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail précité et ce, à compter du 29 mars 2024 ;

— Constater que le bail commercial conclu entre la S.A.S. ALI H et la société KLEPIERRE, aux droits de laquelle vient la S.A.S. SGM PERSEPHONE, est résilié de plein droit ;

— Constater que la S.A.S. ALI H est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10], local n°333 ;

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. ALI H et de tout occupant de son chef du local commercial qu’elle occupe sis au [Adresse 11] [Localité 5] [Adresse 10], et ce avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

— Assortir l’exécution de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clefs ;

— Juger que la S.A.S. ALI H devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix du Bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— Condamner la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, la somme de 39 258,17 € au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et accessoires dus jusqu’au 23 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), la condamnation portant intérêts au taux légal en vigueur majoré de cinq cents points de base courant à compter de la date de chaque échéance impayée ; (et sans préjudice du complément dû par la fixation de l’indemnité d’occupation telle que sollicitée ci-après);

— Condamner la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, la somme de 3 925,81 € à titre de pénalité conformément à l’article 29.1 du bail ;

— Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 4 886,94 € restera acquis au bailleur et ce, conformément à l’article 30.5 du bail ;

— Condamner la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter des locaux, indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme provisionnelle de 189,79 € par jour calendaire, outre les charges dues ;

— Condamner la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE la somme de

5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 février 2024, soit la somme de 73,04 €.

La partie défenderesse n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Tel est le cas en l’espèce, la S.A.S. ALI H n’ayant pas comparu, alors que la citation lui a été régulièrement délivrée et que la décision est susceptible d’appel. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l’article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte sous seing privé du 17 juin 2020, la société KLEPIERRE, aux droits de laquelle vient la S.A.S. SGM PERSEPHONE, a donné à bail à la S.A.S. ALI H un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage sur le chiffre d’affaires du preneur égal à 8%.

La convention prévoit dans son article 30 une clause résolutoire ainsi libellée :

«  Il est expressément stipulé qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de Loyer ou fraction de terme de Loyer, de rappel de Loyer dû après fixation amiable ou judiciaire, de supplément dû au titre de réajustement de la clause Loyer Variable, du dépôt de garantie ou de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des charges et accessoires ou avancés sur charges, de l’indemnité d’occupation du en cas de maintien dans les lieux en application de l’article L145-28 du Code de commerce ou de l’article 1240 du Code civil et plus généralement de toutes sommes qui seraient dues au Bailleur par le Preneur, quelle que soit l’origine de cette dette en ce compris toute somme en exécution d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution par le Preneur d’une quelconque des obligations mise à sa charge tant par le présent Bail et/ou ses annexes que par les dispositions non abrogées du Décret du 30 septembre 1953 et des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce et après expiration d’un délai d’un mois suivant sommation notifiée par voie extra judiciaire d’exécuter l’obligation méconnue ou commandement de payer restés infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et ce, même en cas d’exécution par le Preneur postérieurement à l’expiration du délai ci-dessus.

De la même manière toute offre de paiement après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise.

Il est expressément convenu entre les Parties que cette résiliation pourrait intervenir quelle que soit la cause et ou l’ancienneté de la créance ou l’obligation non respectée.

L’acquisition par le Bailleur de la présente clause résolutoire ne mettra pas fin aux obligations du Preneur et notamment à celle de payer les Loyers et charges échus non réglés.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des Locaux et dans ce cas, le dépôt de garantie et les Loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts ".

La demande de la S.A.S. SGM PERSEPHONE est justifiée par ces pièces. Il apparaît en effet que la S.A.S. ALI H n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié par acte de commissaire de Justice le 28 février 2024.

Aussi il convient d’y faire droit et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 17 juin 2020 et ce, à compter du 29 mars 2024.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. ALI H et de tout occupant de son chef du local commercial qu’elle occupe au [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10], local n°333, et ce avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, d’assortir l’exécution de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clefs.

Par ailleurs, la S.A.S. ALI H devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas.

Enfin, il y a lieu d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix de la S.A.S. SGM PERSEPHONE et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.

Sur la demande de provision

Il convient, en application de l’article 835 second alinéa du Code de procédure civile, de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif et de condamner la S.A.S. ALI H à verser à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, la somme de 25 970,25 € représentant les échéances d’avril 2023 et mois de février 2024 (commandement), plus la somme restant exigible d’un montant de 6 680,48 € selon décompte au 04 mars 2024, soit une somme totale provisionnelle de 32 650,73 € due en principal, et ce portant intérêts au taux légal en vigueur majoré de cinq cents points de base courant à compter de la date de chaque échéance impayée.

A compter du 29 mars 2024, le bail étant résilié, le loyer n’étant plus exigible, le bailleur ne peut solliciter qu’une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Il résulte de l’article 31 du contrat de bail que :

«  L’indemnité d’occupation, à la charge du Preneur, en cas de non-délaissement des Locaux après résiliation de plein droit, judiciaire, conventionnelle ou expiration du bail, est fixée à un pour cent (1 %) du Loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise des Locaux par le Bailleur et augmenté des charges exigibles au titre du Bail, sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être demandés en justice par le Bailleur.

Dans ces conditions, l’indemnité d’occupation due à partir du 29 mars 2024 sera fixée à un montant correspondant à 1% du loyer annuel 2023 facturé et indexé par jour de calendrier, augmentée des charges exigibles.

Le loyer annuel de 2023 étant de 18.979,40 €, l’indemnité d’occupation journalière sera de 189,79 €, plus les charges et accessoires. Cette indemnité sera due à partir du 29 mars 2024 jusqu’au départ effectif des lieux loués et la remise des clés ".

Il convient de condamner la SAS ALI H au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant de 189,79 € par jour et jusqu’à restitution des locaux et libération complète des locaux.

Sur la clause pénale

Selon l’article 29 du contrat de bail :

«  A défaut de paiement de toute somme due en vertu du Bail à son échéance, une majoration de dix pour cent (10%) des sommes dues sera appliquée à titre de pénalité, sans préjudice de la mise en jeu de la clause résolutoire, si bon semble au Bailleur, des intérêts de retard prévus ci-après et de tous dommages-intérêts supplémentaires que le Bailleur serait en droit de réclamer. Cette pénalité s’appliquera de plein droit à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.

Toute somme non réglée par le Preneur à sa date d’exigibilité portera intérêt [si bon semble au Bailleur] un mois à compter de cette date jusqu’au jour du paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l’intérêt légal applicable à l’année considérée majoré de cinq cents points de base (c’est-à-dire si par exemple le taux d’intérêt légal est de 4%, le taux majoré sera de 9%).

Le Preneur sera en outre redevable de tous les frais que le Bailleur pourrait supporter en raison de son retard, et en cas de procédure judiciaire, il devra rembourser au Bailleur, outre les dépens, les honoraires d’avocat ou autres que celui-ci aura à supporter.

Au cas où le Preneur n’aurait pas réglé dans les conditions et aux dates prévues les honoraires, contributions diverses, remboursements, primes, etc… mis à sa charge par les présentes et leurs annexes, et si le Bailleur en avait fait l’avance, ladite avance porterait intérêt au profit du Bailleur au taux majoré indiqué à l’Article 29.2 ci-dessus ".

La S.A.S. ALI H sera donc condamnée à payer 3 265,07 € correspondant à une majoration de dix pourcent (10%) des sommes dues en principal à titre de pénalité, cette somme n’étant pas sérieusement contestable comme prévue au contrat de bail.

Sur le sort du dépôt de garantie

Les dispositions de l’article 30.5 (« Clause résolutoire ») du contrat de bail prévoient qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des locaux et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en, resteront acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts.

En application de cette clause, il convient de juger que la somme de 4 886,94 € détenue à titre de dépôt de garantie reste acquise à la S.A.S. SGM PERSEPHONE.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens. L’équité commande de condamner la S.A.S. ALI H, partie succombante au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 février 2024.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La S.A.S. ALI H, partie tenue aux dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 1 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire susceptible d’appel :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la S.A.S. SGM PERSEPHONE et la S.A.S. ALI H le 17 juin 2020 et ce, à compter du 29 mars 2024 ;

ORDONNE à la S.A.S. ALI H et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10], local n°333, et ce avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, d’assortir l’exécution de quitter les lieux d’une astreinte de deux cents euros (200 €) par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clefs ;

ORDONNE le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’elle désignera ou dans tout autre lieu au choix de la S.A.S. SGM PERSEPHONE et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

CONDAMNE la SAS ALI H à payer à la SAS SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, la somme de trente-deux mille six cent cinquante euros et soixante-treize centimes (32 650,73 €) au titre des loyers, charges et accessoires dus jusqu’au 04 mars 2024, la condamnation portant intérêts au taux légal en vigueur majoré de cinq cents points de base courant à compter de la date de chaque échéance impayée ;

CONDAMNE la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter des locaux, indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme provisionnelle de cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-dix neuf centimes

(189,79 €) par jour calendaire, outre les charges dues ;

CONDAMNE la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE, à titre provisionnel, la somme de trois mille deux cent soixante-cinq euros et sept centimes (3 265,07 €) à titre de pénalité conformément à l’article 29.1 du bail ;

JUGE que le dépôt de garantie d’un montant de quatre mille huit cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-quinze centimes (4 886,94 €) reste acquis à S.A.S. SGM PERSEPHONE ;

CONDAMNE la S.A.S. ALI H à payer à la S.A.S. SGM PERSEPHONE la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la S.A.S. ALI H, aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer signifié le 28 février 2024.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix-sept décembre deux mil vingt quatre par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président