TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jessica SOUSSAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphane LAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07641 – N° Portalis 352J-W-B7H-C5T7O

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

Société ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane LAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0325

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2359

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07641 – N° Portalis 352J-W-B7H-C5T7O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 22/03/2022 et prenant effet le même jour pour une durée d’un an, la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION a consenti un bail d’habitation secondaire meublé à [H] [C] sur un appartement sis [Adresse 2], 5ème étage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18/09/2023 à personne, la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION a assigné [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS pour obtenir notamment sa condamnation en paiement de sa dette locative, des réparations locatives et de dommages et intérêts.

L’affaire était appelée à l’audience du 06/10/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être radiée à l’audience du 23/05/2024.

L’affaire était réintroduite au rôle et examinée à l’audience du 20/12/2024.

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, et au visa des articles 1103, 1104, 1347 à 1348-2, 1353, 1219 du code civil, de voir :

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner [H] [C] à payer la somme de 63064 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 21/03/2023 avec intérêts au taux légal à compter du 21/03/2023 et subsidiairement à compter de l’introduction de l’instance ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle hors charges dues du 21/03/2023 jusqu’à la libération effective des lieux le 20/04/2023 égale à la somme de 25000 euros hors charges ;

— condamner [H] [C] à payer la somme de 24730 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle hors charges ;

— condamner [H] [C] à payer les factures de remise en état pour un montant de 13306,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21/03/2023 et subsidiairement à compter de l’instance ;

— condamner [H] [C] à payer la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [H] [C] à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens incluant le coût du commandement de payer par commissaire de justice et de la présente assignation.

[H] [C], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises à l’audience, de voir :

— le dire et juger recevable et bien en toutes ses demandes ;

— dire que la demanderesse est irrecevable et mal fondées en ses demandes et les rejeter ;

— constater qu’en application des stipulations du bail en date du 22/03/2022, le loyer a été réduit à la somme de 14000 euros pour la période courant du 22/03/2022 au 31/12/2022, compte-tenu de la présence de l’échafaudage jusqu’au 20/12/2022, lequel a causé de nombreuses nuisances à [H] [C] ;

— dire et juger qu’au titre du bail, [H] [C] n’est plus redevable que de la somme de 11794 euros à l’égard de la demanderesse ;

— rejeter la demande de remboursement des frais de remise en état d’un montant de 13306,35 euros en ce qu’elle est injustifiée, infondée, arbitraire et exorbitante ;

— rejeter la demande en paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts en ce qu’elle est infondée, arbitraire et exorbitante ;

— dire et juger que la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION est redevable de la somme de 27000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par [H] [C] et causé par les manquements contractuels de la bailleresse ;

— condamner en conséquence la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION, en vue des dettes réciproques et par l’effet de la compensation, à verser la somme de 15206 euros ;

— condamner la même à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Il sera référé aux écritures des parties soutenues oralement et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la créance locative de la demanderesse

Sur l’interprétation de la clause contractuelle insérée au bail du 22/03/2022

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 alinéa 1 dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Le contrat de bail conclu le 22/03/2022 prévoit un loyer charges comprises de 20000 euros par mois et stipule en dessous, dans la ligne « clauses particulières » : " le loyer est réduit à 14.000 € (quatorze mille euros) en dédommagement des nuisances dues à l’échafaudage tant qu’il sera en place. "

Selon la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION, cette clause ne trouvait plus application à compter du mois d’août 2022, l’échafaudage ayant été retiré des fenêtres du logement en juillet 2022 et ne pouvant donc être source de nuisances pouvant justifier un dédommagement.

[H] [C] estime que cette clause a trouvé application jusqu’au 20/12/2022, puisqu’un échafaudage était toujours en place sur la façade de l’immeuble jusqu’à cette date, causant des nuisances.

Il résulte des débats, du désaccord des parties sur le sens de la mention « tant qu’il sera en place », que la clause du contrat n’est pas claire et précise, et nécessite une interprétation.

Cette clause a été inscrite dans un contrat de bail concernant un logement, et non l’immeuble dans son intégralité, et a été ajoutée par les parties alors qu’un échafaudage se trouvait devant les fenêtres du logement loué.

Aussi, cette clause prévoit une réduction continue d’environ un tiers du montant du loyer, il semble raisonnable qu’elle ne concerne qu’une nuisance majeure causée par la pose d’un échafaudage directement devant les fenêtres du logement.

Eu égard à l’interprétation du contrat en son intégralité et en cohérence, la clause particulière doit être interprétée dans le sens d’une fin d’application au jour du retrait de l’échafaudage des fenêtres du logement loué par [H] [C].

Il convient par ailleurs de relever que les échanges de messages produits par [H] [C] mettent en évidence un message de la représentante de la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION en juin 2022 qui évoque clairement l’application de cette clause jusqu’au retrait des échafaudage des fenêtres du logement, sans que [H] [C] ne conteste ces dires dans son message de réponse. Ce dernier a également envoyé un message en novembre 2022, soit avant le retrait de l’échafaudage de l’immeuble, où il proposait l’application dès septembre 2022 du loyer de 20000 euros prévu au contrat.

Sur le montant de la créance locative au titre des loyers impayés

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION produit un décompte des paiements effectués par [H] [C] entre le 22/03/2022 et le 21/03/2023, date de fin du contrat.

Ce décompte prend en compte un loyer de 14000 euros entre le 22/03/2022 et le 31/07/2022 puis un loyer de 20000 euros jusqu’au 21/03/2023. Il résulte de l’attestation d'[V] [M], maître d’ouvre du chantier de l’immeuble sis [Adresse 2], que les échafaudages ont été retirés du 5ème étage en juillet 2022. Cette attestation constitue une preuve objective en ce que le nom, le SIRET, le tampon de la société d’architecture sont clairement identifiables et que le déclarant, professionnel de l’architecture, décrit des faits auxquels il a participé.

Par ailleurs, il résulte des messages produits par [H] [C] que celui-ci ne conteste pas les dires de la bailleresse qui évoque un retrait des échafaudages des fenêtres en juillet 2022.

Enfin, [H] [C] ne conteste pas le montant des sommes indiquées comme réglées dans le décompte de la demanderesse.

Ainsi, il convient de se référer au décompte produit par la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION pour fixer le montant de la dette locative de [H] [C] sur la période courant du 22/03/2022 au 21/03/2023 à la somme de 63064 euros.

Sur le montant de la créance locative au titre des indemnités d’occupation impayées

En vertu de l’article 544 du code civil, du paragraphe X « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES » du contrat de bail du 22/03/2022, et d’une jurisprudence constante, la libération des lieux ne peut s’entendre que par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, [H] [C] ne conteste pas avoir occupé le logement jusqu’au 20/04/2023, date de l’état des lieux de sortie contradictoire.

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 25000 euros. Toutefois, elle ne justifie pas d’un préjudice supérieur à la seule perte du loyer. Il n’y a donc pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation, qui sera fixée à 20000 euros, charges comprises, soit au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

Ainsi, [H] [C] est redevable des indemnités d’occupation échues du 22/03/2023 au 20/04/2023 inclus, soit la somme de 19785 euros, charges incluses.

Sur la demande de condamnation au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Avant toute analyse des pièces, il convient de relever que les deux états des lieux ont été effectués de manière contradictoire et détaillée, par procès-verbal par commissaire de justice, à l’entrée et à la sortie du locataire, avec prises de photographies couleurs et description des pièces et du mobilier présent.

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION sollicite le remboursement de la somme de 13306,35 euros au titre de :

— remplacement du matériel de cuisine : 629,80 euros ;

— remise en état de l’appartement, nettoyage et peintures : 10185 euros ;

— cintres : 200 euros ;

— escabeau : 128,48 euros ;

— blanchisserie linge : 1074,85 euros ;

— dépose de l’ancienne serrure (1 clé manquante) et confection de nouvelles clés : 1088,22 euros.

Le défendeur conteste l’ensemble de ces dégradations.

En l’espèce, l’examen des deux états des lieux effectués par le même commissaire de justice à l’entrée et à la sortie, de manière claire et détaillée, met en évidence des salissures partielles dans quelques parties du logement à la sortie des lieux (tapis et deux fauteuils du salon, pied central de la table de la salle-à-manger, plateau de la console de la salle-à-manger, traces murs du dégagement, salissures panneau extérieur porte des sanitaires, radiateur à lessiver, robinetterie d’une des cuves de la cuisine à nettoyer, hotte graisseuse, tâches sur porte et partie inférieure murs salle de bain et sur les murs de la lingerie). Les photographies du logement mettent en évidence la propreté générale de l’appartement lors de la restitution. Les peintures qui étaient neuves à l’entrée sont soit en bon état, soit en état neuf à la restitution.

Dans ces conditions, la demanderesse est mal fondée à solliciter le paiement d’une somme de 10185 euros au titre de la remise en état, et le montant sera réduit à la somme de 200 euros afin de réparer le préjudice subi du fait des quelques salissures constatées.

S’agissant des cintres manquants, le nombre de cintres à l’entrée dans les lieux n’est pas indiqué, et il convient dès lors de réduire à de plus justes proportions le coût du remplacement de ces cintres, soit à la somme de 20 euros.

S’agissant du remplacement du matériel de cuisine, les constats ne font état d’aucun matériel de cuisine à l’entrée et à la sortie. La liste de l’électroménager est indiquée de manière précise et il n’est relevé aucune différence entre l’entrée et la sortie des lieux. La demanderesse sera dès lors déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant des frais de blanchisserie, ils ne sont pas justifiés puisqu’il n’est pas relevé de mauvais état ou un état d’usage de la lingerie, mais un bon état correspondant à une utilisation normale de ce linge pendant une durée d'1 an. Cette usure correspond à une usure normale, qui aurait également eu lieu si le propriétaire avait occupé les lieux et utilisé le linge pendant 1 an.

S’agissant de l’escabeau, il n’est pas relevé que cet élément est manquant à la sortie des lieux et la demanderesse sera dès lors déboutée de sa demande.

Enfin, s’agissant du remplacement de la serrure et des clefs en raison du défaut de restitution d’une des six clefs de la porte d’entrée, il résulte de la photographie produite par la défense que l’ensemble des clefs a été rendu le 20/04/2023. En effet, si le procès-verbal peut corroborer les dires de la demanderesse de manière objective, ce constat n’est pas une preuve irréfragable. En produisant une photographie identique à celle annexée au procès-verbal de constat, montrant la présence d’une sixième clé sur la table, [H] [C] justifie de la remise de toutes les clefs du logement lors de son départ.

Par conséquent, et après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et des moyens invoqués par les parties, [H] [C] sera condamné au paiement de la somme de 220 euros au titre des dégradations locatives. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION sollicite la somme de 20000 euros au titre du préjudice subi du fait du comportement et de la mauvaise foi de [H] [C].

Toutefois, la demanderesse n’explique pas le fondement juridique de sa demande, et n’expose pas la nature de son préjudice. Aussi, il ne ressort pas de la lecture de l’intégralité des écritures de la demanderesse qu’elle a subi un préjudice différent du préjudice financier déjà réparé par la présente décision, condamnant le défendeur au paiement de la créance locative.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[H] [C] sollicite la condamnation de la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION au paiement de la somme de 27000 euros, soit environ 15% du loyer pendant un an, en réparation de son préjudice de jouissance. Il déplore notamment la vétusté du système électrique causant de graves dysfonctionnements, l’absence d’eau chaude dans la douche puis problème de réglage de la température de l’eau sanitaire, la mauvaise fixation de la tablette sous le lave-main, un fauteuil défectueux entraînant une chute, les stores du vélux à l’étage ne remontant pas complètement.

La SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION conteste l’existence d’un préjudice de jouissance.

En l’espèce, [H] [C] évoque divers éléments, mais peine à démontrer de l’existence de ces défauts et dysfonctionnements d’une part, et du préjudice causé par ces éléments d’autre part. En effet, il ne produit au soutien de ses dires qu’une copie d’échanges de messages entre lui et la bailleresse pendant la durée du bail. S’il évoque dans ces messages des difficultés avec l’électricité et l’eau chaude, aucune mise en demeure d’avoir à intervenir, aucun constat par commissaire de justice, aucun devis suite à l’intervention d’un professionnel, aucune attestation ne sont produits pour démontrer de manière objective la réalité de ces dires.

Aussi, s’il résulte des échanges de messages que le locataire a constaté des difficultés avec l’électricité et l’eau chaude, la lecture de ces échanges ne met pas en évidence une impossibilité d’occuper normalement les lieux, les défauts ne concernant à chaque fois qu’une pièce du duplex de 190 m².

Ainsi, eu égard à l’absence de constat objectif des dysfonctionnements et défauts évoqués par le locataire dans ces messages, et de l’absence de preuve des conséquences sur les conditions d’occupation du bien, [H] [C] peine à démontrer l’engagement de la responsabilité de la bailleresse.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de compensation des sommes avec le dépôt de garantie

Il n’est pas contesté par les parties que [H] [C] a versé un dépôt de garantie de 40000 euros à la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION lors de son entrée dans les lieux.

En vertu de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, [H] [C] est condamné par la présente décision au paiement de la somme totale de 87069 euros au titre de sa dette locative et des dégradations locatives.

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre ces sommes et le dépôt de garantie de 40000 euros conservé par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

[H] [C], partie succombante, sera tenu au paiement des dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et du commandement de payer.

[H] [C] sera condamné à verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [H] [C] à payer à la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION la somme de 63064 euros au titre des loyers, charges comprises, échus et impayés sur la période courant du 22/03/2022 au 21/03/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par [H] [C] du 22/03/2023 au 20/04/2023 inclus à la somme de 20000 euros par mois, charges incluses ;

CONDAMNE [H] [C] à payer à la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION la somme de 19785 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles échues et impayées sur la période courant du 22/03/2023 au 20/04/2023 inclus ;

CONDAMNE [H] [C] à payer à la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION la somme de 220 euros en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la compensation de ces sommes à hauteur de 40000 euros avec le dépôt de garantie de conservé par la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION ;

RAPPELLE que [H] [C] reste tenu au paiement du surplus ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts des parties ;

CONDAMNE [H] [C] à payer à la SOCIETE ETRANGERE [X] ASSOCIATES CORPORATION la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [C] au paiement des dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection