Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00424 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K4WD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. KUHL, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

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Débats à l’audience publique du 17 DÉCEMBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 18 FÉVRIER 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 06 septembre 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SARL KUHL a fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et des articles 605 et 606 du Code civil, aux fins de voir :

— Autoriser la SARL KUHL à consigner les loyers dus à Monsieur [Z] [N] auprès de la Caisse des Dépôts jusqu’à ce que Monsieur [Z] [N] ait justifié avoir effectué les travaux de réparation de la toiture ;

— Condamner Monsieur [Z] [N] à refaire la toiture de l’immeuble donné à bail [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— Dire et juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [Z] [N] à payer à la SARL KUHL une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [N] aux entiers frais et dépens.

Monsieur [Z] [N] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance En date du 26 novembre 2024, le Juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a invité la SARL KUHL à produire le contrat de bail la liant à Monsieur [Z] [N].

Par conclusions enregistrées le 17 décembre 2024, la SARL KUHL a repris les termes de l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] n’a pas comparu alors que l’acte introductif lui a été remis dans les formes de l’article 656 du Code de procédure civile. La demande en principal étant indéterminée, l’ordonnance est susceptible d’appel.

Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la demande de réalisation des travaux

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, " dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable [le Juge des référés] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2001, Monsieur [Z] [N] a renouvelé pour une durée de neuf ans le bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] passé avec Monsieur [I] [R] et Madame [C] [X] exerçant à l’enseigne AUX DELICES DES ANGES.

Par acte notarié en date du 25 avril 2022, la SARL KUHL a acquis le fonds de commerce de boulangerie pâtisserie appartenant à la société AUX DELICES DES ANGES, en liquidation judiciaire, comprenant le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] où le fonds est exploité.

La convention liant les parties prévoit que le preneur aura à sa charge toutes les réparations, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil.

Selon les dispositions de l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Le 22 mai 2024 et à la demande de la SARL KUHL, Maître [Y] [H], commissaire de Justice, a établi un constat en ces termes :

«  Partie extérieure :

Je débute mes constatations au niveau de la toiture sur façade avant qui est recouverte de tuiles visiblement d’époque de construction du bâtiment. Les tuiles sont recouvertes de mousse. Le solin en mitoyenneté côté droit est en mauvais état, notamment le long de la cheminée avec des zones de décollement ou des pliures.

Photos 1 à 6

Je poursuis mes constatations au niveau de la partie toiture arrière. La toiture arrière n’est pas entretenue depuis visiblement de longues années. Il y a une quantité d’herbes importante qui pousse et qui est dans les gouttières et les chéneaux et les herbes débordent sur la toiture. Je constate qu’il n’y a pas de système anti-intrusion de pigeons, et une quantité importante de pigeons nichent dans la toiture entraînant des nuisances et des fientes au bas des façades ou des menuiseries formant des monticules de fientes jusqu’au niveau des groupes frigos reliés aux chambres froides de la cuisine qui se trouve côté cour extérieure. De l’eau s’infiltre également sur le crépi du pignon voisin dû à un défaut d’étanchéité des zingueries et des gouttières ou chéneaux qui fuient. Il y a également un trou dans la toiture au niveau de la corniche arrière où le bois est pourri permettant un passage notamment pour les pigeons.

Photos 7 à18

Au niveau de la cour arrière, elle n’est pas couverte en totalité. Seule la chambre froide est en partie recouverte d’une toiture artisanale en polycarbonate mais la zone où sont stockées les poubelles n’est pas recouverte d’une toiture entraînant là aussi des coulures d’eau au niveau de la cour sur toute la partie qui n’est pas couverte.

Photos 19 à 21

Constatations partie intérieure :

Dans la partie étage sous toiture, les dalles de faux-plafond qui recouvrent le local laboratoire présentent de nombreuses entrées d’eau et infiltrations ou coulures. Suite aux récentes précipitations de pluie survenues sur la région ces derniers jours, le local est très humide ainsi que les dalles de faux-plafond. En retirant des dalles de faux-plafond, je constate que le plafond dans la partie technique est recouvert de moisissures qui se développent sur toute la dalle du grenier sous toiture. Je constate qu’à la fois sur la partie toiture avant ou la partie toiture arrière, les zones d’infiltration d’eau ont marqué des dalles de faux-plafond entraînant des développements de moisissures importantes.

Photos 22 à 31

Je me dirige ensuite dans la partie grenier. Je constate que la toiture n’est pas isolée le long des rampants de toiture de sorte que les tuiles sont directement visibles depuis la partie grenier. Les tuiles sont visiblement d’époque de construction, elles sont en mauvais état, vétustes, recouvertes de salpêtre blanc, elles s’effritent par endroits. Des jours sont visibles notamment au niveau des faîtages ou des rives de toiture avec des traces de coulure d’eau qui sont visibles sur les murs en briques et les pignons mitoyens intérieurs. En effet, plusieurs entrées d’eau sont visibles avec des coulures verticales qui ont marqué les murs intérieurs. J’effectue des clichés de l’ensemble des pignons afin d’illustrer les coulures d’eau verticales multiples qui sont visibles et qui ont marqué également les boiseries ou éléments de charpente en plus des murs. Les champignons et moisissures sont très importants sur toutes les tuiles formant des dépôts verdâtres ou blanchâtres multiples à l’intérieur du bâtiment. J’effectue également des clichés de la toiture sans flash afin d’illustrer les nombreux épaufrures ou trous formant des cavités et des jours entre les tuiles indiquant que la toiture n’est donc plus étanche.

Photos 32 à 56 ".

Dans un devis du 27 juin 2024, la société BM CHARPENTE préconise le changement des tuiles, chevrons et gouttières.

ll ressort de ces différents éléments que l’immeuble loué souffre de désordres en raison du mauvais état de la couverture et que les travaux à envisager ne consistent pas simplement en un entretien de celle-ci qui relèverait de la responsabilité du preneur mais qu’une réfection générale s’impose manifestement compte tenu des jours visibles, des infiltrations multiples et de l’effritement des tuiles.

L’obligation du bailleur de procéder à ces travaux ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [N] à réaliser les travaux nécessaires de remise en état de la toiture de l’immeuble donné à bail [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de neuf mois à compter de la date de signification de la présente ordonnance, et ce, pour une durée de six mois.

Sur la demande de consignation des loyers

Dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend (article 834 du Code de procédure civile).

L’exception d’inexécution qui est susceptible de fonder une demande en consignation des loyers peut être justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail mais à la condition que les locaux loués soient rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Or en l’espèce, si la SARL KUHL doit souffrir essentiellement d’infiltrations qui gênent l’exploitation des lieux, elle ne soutient ni ne démontre se trouver en l’état dans l’impossibilité d’exploiter ceux-ci.

En conséquence, il convient de débouter la SARL KUHL de sa demande de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [N], partie qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SARL KUHL en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que Monsieur [Z] [N] devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à réaliser les travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble donné à bail à la SARL KUHL situé [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de neuf mois à compter de la date de signification de la présente ordonnance, et ce, pour une durée de six mois ;

DÉBOUTE la SARL KUHL de sa demande de consignation des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à la SARL KUHL la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix huit février deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente