Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 1, 25 novembre 2025, n° 25/00036

TJ Metz 25 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SARL PASS PARTOO n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion de la SARL PASS PARTOO en raison de la résiliation du bail, permettant ainsi la libération des lieux.
Accepté
Existence d'une créance non contestée
La cour a jugé que la créance était établie et a ordonné le paiement des loyers et charges dus à titre provisionnel.
Accepté
Clause du bail sur l'indemnité d'occupation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des locaux, conformément à la clause du bail.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la SARL PASS PARTOO aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en faveur de la SCI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 1, 25 nov. 2025, n° 25/00036
Numéro(s) :	25/00036
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frank CASCIOLA
Cabinet(s) :	FRANK CASCIOLA ET ARNAUD ZUCKMEAVOCE
Parties :	S.C.I. [ Adresse 9 ] DES COUVENTS c/ S.A.R.L. PASS PARTOO [ Localité 12 ]

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00036 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LD4E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 9] DES COUVENTS, en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PASS PARTOO [Localité 12], en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître [U] [F] de la SARL MEAVOCE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de METZ, vestiaire : A 601

CRÉANCIER INSCRIT :

CIC EST, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, non représentée

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Débats à l’audience publique du 16 SEPTEMBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 25 NOVEMBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2011, la SCI [Adresse 11] a donné à bail à la SARL PASS PARTOO METZ un local commercial sis [Adresse 1] à 57070 SAINT-JULIEN-LES-METZ moyennant un loyer annuel de

62 588 euros pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit dans son article 31 une clause résolutoire.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 23 octobre 2024, la SCI [Adresse 10] a fait notifier à la SARL PASS PARTOO METZ un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 90 409,25 euros.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 21 janvier 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI [Adresse 10] a fait assigner la SARL PASS PARTOO METZ devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, pour voir :

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis le 23 novembre 2024 ;

— Dire et juger que le bail commercial est résilié à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL PASS PARTOO [Localité 12] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] et de toutes leurs dépendances, dans les 8 jours de l’ordonnance à intervenir ;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SARL PASS PARTOO METZ à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 90 418,56 euros à titre de provision sur les loyers impayés jusqu’au 08 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— Condamner la SARL PASS PARTOO [Localité 12] à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 20 247,68 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamner la SARL PASS PARTOO [Localité 12] à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SARL PASS PARTOO [Localité 12] a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées par le greffe le 02 septembre 2025, la SARL PASS PARTOO [Localité 12] demande au Juge des référés de :

— Lui accorder des délais de paiement ;

— Suspendre dans cette attente le jeu de la clause résolutoire ;

— Statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions enregistrées par le greffe le 10 juin 2025, la SCI [Adresse 8] DU [Adresse 13] DES COUVENTS a repris les termes de l’assignation tout en ramenant le montant de la demande principale à la somme de 80 988,56 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Selon l’article L143-2 du Code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions, doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Il convient de constater que la SCI [Adresse 10] a notifié l’assignation à la BANQUE CIC EST par acte de commissaire de Justice du 23 janvier 2025, soit plus d’un mois avant le présent jugement.

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

La SARL PASS PARTOO [Localité 12] n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Aussi il convient de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 24 novembre 2024.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner la libération des lieux par la SARL PASS PARTOO [Localité 12] et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les huit jours suivant la présente ordonnance.

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [Adresse 10] a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 04 juin 2025 est de 80 988,56 euros.

A défaut de contestation sérieuse, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif et de condamner la SARL PASS PARTOO [Localité 12] à verser à la SCI [Adresse 10], à titre provisionnel, la somme de 80 988,56 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 04 juin 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation conformément à la demande.

Sur la demande de délai

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de Justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…).

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Pour prétendre aux délais de paiement, le débiteur doit justifier de ses difficultés l’empêchant de s’acquitter de sa dette mais mais aussi de sa capacité à honorer le paiement des échéances aménagées.

Le bilan de la SARL PASS PARTOO présente des capitaux propres négatifs ce qui démontre la réalité de difficultés financières.

Il ressort du décompte de la créance actualisée au 25 août 2025 que la SARL PASS PARTOO [Localité 12] a repris des paiements réguliers du loyer de juillet 2024 à avril 2025. Mais depuis lors, elle ne s’est acquittée que d’une somme de 10 123,84 euros et la dette a ré-augmenté pour atteindre un total de 102 356,73 euros, soit l’équivalent de quinze mois de loyers.

Toutefois, elle justifie de ce qu’une opération de rachat des parts sociales est en cours, l’acquéreur potentiel se proposant de régler 70 % de la dette.

Il paraît dès lors opportun de lui accorder un délai de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette en 24 versements tels que précisés au dispositif.

Faute pour la SARL PASS PARTOO [Localité 12] de respecter une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera définitivement résilié et son expulsion pourra être exécutée.

En outre, dans cette hypothèse, il convient d’indemniser le bailleur à titre provisionnel. Le contrat de bail prévoit à cet égard (article 31) que dès la résiliation, le PRENEUR sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le BAILLEUR, d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer principal en vigueur à la date de ladite résiliation outre tous accessoires dudit loyer.

La SARL PASS PARTOO [Localité 12] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 121 486,12 /12 x 2 = 20 247,68 euros par mois et ce, jusqu’à la libération effective des locaux. Ces sommes seront dues prorata temporis et porteront intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL PASS PARTOO [Localité 12], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SCI [Adresse 10] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la SARL PASS PARTOO [Localité 12] devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE que la SCI [Adresse 10] a notifié l’assignation à la BANQUE CIC EST par acte de commissaire de Justice du 23 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail daté du 30 novembre 2011 conclu entre la SCI [Adresse 10] et la SARL PASS PARTOO [Localité 12] et ce, à compter du 24 novembre 2024 ;

EN SUSPEND cependant les effets dans l’attente du paiement ci-après ordonné, conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce ;

CONDAMNE la SARL PASS PARTOO [Localité 12], à payer à la SCI [Adresse 10], à titre provisionnel, la somme de 80 988,56 au titre des loyers et charges exigibles, arrêtés au 04 juin 2025, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 janvier 2025;

ACCORDE à la SARL PASS PARTOO [Localité 12] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de sa dette en 23 versements mensuels chacun de 3 374 euros et un dernier égal au solde dû, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute pour la SARL PASS PARTOO [Localité 12] de respecter une seule de ces échéances, l’ensemble de sa dette deviendra immédiatement exigible et que le bail sera alors définitivement résilié ;

ORDONNE dans cette hypothèse, à la SARL PASS PARTOO [Localité 12] et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6], et au besoin AUTORISE son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE dans cette hypothèse la SARL PASS PARTOO METZ à payer à la SCI [Adresse 10], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 20 247,68 euros, jusqu’à la libération effective des locaux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due prorata temporis et produira intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNE la SARL PASS PARTOO [Localité 12] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL PASS PARTOO [Localité 12] aux frais et dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt cinq novembre deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente