Minute n°2025/999

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/00368

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEGY

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C305

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [S]

né le 17 Août 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par M^e Frédéric CHOUET, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B109

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 22 octobre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SCI IMMO CASA a donné en location, en 2009, à Monsieur [U] [S] un appartement situé au 2eme étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Lors de l’état des lieu de sortie du 23 mai 2022, il a été constaté une trace de peinture sur la façade de l’immeuble au niveau du balcon du 2eme étage.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le sinistre à son assureur qui a fait diligenter une expertise amiable.

Par courrier du 7 juin 2023, la société BPCE ASSURANCES a été mise en demeure d’intervenir en tant qu’assureur de M. [S] mais cette dernière a indiqué ne pas couvrir le sinistre.

Par courrier du 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [S] d’indemniser la copropriété.

A défaut de réponse, le syndicat des copropriétaires a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 février 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], a constitué avocat et a assigné Monsieur [U] [S] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [U] [S] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 4 mars 2025.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], demande au tribunal de :

— Condamner Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 10.463,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de la mise en demeure ;

— Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Le condamner en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], fait valoir :

— que les dégradations commises ont été constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, de sorte que M. [S] qui était le locataire principal de l’appartement est manifestement responsable des dégradations commises dûment constatées ;

— que le cabinet POLYEXPERT a été mandaté par GAN ASSURANCES aux fins d’effectuer un rapport d’expertise sur l’état du sinistre, expertise à laquelle M. [S] a été convié ; concernant le montant du préjudice, qu’il convient de retenir le montant fixé par cet expert, les solutions techniques envisagées par le défendeur n’étant pas de nature à donner un résultat probant ; que s’agissant d’un immeuble sauvegardé, les travaux doivent être acceptés par les services des ABF, ce qui explique le montant des sommes réclamées.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 21 août 2025, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [U] [S] demande au tribunal au visa de l’article 9 du Code de procédure civile ainsi que des articles 1241 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Réduire les prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à cette somme de 945 € ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à Monsieur [U] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux entiers frais et dépens.

En défense, Monsieur [U] [S] réplique :

— qu’en 2018, il a décidé de repeindre les murs de son appartement et qu’il a été aidé par son frère M. [E] [S] qui souffrait de graves problèmes psychiatriques et d’épilepsie ; que ce dernier a malencontreusement mis un coup de rouleau de peinture à l’eau sur la façade alors qu’il pensait que le rouleau avait été nettoyé ; que M. [E] [S] est décédé quelques semaines plus tard ;

— que lorsqu’il a quitté l’appartement loué auprès de la SCI IMMO CASA, l’état des lieux de sortie devait lui être envoyé mais que cela n’a pas été fait, la caution ne lui ayant par ailleurs pas été restituée ; que par la suite, il n’a jamais été informé d’une quelconque difficulté avec ces traces de peinture puisque sa convocation à l’expertise amiable a été envoyée à une adresse où il n’habitait plus ;

— à titre principal, sur le caractère infondé de la demande faute de preuve de l’identité de l’auteur de la tâche de peinture, que les correspondances entre assureurs et le rapport d’expertise amiable produits au dossier n’apportent aucun élément sur l’identité de l’auteur de la tâche litigieuse ; que la responsabilité du défendeur ne peut donc pas être engagée sur le fondement des articles 1241 et suivants du code civil puisque le dommage n’a pas été causé par son fait ;

— à titre subsidiaire, sur le caractère excessif de l’évaluation des travaux de reprise de la façade, que le montant sollicité, soit 10 463,77 euros, a été déterminé par un expert privé dans le cadre d’une expertise non contradictoire, étant précisé que le devis sur lequel s’appuie l’expert n’est même pas versé aux débats ; qu’en outre, l’expert n’a pas envisagé d’autre technique pour enlever cette tâche de peinture telle que l’aéro gommage, le sablage ou l’application d’un produit spécifique de type SOLVAPEINT ou DN GREEN ; que les peintres sollicités par M. [S] ont préconisé ces techniques beaucoup moins onéreuses ; qu’en faisant une moyenne des devis établis par les peintres contactés par M. [S], le coût des travaux de reprise peut être évalué à un coût moyen de 945 euros.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT FORMEE PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [S]

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et l’article 1241 que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En outre, selon l’article 1732 du code civil, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » et selon l’article 1735, « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».

Selon la jurisprudence, l’expression de l’art. 1735 « les personnes de sa maison» doit être entendue dans son sens le plus large et comprend notamment toute personne introduite ou tolérée par le preneur.

Si les articles 1732 et suivants du code civil sont applicables dans les relations entre le preneur et le bailleur, ces dispositions sont transposables au cas d’espèce qui concerne le syndicat des copropriétaires, les dégradations litigieuses affectant la façade qui relève de la copropriété, la responsabilité de M. [S] étant ainsi recherchée sur le fondement délictuel.

En l’espèce, il ressort du dossier que lors de l’état des lieux de sortie de M. [S] en date du 23 mai 2022, il a été mentionné ceci « sur façade extérieur trace de rouleaux de peinture », étant précisé que selon les photographies produites, cette trace se trouve sur la façade au 2eme étage, de sorte qu’elle n’a pu être faite que depuis le balcon de l’appartement loué par M. [S] . Cet état des lieux de sortie a été signé par le bailleur et le locataire. Il n’est d’ailleurs pas contesté en défense que lors de l’établissement de cet état des lieux de sortie les dégradations causées à la façade par un rouleau de peinture ont été constatées.

Ainsi, M. [S] ne conteste pas l’existence de ces dégradations et le fait qu’elles sont postérieures à son entrée dans les lieux et antérieures à son départ. Si M. [S] affirme qu’elles ont été causées par son frère et non par lui en 2018, cela ne lui permet pas pour autant d’écarter sa responsabilité puisqu’un locataire est responsable des dégradations commises par la famille ou les amis qu’il reçoit chez lui, notamment quand il charge ces derniers de l’aider à réaliser des travaux.

La façade relevant des biens communs de la copropriété, M. [S] engage donc bien sa responsabilité délictuelle envers le syndicat des copropriétaires du fait de ces dégradations.

S’agissant du montant du préjudice, le syndicat demandeur ne s’appuie que sur une expertise non-contradictoire pour chiffrer son préjudice. Or il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation rendue au visa de l’article 16 du code de procédure civile qui impose au juge, d’observer et de faire observer le principe du contradictoire, que ce dernier ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, d’autant plus lorsqu’elle est non-contradictoire [Civ. 2e, 12 déc. 2019, n° 18-12.687; égal. en ce sens : Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278].

En l’espèce, si la réalité de la dégradation imputable au défendeur est corroborée par l’état des lieux de sortie produit au dossier ainsi que par les déclarations mêmes du défendeur qui reconnaît l’existence de cette dégradation, il en va différemment pour le chiffrage des travaux de reprise qui est contesté par le défendeur.

Il sera souligné que le devis sur lequel s’appuie l’expert privé pour chiffrer les préjudices n’est pas versé au dossier, ce qui ne permet pas au Tribunal de vérifier que les travaux préconisés sont adaptés aux dégradations constatées et le chiffrage adapté.

En défense, M. [S] produit 3 devis qui laissent apparaître que d’autres techniques peuvent être appliquées pour remédier aux dégradations dont le coût moyen s’élève à 945 euros. Si le syndicat demandeur conteste l’efficacité des solutions proposées par ces professionnels, elle ne rapporte aucune preuve de ces contestations.

En conséquence, il convient pour évaluer le préjudice de retenir les devis produits en défense et non l’expertise non contradictoire qui ne contient même pas le devis sur lequel elle s’appuie.

Monsieur [U] [S] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 945 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La somme sollicitée par le demandeur dans son courrier de mise en demeure du 12 juillet 2023 n’apparaissant pas adapté, il n’y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de cette date.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [U] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [U] [S] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 14 février 2025.

En l’espèce, Monsieur [S] demande à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée au motif que s’il était fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires, cela aurait des conséquences manifestement excessives sur lui compte tenu de ses ressources. Toutefois, comme il a été fait droit à sa demande de réduction du montant du préjudice qui a été évalué à 945 euros, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], la somme de 945 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, M. [T] [C], la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président