TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01252 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ6J

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA

50 Rue du Pavillon CS 91007

01009 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z]

née le 03 Avril 1962 au PORTUGAL

379 rue des écoles

Le Donchet

38390 PORCIEU AMBLAGNIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 5 juillet 2021, consenti par la SA SEMCODA, madame [L] [Z] a pris en location un logement avec garage situé 379 rue des Ecoles – Le Donchet – 38390 Porcieu-Amblagnieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 517,38 € pour le logement et 37,24 € pour le garage.

La SA SEMCODA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 24 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 10 novembre 2023, la SA SEMCODA a fait délivrer à madame [L] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 363,20 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 12 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, la SA SEMCODA a assigné madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• voir constater avec effet au 10 janvier 2024 la résiliation de plein droit du bail ;

• voir dire que madame [L] [Z] se trouve occupante sans droit ni titre et en conséquence prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique ;

• voir fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 11 janvier 2024 ;

• voir condamner madame [L] [Z] à lui payer la somme principale de 3 000,99 €, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 363,20 € à compter du 10 novembre 2023, et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2024 inclus ;

• voir condamner madame [L] [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 11 janvier 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

• voir condamner madame [L] [Z] à lui payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Madame [L] [Z] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SA SEMCODA, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 856,43 € suivant décompte arrêté au 28 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SA SEMCODA a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [L] [Z] qui a comparu en personne a contesté le montant de la dette compte tenu des surloyers appliqués. Elle a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, la SA SEMCODA, a actualisé sa créance à hauteur de 2 707,55 € arrêtée au 31 mars 2025, déduction faite du supplément de loyer de solidarité pour l’année 2024, suite aux justificatifs transmis par la locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SEMCODA justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 24 octobre 2023.

Par ailleurs, l’assignation en date du 12 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SA SEMCODA produit aux débats un décompte qui établit que madame [L] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SEMCODA a fait délivrer à madame [L] [Z], le 10 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SEMCODA.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 11 janvier 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 31 mars 2025 à la somme de 2 707,55 €, au paiement de laquelle madame [L] [Z] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 363,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [L] [Z] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 11 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si madame [L] [Z] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SA SEMCODA l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Z], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 11 janvier 2024 ;

DIT que madame [L] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [L] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement avec garage situé 379 rue des Ecoles – Le Donchet – 38390 Porcieu-Amblagnieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 11 janvier 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à la SA SEMCODA l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à la SA SEMCODA la somme de 2 707,55 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 363,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE la SA SEMCODA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [L] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION