AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LG3S

Minute JCP n° 336/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Association AMLI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Blanche SZTUREMSKI, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C 300

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [U] [C]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Y] [W] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C] [U] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 06 décembre 2021, l’association AMLI a donné en location à Monsieur [U] [C] un logement [Adresse 6], pour une redevance mensuelle de 482,02 €.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association AMLI a fait délivrer à Monsieur [U] [C] un commandement de payer remis à personne le 29 avril 2024 et portant sur la somme de 1 660,26 euros au titre des redevances impayées.

Par courrier recommandé du 28 août 2024 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », l’association AMLI a mis Monsieur [U] [C] en demeure de régulariser son arriéré, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 17 février 2025, elle l’a donc ensuite fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 03 juillet 2025, l’association AMLI – représentée par Me [Y] – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1722,64 € selon décompte arrêté au 27 janvier 2025.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [C] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 15 du contrat de résidence conclu le 06 décembre 2021 contient une clause résolutoire dans le même sens, aux termes de laquelle « le présent contrat est résilié de plein droit (…) : En cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou de manquement grave ou répété à l’un des articles du réglement intérieur. La résolution du contrat de résidence ne produit effet qu’un mois après la date de notitication par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’association AMLI justifie qu’elle a notifié à Monsieur [U] [C] le 29 avril 2024 un commandement de payer l’arriéré locatif à hauteur de 1 660,26 €, représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement et les charges.

Cette commandement de payer étant resté vain pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

L’association AMLI produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [C] restait devoir la somme de 1 722,64 € à la date du 27 janvier 2025.

Monsieur [U] [C], qui n’a pas comparu, ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 1 722,64 €.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association AMLI, Monsieur [U] [C] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 06 décembre 2021 entre la l’association AMLI et Monsieur [U] [C] concernant le logement [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association AMLI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à verser à la l’association AMLI la somme de 1 722,64€ (décompte arrêté au 27 janvier 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la totalité de cette somme ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer à la l’association AMLI une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à verser à la l’association AMLI une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 02 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lisa KIBANGUI, juge, et par Madame Mélissa MALOYER, greffière.

La greffière, La juge,