Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 référé jcp, 2 octobre 2025, n° 25/00176

TJ Metz 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer n'a pas été suivi d'effet.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas apporté d'éléments pour contester la dette, les condamnant au paiement de l'arriéré.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité mensuelle d'occupation pour réparer le préjudice causé par leur occupation indue.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément à la règle de la charge des dépens.
Accepté
Démarches judiciaires
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par la société.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 référé jcp, 2 oct. 2025, n° 25/00176
Numéro(s) :	25/00176
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène FEITZAlain MORHANGE
Parties :	Société VIVEST, la société LOGIEST

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00176 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LINB

Minute JCP n° 402/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 17 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 6] (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

La société d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VIVEST a donné à bail à Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 29 août 2019, pour un loyer mensuel de 430,53 euros dont 110,88 euros de provision sur charges, 5,50 euros d’accord collectif paraboles et 8,02 euros d’accord collectif multiservices, outre un forfait eau chaude et un forfait eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM VIVEST a fait signifier à Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire le 11 décembre 2024.

La SA d'[Adresse 5] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 janvier 2025 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 11 février 2025 en application de l’article 24 de ce même texte,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] à titre provisionnel au paiement de 1 790,38 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 464,61 euros, ladite indemnité étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ainsi que le prévoyait la convention initiale,

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 juillet 2025, la SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître FEITZ substituant Maître [Localité 6] ; Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M], bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude d’huissier, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 4 135,49 euros au 4 juillet 2025 et que les locataires n’avaient pas repris le paiement des loyers courants.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 septembre 2025, délibéré ultérieurement prorogé au 2 octobre 2025.

Invitée à produire en cours de délibéré, pour le 1er septembre 2025 au plus tard, une note sur la question de la production par les défendeurs d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, la SA d’HLM VIVEST a déposé une note le 6 août 2025, indiquant que Monsieur et Madame [M] n’avaient pas produit d’attestation d’assurance logement en cours de validité.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VIVEST justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par Monsieur et madame [M] par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 29 août 2019 contient une clause résolutoire (article 9.2- Clauses résolutoires) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 162,74 euros ; il était en outre sollicité de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

S’agissant de la demande de production d’un justificatif d’assurance, le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM VIVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] restaient devoir la somme de 4 135,49 euros à la date du 4 juillet 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de juillet 2025 non comprise).

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 4 135,49 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation au 4 juillet 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de juillet 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 162,74 euros à compter du commandement de payer (11 décembre 2024), sur la somme de 627,64 euros à compter de l’assignation (19 mars 2025) et sur la somme de 2 345,11 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] seront également solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 464,61 euros correspondant à celui des derniers loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la SA d’HLM VIVEST de l’occupation indue de son bien, ladite indemnité étant révisable comme l’était le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VIVEST, Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d’HLM VIVEST recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2019 entre la SA d’HLM VIVEST et Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] étaient réunies à la date du 11 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] à verser à la SA d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, la somme de 4 135,49 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation au 4 juillet 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de juillet 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 162,74 euros à compter du 11 décembre 2024, sur la somme de 627,64 euros à compter du 19 mars 2025 et sur la somme de 2 345,11 euros à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] à payer à la SA d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 464,61 euros, ladite indemnité étant révisable comme l’était le loyer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [M] et Madame [J] [M] à verser à la SA d’HLM VIVEST une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 2 octobre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,