TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00142 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYX6

DEMANDEUR :

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son gérant en exercice, domicilié es-qualité audit siège,

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [I] et Madame [C] [I] née [X] demeurants [Adresse 3],

comparants ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 02 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 novembre 2010 prenant effet le 2 décembre 2010, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I], un logement à usage d’habitation, un garage (n°50) et un parking extérieur situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 416,59 euros pour le logement, 51,44 euros pour le garage et 20,58 euros pour le parking extérieur, outre une provision sur charges de 73 euros.

La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 28 avril 2025 et sollicite :

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] au paiement de la somme de 1152,50 euros au titre des dégradations locatives, loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 488,61 euros,

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle demande le paiement de la somme de 73,61 euros au titre des loyers impayés et la somme de 1567,50 euros pour les dégradations locatives. Elle indique que l’état des lieux d’entrée et de sortie ont été signés par les parties.

Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] comparaissent et déclarent être en désaccord avec les sommes réclamées. Ils expliquent avoir nettoyé intégralement l’appartement avant leur départ et avoir rebouché les trous. Ils ajoutent que la poignée de la porte a été changée. En outre, ils indiquent avoir signé l’état des lieux de sortie mais que celui-ci était illisible. Ils évoquent un ballon d’eau chaude qui a été changé et qui a empêché l’installation de la porte qu’ils avaient entreposé dans le garage. Ils ajoutent avoir subi une inondation. Ils précisent, qu’en effet, à leur entrée dans les lieux, l’appartement était neuf.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée établi le 2 décembre 2010 et signé par les locataires entrants, Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I], dont il ressort notamment que :

— dans la cuisine : tous les items sont en bon état, étant précisé que les faïences sont à reprendre du côté droit de la fenêtre, qu’il y a deux tâches de peinture sur l’aération et que les prises sont à vérifier,

— dans les WC : tous les items sont en bon état, étant précisé qu’il y a des coulures de peinture vers le lavabo,

— dans la salle de bain : tous les items sont en bon état, le sol vers la baignoire présente des tâches,

— dans le hall d’entrée : tous les items sont en bon état, le cadre de la porte d’entrée présente quelques éclats et des tâches de peinture,

— dans le séjour : tous les items sont en bon état,

— dans la 1ère chambre : tous les items sont en bon état, le parquet à proximité du radiateur est tâché,

— dans la 2e chambre : tous les items sont en bon état, il y a une tâche de peinture sur le parquet et et une autre sous le placard,

— dans la 3ème chambre, tous les items sont en bon état,

— concernant les clés, il est acté que 6 clés et 3 badges au total ont été donnés aux locataires à leur entrée dans les lieux.

Le bailleur produit également l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 29 janvier 2024 dont il résulte que :

— dans le garage, il y a des champignons sur le sol et des traces d’eau,

— pour la cuisine, la majorité des items est en état moyen ou mauvais état. Le sol présente des traces d’enduit et de peinture, il est collant. Un néon est hors-service. Le placard sous l’évier est sale, le robinet d’arrivée d’eau est cassé, l’évier est sale.

— dans les WC, la porte est dégradée, elle présente des champignons. La majorité des autres items est dans un état moyen. Les murs présentent des traces et des trous. Le sol est collant et l’abattant est sale.

— dans la salle de bains, il a été constaté des moisissures et des tâches. Les murs présentent des marques, de l’enduit et des coulures. La majorité des items est dans un état moyen. Les joints de faïence présentent des moisissures et sont noircis. Les prises vers la vasque sont sales, le sèche-serviette a des traces, des éclats et le revêtement est écaillé. La VMC est sale mais fonctionne. Des placards et étagères sont usés. Un miroir présente des moisissures. Une porte de placard de salle de bain stockée au garage ne rentre plus suite au changement de chauffe-eau.

— dans le hall d’entrée, le plafond présente des tâches et est sale. Les murs présentent des traces, des trous bouchés et de l’enduit. Les joints sont usés, de la peinture se trouve sur les plinthes, les radiateurs ont noirci. La poignée de la porte d’entrée a été changé et nécessite désormais 4 clés. Le cylindre d’origine est dans le garage et comportait deux clés dont une perdue par les locataires.

— dans le dégagement, les murs présentent des trous, des traces, des coulures et sont d’une couleur différente de l’état des lieux d’entrée. L’encadrement des portes a été repeint de manière grossière. Au sol, les joints sont usés.

— dans le séjour, les murs et le plafond sont dans un mauvais état. Les gonds des portes sont usés, sales, écaillées et les vitres des portes sont rayées. Le sol est sale et collant. Le sol du balcon a de la rouille, des marques d’usure. Les radiateurs sont sales mais en bon état.

— dans la chambre côté séjour, les murs présentent des marques d’enduits et des coulures. Les plinthes sont décollées par endroit. Le radiateur est sale mais en bon état.

— dans la chambre face au couloir, les plafonds présentent des traces de peintures. Les murs ont des marques noires et de l’enduit. La porte est en mauvais état avec un bois très usé.

— dans la chambre à côté de la salle de bain, le plafond est sale avec des tâches. Les murs sont très marqués. La porte est sale et dans un mauvais état. Le radiateur est abîmé. Le store, le volet roulant et la persienne sont hors-service.

Ainsi, il résulte de la comparaison des deux états des lieux que diverses dégradations ont été commises par les locataires. Si certaines peuvent s’expliquer par de l’usure normale, au regard de la durée de la période d’occupation du logement, telles que l’usure des portes, placards, étagères, le noircissement des murs au dessus des radiateurs, d’autres telles que la présence de champignons, de moisissures, le changement de poignée sur la porte d’entrée, des marques importantes sur les murs ou au plafond ou encore le fait que les volants roulants soient hors-service ne peuvent résulter d’une utilisation normale des lieux. En outre, les photos produites par le demandeur illustrent les tâches et les marques présentes sur les murs et plafonds. De nombreux trous ont aussi été rebouchés par les défendeurs, détonnant avec la couleur de peinture d’origine. La porte d’entrée est abîmée avec un bois fortement écaillé.

Le bailleur produit une première facture établi par la société ACTI+ rénovation pour le nettoyage de l’appartement : il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était globalement en bon état lors de l’entrée des locataires et que de nombreux item étaient salis lors de la sortie. Ces travaux de nettoyage étant manifestement justifiés, ils seront mis à la charge des locataires.

En outre, dans la seconde facture de la société ACTI+ rénovation, ont été mis à la charge des locataires en majorité des frais liés au rebouchage des gros trous, le remplacement des poignées de porte, d’élements de plomberie, les menues réfections électriques et la rénovation ou réfection des joints. Les frais liés à la porte devant le chauffe-eau n’ont pas été imputés aux locataires. Ces frais sont justifiés par l’état des lieux de sortie faisant état de divers trous, d’une poignée de porte cassée, de joints usés ainsi que de problème de plomberie dans la cuisine. Dès lors les frais retenus par le bailleur seront mis à la charge des locataires.

Ainsi, Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1567,5 euros. A cette somme est soustrait le dépôt de garantie de 488,61 euros, soit un reliquat de 1078,89 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] à payer au bailleur une somme de 1078,89 euros au titre des dégradations locatives.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 71,23 euros au titre des loyers impayés.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. En l’absence de tout élément justifiant du calcul des charges, il n’y a pas lieu de condamner les locataires au paiement de la somme de 97,72 euros à ce titre.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Au terme de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En dehors du préjudice matériel imputable aux locataires indemnisé par la prise en charge des différents travaux et le retard de paiement de loyer, le demandeur ne justifie d’aucun autre préjudice, qu’il soit moral ou des pertes financières imputables aux locataires, de telle sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il convient également de condamner in solidum les locataires au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 la somme de 1150,12 euros au titre des dégradations locatives et de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 au titre des dommages et intérêts et du paiement du solde de la provision pour charge ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [C] [X] épouse [I] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION