AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 19 MAI 2025

N° RG 25/00126 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGBS

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Serena KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [C]

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 17 mars 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [R], Mme [C]

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [C] un appartement à usage d’habitation et trois places de stationnement situés au [Adresse 4] par contrats conclus à une date inconnue (la SA d’HLM BATIGERE HABITAT indique ne pas être en mesure de produire ces contrats) et pour un loyer mensuel de 701,44 euros au mois d’octobre 2024 dont 572,24 euros au titre du logement, 52,01 euros au titre d’un garage, 8,66 euros au titre d’un garage, 8,68 euros au titre d’un garage et 59,85 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a adressé à Madame [Z] [C] un courrier de mise en demeure de payer 3 737,91 euros par LRAR présentée le 4 septembre 2024.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exéution provisoire :

— le prononcé de la résiliation des contrats de bail,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [C] du logement et des trois places de stationnement sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [Z] [C] au paiement de 4 198,82 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,

— la condamnation de Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 701,44 euros, APL à régulariser le cas échéant, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir, ladite indemnité étant revalorisable selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

— la condamnation de Madame [Z] [C] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître [P] [R] ; Madame [Z] [C] a comparu en personne.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 6 215,29 euros au 14 mars 2025.

Elle a indiqué s’en rapporter quant à la demande de Madame [Z] [C] tendant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [C] a indiqué reconnaître la dette. Elle a précisé que sa situation financière avait changé suite à sa séparation du père de ses enfants et à sa reprise d’une activité professionnelle en août 2024, faisant état de revenus à hauteur d’environ 1 750 euros net par mois et de la perception d’une pension alimentaire pour l’un de ses enfants, la perception d’une prestation CAF pour l’autre enfant étant en attente.

Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, indiquant qu’elle ne voulait pas être expulsée et a proposé de porter ses versements actuels de 150 euros par mois en plus du loyer courant à 200 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre réceptionnée le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DES CONTRATS DE BAIL

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…]".

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

Aux termes de l’article 1227 du Code civil : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1228 du Code civil : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sollicite la résiliation des contrats de bail portant sur un logement et trois emplacements de parking, conclus avec Madame [Z] [C], l’intéressée ne réglant pas régulièrement son loyer.

Elle produit au soutien de sa demande un décompte dont il résulte qu’au 14 mars 2025, Madame [Z] [C] restait lui devoir 6 215,29 euros au titre des loyers et charges, ce en dépit de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception d’un courrier de mise en demeure (LRAR présentée le 4 septembre 2024).

Lors de l’audience du 17 mars 2025, Madame [Z] [C] a reconnu le montant de sa dette, admettant ainsi implicitement l’existence des contrats de bail la liant à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

Il convient toutefois en l’espèce de relever que l’historique de compte produit par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT permet d’établir que Madame [Z] [C] a repris le paiement intégral des loyers et charges courants et a commencé à rembourser sa dette locative.

A l’audience, Madame [Z] [C] a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser 200 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

Elle a indiqué percevoir environ 1 750 euros net par mois outre la pension alimentaire versée pour l’un de ses enfants et les prestations versées par la CAF et a produit différents justificatifs financiers.

Dans ces conditions, la résiliation des contrats de bail la liant à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT serait particulièrement sévère ce d’autant qu’en cas d’existence d’un contrat de bail écrit, lorsque les conditions du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer sont réunies, le locataire ayant fourni les mêmes efforts que Madame [Z] [C] peut bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 1228 du Code civil ouvrant la possibilité au juge « selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur » et l’article 1343-5 du Code civil énonçant : "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, [le juge peut] reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […]", il convient en l’espèce :

— d’autoriser Madame [Z] [C] à se libérer de sa dette locative en deux ans, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision et de dire que la résiliation des contrats de bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés ;

— de prévoir qu’en cas de résiliation du contrat de bail, Madame [Z] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 701,44 euros par mois.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [C] restait devoir la somme de 6 215,29 euros à la date du 14 mars 2025.

Madame [Z] [C] a indiqué à l’audience, ne pas contester le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6215,29 euros, au titre de l’arriéré de loyers au 14 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 198,82 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (8 janvier 2025) et sur la somme de 2 016,47 euros à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Madame [Z] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à la date de la présente décision, la résiliation des contrats de bail conclus entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Madame [Z] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation et les trois stationnements de parking situés au [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6 215,29 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 14 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 198,82 euros à compter du 8 janvier 2025 et sur la somme de 2 016,47 euros à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Z] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 250 euros et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, chaque versement davant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, à défaut pour Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 701,44 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 19 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,