Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 2, 22 mai 2025, n° 24/01680

TJ Metz 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Qualification de la toiture comme partie commune
La cour a jugé que la toiture est assimilée au gros œuvre et constitue une partie commune, impliquant que les travaux doivent être financés par tous les copropriétaires, ce qui rend la résolution n°2 irrégulière.
Accepté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à régler une somme à la SCI CFS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de la défaite du syndicat.
Accepté
Absence de fondement des demandes du syndicat
La cour a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, considérant que celles-ci n'étaient pas justifiées au regard des éléments présentés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 2, 22 mai 2025, n° 24/01680
Numéro(s) :	24/01680
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick TRASSARDFrançois BATTLE
Parties :	S.C.I. CFS c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence “ [ Adresse 2 ] ” sise [ Adresse 2 ] à [ Localité 5

Texte intégral

Minute n°2025/513

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/01680

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KZW5

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. CFS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Patrick TRASSARD, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et M^e Victoria LE BOZEC, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B609

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]” sise [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thomas DANQUIGNY, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 février 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SCI CFS est propriétaire du lot n°18 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à MOULINS LES METZ, immeuble soumis au régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée des copropriétaires du 25 juillet 2023, les copropriétaires ont voté à la majorité simple un résolution n°2 prévoyant la prise en charge par la SCI CFS des travaux concernant la partie de toiture couvrant son lot, s’élevant à 2 454 €.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 janvier 2024, la SCI CFS a assigné la SARL [Adresse 10], en sa qualité de syndic du syndicat de copropriété du [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de METZ.

Par jugement en date du 28 mai 2024, la quatrième chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ s’est dessaisie au profit de la première chambre civile du même tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL LA MAISON DU SYNDIC a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 9 septembre 2024.

La SCI CFS a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 11 octobre 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 04 décembre 2024, et au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CFS sollicite de :

— ANNULER la décision de l’assemblée générale du syndicat de copropriété par laquelle il a imputé à la SCI CFS la facture des travaux de toiture effectués par l’entreprise MANGIN d’un montant de 2.454,00 € ;

— DEBOUTER la SARL [Adresse 10], ès qualité de syndic du syndicat de copropriété du [Adresse 9], de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la SARL LA MAISON DU SYNDIC, ès qualité de syndic du syndicat de copropriété du [Adresse 9], à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, la SCI CFS fait valoir que la toiture de l’immeuble est une partie commune, y compris la partie couvrant son lot. Elle en déduit que les travaux réalisés sur cette toiture doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires, contrairement à la résolution prise par l’assemblée générale qui a mis à sa charge les travaux concernés. La SCI CFS affirme par ailleurs que la partie de toiture couvrant son lot n’est pas une partie commune spéciale telle que définie par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 09 octobre 2024, et au visa de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL [Adresse 10] sollicite de :

— Débouter la SCI CFS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la SCI CFS aux entiers frais et dépens.

— Condamner la SCI, CFS à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] », représenté par son syndic, la société [Adresse 10], la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL LA MAISON DU SYNDIC fait valoir que la SCI CFS a l’usage exclusif de la partie de toiture rénovée, et qu’il s’agit d’une partie commune spéciale justifiant la prise en charge des travaux par elle seule.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RESOLUTION N°2

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

[…]

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

[…] »

La toiture d’un immeuble en copropriété est assimilée au gros œuvre, et est à ce titre une partie commune.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

En l’espèce, des travaux de rénovation de toiture ont été réalisés sur la partie de toiture couvrant le lot de la SCI CFS. La toiture est une partie commune, impliquant la prise en charge des travaux par l’ensemble des copropriétaires. Il est possible de prévoir la prise en charge de tels travaux par un ou certains copropriétaires si le règlement intérieur qualifie cette partie de toiture de « partie commune spéciale », ce qui n’est pas le cas dans le règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 8] ». Dès lors, la résolution n°2 est irrégulière.

En conséquence, la résolution n°2 de l’assemblée générale du 25 juillet 2023 sera annulée.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL [Adresse 10], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à régler à la SCI CFS la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL [Adresse 10], sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 11 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » du 25 juillet 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL LA MAISON DU SYNDIC, aux dépens ainsi qu’à régler à la la SCI CFS la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL [Adresse 10], de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2025 par Monsieur Thomas DANQUIGNY, Juge, assisté de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président