COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [R], [D] [F] c/ [A] [X] épouse [W], [P] [B] [W], Syndic. de copro. syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

MINUTE N°25/623

Du 07 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/03694 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ON2O

Grosse délivrée à:

M^e Anissa SBAI BAALBAKI

M^e Laetitia GABORIT

M^e Jérôme CULIOLI

expédition délivrée à:

le 07/11/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Sandra POLET

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 17 juin 2025,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 07 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 07 Novembre 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Présidente et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

M. [C] [R]

[Adresse 4],

[Adresse 14]

[Localité 1]

représenté par M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [D] [F],

[Adresse 4],

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Mme [A] [X] épouse [W]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [P] [B] [W]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par [O] [G] en qualité de syndic non-professionnel

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 7 septembre 2022 par lequel monsieur [C] [R] et madame [D] [F] ont fait assigner madame [A] [X] épouse [W], monsieur [P] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 4] à TOURETTE LEVENS pris en la personne de son représentant légal son syndic bénévole monsieur [O] [G] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état sur incident en date du 31 juillet 2024 ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état sur incident en date du 6 novembre 2024 qui a :

Dit que la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action des consorts [N] sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, dans une seule et même décision,

Dit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action personnelle des consorts [R] [F] en qualité de copropriétaires soulevée par les époux [W] sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, dans une seule et même décision,

Rejeté la demande de provision des consorts [N],

Rejeté la demande de dommages et intérêts des consorts [N],

Déclaré irrecevable la demande des époux [W] aux fins de voir déclarer que le mur de soutènement appartient à la copropriété, comme relevant de la compétence du juge du fond et non du juge de la mise en état,

Dit qu’il appartiendra le cas échéant aux consorts [N] de mettre en cause la Commune de [Localité 18] s’ils l’estiment nécessaire,

Rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens suivront le sort du principal ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [R] et madame [F] (rpva 21 mars 2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1792 et suivants, 1101 et suivants et 1240, 2224 et 2241 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1137 et 1641, 1792 et suivants du Code civil ;

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret en droit de la copropriété ;

Vu les articles 514-1 et 700 du Code de procédure civile ;

JUGER que les désordres affectant le mur de soutènement arrière de la maison et la cuisine d’été furent constatés par l’expert judiciaire ;

JUGER que l’expert judiciaire s’est prononcé sur les travaux de reprise et leur chiffrage ;

JUGER que les travaux furent estimés à 426.576 € TTC et ajustés par l’Expert à 390.000 € TTC;

JUGER qu’ils subissent un trouble de jouissance compte tenu de l’impossibilité d’accès à la terrasse arrière de la maison et Est ainsi qu’à l’utilisation de leur cuisine d’été ;

JUGER que le préjudice de jouissance peut raisonnablement être estimé à 1.500 € par mois, soit 105.000 euros depuis le mois de novembre 2019 ;

A TITRE PRINCIPAL, SUR LA GARANTIE DECENNALE DE M. [W]

JUGER que M. [W] a réalisé les ouvrages litigieux et des travaux de reprise desdits ouvrages il y a moins de deux années ;

JUGER que M. [W] a engagé sa responsabilité décennale ;

CONDAMNER M. [W] au paiement des sommes suivantes :

—  390.000 € TTC au titre des travaux de reprise ;

—  105.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance à parfaire au jour de la complète

réalisation des travaux de reprise ;

—  20.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  5.000 euros au titre des préjudices financiers (frais de conseils, huissier, avocat).

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LES VICES-CACHES

JUGER qu’il fut démontré que les vices étaient connus des époux [W] et furent sciemment

cachés en vue de la vente ;

CONDAMNER in solidum les époux [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement des sommes suivants :

—  390.000 € TTC au titre des travaux de reprise ;

—  105.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance à parfaire au jour de la complète

réalisation des travaux de reprise ;

—  20.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  5.000 euros au titre des préjudices financiers (frais de conseils, huissier, avocat).

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SUR LE DOL

CONDAMNER in solidum les époux [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement des sommes suivants :

—  390.000 € TTC au titre des travaux de reprise ;

—  105.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance à parfaire au jour de la complète réalisation des travaux de reprise ;

—  20.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  5.000 euros au titre des préjudices financiers (frais de conseils, huissier, avocat).

A TITRE TRES INFINIMENT SUBSIDIAIRE

CONDAMNER le syndicat des copropriétés de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] au paiement de la somme de 390.000 € TTC au titre des travaux de reprise ainsi qu’à leur réalisation à compter du jugement à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER les époux [W] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance de référé-expertise et au fond, ainsi qu’aux frais d’expertise judiciaire ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [W] (rpva 30 avril 2025) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 122 et 789 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1137, 1792 et 1792-1, 1641, 1643 et 2224 du Code civil,

Vu les articles 3, 15 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

SUR L’INCIDENT PRINCIPAL,

DÉCLARER l’action des époux [N] sur le fondement de la garantie décennale forclose, partant irrecevable,

DÉCLARER l’action personnelle des époux [N] en qualité de copropriétaire prescrite, partant irrecevable,

Par conséquent,

REJETER la demande de condamnation à leur encontre sur le fondement de la garantie décennale et sur le fondement de l’action personnelle en qualité de copropriétaire,

SUR LE FOND,

DÉCLARER que le mur de soutènement est une partie commune,

DÉCLARER que le mur de soutènement retient les terres de la copropriété et de la Commune,

RAPPELER la présomption de propriété d’un mur de soutènement par le propriétaire du fonds maintenu,

Par conséquent,

REJETER la demande de condamnation à leur encontre fondement de la garantie décennale, des vices cachés et du dol,

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [N] formulées à leur encontre,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires à leur encontre,

ÉCARTER l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, en cas de condamnation à leur encontre,

CONDAMNER les consorts [N] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance en ce compris ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 17] (rpva 3 octobre 2023) qui sollicite de voir :

Vu les articles 32 et 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 25 de la loi du 10juillet 1965

Vu l’article 1790 du Code civil,

Vu les pièces

Vu la mauvaise foi patente des époux [W],

Vu l’impératif de bonne administration de la justice,

DECLARER irrecevable la demande de condamnation formulée par les époux [W] à son encontre visant à faire procéder aux réparations du mur de soutènement et en conséquence la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à son encontre ;

REJETER l’ensemble des demandes, ?ns et conclusions formulées par les époux [W] à son

encontre ;

REJETER la demande très in?niment subsidiaire des demandeurs à l’instance, visant à sa

condamnation au paiement de la somme de 390.000 € au titre des travaux de reprise ainsi qu’à leur réalisation à compter du jugement à intervenir ;

Le METTRE hors de cause ;

RETENIR la responsabilité pour fautes de Madame et Monsieur [P] [W] s’agissant de

l’ensemble désordres et dommages occasionnés par le mur de soutènement litigieux ;

CONDAMNER en conséquence Monsieur [P] [W] et Madame [A] [X] épouse

[W] in solidum à payer l’intégralité du coût des travaux de reprise visés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport en date du 22 juin 2023 ;

CONDAMNER Monsieur [P] [W] et Madame [A] [X] épouse [W] in solidum à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétible par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] [W] et Madame [A] [X] épouse [W] in solidum aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024, fixant la clôture différée au 5 mai 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon acte notarié en date du 10 octobre 2019, madame [A] [W] et monsieur [P] [W] ont vendu aux consorts [N] leur propriété sise à [Adresse 19].

Soutenant subir de nombreux désordres et vices cachés, les consorts [R] ont sollicité une expertise judiciaire.

Monsieur [E] [S] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a déposé son rapport le 23 juin 2022.

Par exploit d’huissier du 12 septembre 2022, les consorts [R] ont fait assigner les époux [W] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] devant la juridiction de céans aux fins d’obtenir la démolition et la reconstruction du mur de soutènement Est et de ses 2 retours en mitoyenneté.

Ils concluent au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant la garantie décennale soulevée par les époux [W], au motif que si le mur est ancien, les époux [W] y ont fait de lourds travaux de reprise moins de deux ans avant la vente, qui sont soumis à garantie décennale.

Ils ajoutent que le mur litigieux a été réhaussé, qu’un second mur déporté a été réalisé aux fins de soutien du premier, que ces travaux n’ont pas été datés, qu’il existe un doute sur la date de leur réalisation, que si des désordres étaient visibles lors de la vente, ils ne pouvaient se douter des graves désordres structurels affectant le mur de soutènement construit par monsieur [W].

Sur leur intérêt à agir, ils soutiennent que s’il s’agit d’une partie commune, ils sont recevables à agir sur le fondement du dol mais également en qualité de copropriétaires, qu’en l’absence de syndic de copropriété, comme acté dans l’acte de vente, ils étaient en droit d’agir à l’encontre de leur vendeur compte tenu de l’atteinte portée à leur propriété et à leur jouissance, et ajoutent que l’expert a conclu que monsieur [W] a réalisé personnellement le mur sur une partie commune sans demande préalable auprès de la Commune et sans en avertir la copropriété, que cette dernière a suivant un procès-verbal d’assemblée générale en date du 30 mai 2022 adopté un règlement de copropriété aux termes duquel il est expressément indiqué que les ouvrages édifiés sont des parties privatives.

Sur le fond, ils sollicitent la condamnation des époux [W] sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

Ils indiquent avoir constaté des infiltrations importantes dans le garage, des infiltrations et écoulement dans la chambre du 1er étage laissant apparaître de réels problèmes d’étanchéité de la toiture, des infiltrations et écoulement en provenance du mur de soutènement arrière de la maison, plusieurs fissures découvertes lesquelles avaient été couvertes lors des visites à la fois par des arbustes et des peintures fraîches, colmatages, reprises d’enduits, que la conduite de gaz enterrée derrière le mur de soutènement risquait de rompre ce qui pourrait entraîner un réel risque d’explosion.

Ils concluent avoir abandonné certains désordres, hormis ceux affectant le mur de soutènement arrière de la maison et la cuisine d’été, que monsieur [W] connaissait, qu’il les a cachés lors de la vente, que de lourds travaux doivent intervenir.

Ils soutiennent que la circonstance que la route de [Localité 12] surplombe la propriété n’a aucune incidence sur le litige et la propriété du mur, que le mur a été réalisé par les époux [W] dans les années 1995, que l’expert judiciaire considère que les travaux réalisés par les époux [W] fragilisent le talus car ils n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, qu’ils ont été réalisés sur une partie commune de la copropriété sans autorisation de celle-ci.

Ils concluent que les époux [W] sont responsables des désordres et devront en assumer la charge financière.

Ils invoquent un préjudice de jouissance, et un préjudice moral, arguant qu’ils sont privés de la jouissance de toute une partie de leur propriété extérieure en ce compris l’espace dédié à la cuisine d’été, qu’ils ne peuvent pas vendre leur maison en l’état compte tenu des graves vices qui l’affectent, et invoquent également un préjudice financier (frais de conseils, huissier, avocat).

A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation des époux [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que les vendeurs ne pouvaient ignorer les vices affectant le bien acquis, d’autant qu’ils ont vécu 30 ans dans cette maison, et que l’Expert judiciaire a confirmé l’existence de vices cachés.

A titre infiniment subsidiaire, ils invoquent le fondement du dol, reprochant aux époux [W] une réticence dolosive et un mensonge quant à la situation du bien.

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal considère qu’il s’agit d’une partie commune dont les réparations incombent au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à assumer la charge financière des travaux de reprise et à procéder auxdits travaux de reprise prévus par l’expert judiciaire, et concluent que les époux [W] qui ont édifié ce mur sans autorisation de la copropriété et sans respecter les règles de l’art devront relever et garantir la copropriété des condamnations prononcées.

En réponse, les époux [W] soulèvent la forclusion de l’action en responsabilité décennale à leur encontre, invoquant l’article 1792-4-1 du code civil, arguant que cet article prévoit un délai de forclusion de 10 ans à compter de la réception des travaux, ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article, que de simples travaux d’entretien, de maintenance, d’exploitation ou de rénovation ne peuvent pas être admis dans la catégorie des ouvrages au sens de l’article 1792 du Code civil.

Ils soutiennent que des travaux de réparation de faible importance sur un ouvrage ancien ne répondent pas à la définition d’ouvrage et ne sont pas soumis à la responsabilité décennale, qu’il est admis par toutes les parties que le mur de soutènement de la restanque Est, qui fait l’objet du litige, a été édifié il y a plus de 20 ans (l’intégralité du mur, ainsi que sa surélévation, la pose d’agrafes aujourd’hui rouillées), que l’action en responsabilité décennale des consorts [N] à leur encontre est donc forclose.

Ils font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels du bâtiment, qu’ils n’ont entrepris que de modestes travaux sur le mur sans mise en place de matériaux nouveaux, que l’expert parle d’une réparation de surface en page 30 de son rapport d’expertise.

Ils invoquent également la prescription de l’action individuelle des demandeurs en leur qualité de copropriétaires, au motif que l’édification du mur remonte à plus de 20 ans, et que leur action et celle du syndicat des copropriétaires, est prescrite.

Sur le fond, ils exposent que lors des différentes visites du bien, les acquéreurs ont pu accéder à l’ensemble des pièces et prendre connaissance de divers travaux d’entretien et de réparation pouvant être nécessaires eu égard à l’ancienneté de la maison, qu’ils ont eu librement accès au bien pendant le temps du compromis, et qu’ils ont consenti une baisse de prix.

Ils font valoir que le coût des travaux de reprise tel qu’évalués par l’expert judiciaire, s’élève à plus de 400.000 euros dépassant largement le montant de la vente de la maison, que cet ouvrage ne relève pas des parties privatives vendues mais des parties communes.

Concernant les vices cachés ou le dol invoqués, ils exposent que le mur de soutènement se trouve sur le terrain appartenant à la copropriété, que l’acte de vente précise expressément que l’objet de la vente porte exclusivement sur une maison, garage et terrasse à l’étage de la villa à l’exclusion du terrain, que ce n’est pas parce que la copropriété n’est pas organisée qu’elle n’existe pas, que cela serait faire échec aux dispositions d’ordre public posées par la Loi du 10 juillet 1965, qu’aucune division des terrains n’est jamais intervenue au profit des copropriétaires, qu’aucun acte n’a prévu une telle division.

Ils exposent que l’acte de vente est clair, que la partie litigieuse n’a pas été vendue, car étant une partie commune lors de la vente, que le certificat de superficie de la partie privative vendue le démontre parfaitement, que le règlement de copropriété établi 3 ans après la vente qui a voté le principe que les murs seront désormais des parties privatives, non publié, ne leur est pas opposable, qu’il a été créé de toutes pièces après le dépôt du pré-rapport d’expertise, plusieurs années après la vente, que les stipulations d’un règlement de copropriété ne sont pas rétroactives.

Ils précisent que le seul terrain en pleine propriété vendue est la parcelle A [Cadastre 7], étranger au litige et ne supportant aucune construction (article 2 de l’acte de vente), que cela a été confirmé par le syndicat des copropriétaires.

Ils ajoutent que le lot n° 2 (maison à usage d’habitation) dans l’ensemble immobilier [Adresse 13] vendu aux demandeurs, est situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 10], sur laquelle sont édifiées 8 maisons, que tous les terrains appartiennent depuis toujours à la copropriété, que la maison vendue se trouve en contrebas d’un talus abrupt appartenant à la copropriété, au-dessus duquel se trouve la [Adresse 15].

Ils exposent que lors de l’acquisition de la maison, en 1995, ils ont subi des chutes de terre

provenant de ce talus, de même que d’autres maisons, et que comme d’autres copropriétaires, Monsieur [W] a édifié un mur afin de freiner la chute du talus en raison de l’inertie de la copropriété à retenir ses terres, de bonne foi, pour éviter un sinistre.

Ils concluent qu’il appartient à la copropriété en sa qualité de propriétaire du mur mais également du fait que ce sont ses terres qui sont retenues, de procéder aux réparations nécessaires.

Ils indiquent avoir mandaté Monsieur [Z] [H], Ingénieur conseil, BTP, Génie civil, Sol, géotechnique, Expert près les Tribunaux, aux fins de visiter les lieux et de se prononcer sur les désordres à la suite du rapport d’expertise judiciaire, qui a conclu que le mur retient effectivement les terres de la copropriété, que l’édification de cet ouvrage trentenaire était indispensable pour retenir les terres terrassées lors de la construction de la maison d’habitation, que l’apparition des fissures et la déformation sont apparues en novembre 2019 comme lui a indiqué Monsieur [R].

Ils ajoutent que monsieur [H] a établi un lien avec les pluies torrentielles qui ont entraîné le classement en catastrophe naturelle de la Commune de [Localité 16] par Arrêté du 28 novembre 2019, soit un mois après la vente, qui ont fragilisé le mur en cause qui remplissait son office depuis 20 ans, qu’il a indiqué que le devis établi par la société STS est totalement disproportionné face à la situation.

Ils concluent au rejet de la demande fondée sur les vices cachés et le dol, soutiennent que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente doit s’appliquer en l’espèce, au motif qu’ils sont de simples particuliers ne pouvant suspecter la survenance des désordres survenus après la vente.

Ils ajoutent que le bien a été vendu en l’état, après que les acquéreurs aient visité les lieux à

plusieurs reprises, qu’ils leur ont permis de prendre possession des lieux avant même leur acquisition pour y déposer leurs affaires, que les photographies prises lors de la commercialisation du bien démontrent que la maison ancienne est dans un état correct, mais pas insalubre comme le soutiennent les demandeurs, que l’expert a noté que la vidéo montre de nombreuses fissures.

Ils font valoir qu’ils ignoraient l’ampleur des désordres, qu’ils n’ont pas dissimuler les désordres affectant le mur, et invoquent l’application de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente, rappelant que le mur en cause n’a pas fait l’objet de la vente, qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance des problèmes de structure de l’ouvrage partie commune ni qu’ils ont sciemment caché cette information aux acquéreurs, que la reprise en surface de fissures ne permet pas de soutenir que Monsieur [W] avait connaissance qu’il masquait des désordres de plus de 400.000 euros.

Ils ajoutent que les consorts [N] ne sollicitent pas l’annulation du contrat pour dol, mais des dommages-intérêts correspondant au prix de démolition et reconstruction du mur de soutènement qui retient les terres de la copropriété et qui n’a pas été vendu, que cette demande se heurte à deux impossibilités juridiques : ils ne peuvent être indemnisés d’un ouvrage qui ne leur appartient pas et qu’ils ne pourront pas reconstruire, et ne peuvent solliciter que l’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance, ils concluent que la partie visée par les demandeurs est une partie commune exclusive sur laquelle ils n’ont aucun droit de propriété, qu’ils ne peuvent donc souffrir d’aucune perte de jouissance.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 17] conclut que Monsieur et Madame [W], s’étaient approprié le terrain à l’endroit de leur propriété, en y construisant un mur de soutènement à l’arrière de leur propriété, à l’insu des autres copropriétaires qui n’ont aucun accès au terrain sur lequel ce mur a été construit.

Il fait valoir qu’il appartenait aux premiers intéressés à la procédure, de solliciter la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de représenter la copropriété dès le début de la procédure, car la copropriété n’était pas organisée à l’époque, qu’elle l’a été le 30 mai 2022.

Il soutient que monsieur [W] avait parfaitement conscience de l’état de sa propre construction, qu’il a aggravé, que l’expert judiciaire retient sa responsabilité, indiquant qu’il ne pouvait ignorer les désordres structurels du mur de soutènement en cause.

Il ajoute que le mur de soutènement de la restanque inférieure Est en contrebas de la route et à l’aplomb de la propriété des demandeurs, (le mur litigieux), et la cuisine d’été, ne sont pas clairement identi?és comme des parties communes, que l’acte de vente mentionne que certaines parties communes ont fait l’objet d’une appropriation de fait de la part des copropriétaires et que la cuisine d’été est une partie privative.

Il conclut ne pas avoir à se prononcer sur les vices du consentement reprochés aux défendeurs, en raison de l’effet relatif des contrats, que cependant monsieur [W] est seul responsable des conséquences de ses actes, en s’abstenant de demander toute autorisation aux copropriétaires lors de la construction du mur en 1998.

A titre subsidiaire, il expose que si une demande de condamnation devait être formulée à son encontre, elle ne pourrait porter que sur les travaux de reprise du mur de la restanque Est et non sur le paiement des travaux de reprise de la cuisine d’été, le mur de soutènement sud longeant

la cuisine d’été, ou les escaliers, au motif que la reprise de ces éléments ne présente aucun intérét pour la sauvegarde des droits de la copropriété, mais uniquement un intérêt pour les demandeurs, qui ont vu la valeur de leur maison chuter en raison de nombreux vices cachés, ajoutant que la somme de 390.000 € est surévaluée.

Il sollicite que le prix des travaux de reprise soit supporté uniquement par monsieur [W], et lui reproche sa mauvaise foi.

Il soulève l’irrecevabilité de la demande de condamnation des époux [W] à son encontre, en raison du défaut du droit d’agir de ces derniers à son encontre, arguant que monsieur [W] a construit lui-même le mur, sans autorisation, à l’insu de chacun des copropriétaires en 1998, et qu’ils sont aujourd’hui tiers à la copropriété.

Il soutient que le mur litigieux retient les terres qui le surplombent, que les terres sujettes à un mouvement sont celles situées sous la voirie (route), relevant du domaine public et appartenant à la Commune de [Localité 17], qui n’aurait pas eu lieu si le mur litigieux n’avait pas été édifé.

Il souligne que la question de la propriété du mur litigieux n’est pas soumise à la juridiction de céans, que la question est celle de l’identité de la personne en charge de réparer les conséquences dommageables subies par les demandeurs, le syndicat des copropriétaires, voire la Commune de [Localité 17], et liées au seul fait personnel de Monsieur [W], qui a agi de manière occulte, sans autorisation et en toute illégalité.

Il sollicite sa mise hors de cause, indiquant qu’il n’existe que depuis seulement le 30 mai 2022, et conclut que sa responsabilité de plein droit ne saurait être recherchée pour des faits commis par Madame et Monsieur [W] en 1998, à l’insu de tous, qui sont les seuls à l’origine des dommages subis par les demandeurs, et qui ont été aggravés juste avant la vente en raison des manœuvres de Madame et Monsieur [W], visant à dissimuler le réel état du bien et de ses accessoires.

Il ajoute qu’à la date de construction du mur, la copropriété était désorganisée et dépourvue de

syndicat de copropriétaires, que depuis cette date, des mutations immobilières ont eu lieu au sein de la copropriété, que les copropriétaires actuels ne peuvent pas être responsables des dommages subis par Monsieur [R] et Madame [F], ni encore moins d’un dommage subi par les époux [W].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 6°) du même code, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Dans son ordonnance du 6 novembre 2023, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen des fins de non-recevoir soulevées par les parties, au juge du fond.

Aux termes de l’article 1792 alinéa 1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par

un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage,

accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Aux termes de l’article 1792-4-1 du même code, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les murs litigieux, la cuisine d’été et les escaliers litigieux, situés à l’Est de la maison, ont été construits par monsieur [W] à la fin des années 1990.

L’expert judiciaire explique que " monsieur [W] a créé un important mur de soutènement qui a été suivi de sa surélévation et complété structurellement par un second mur de soutènement, qui ont servi à créer deux restanques de 18 mètres de long, une vaste terrasse de plus de 40 m² entre la villa et le talus d’origine de la copropriété, un escalier extérieur reliant la terrasse à la restanque inférieure, une cuisine d’été de 10 m². "

La réalisation de ces travaux n’a pas été datée précisément, mais il est établi par les éléments produits au débat, notamment les attestations de témoins produites par les époux [W], qu’ils ont été réalisés à la fin des années 1990.

En effet, plusieurs attestations de témoins produites par les époux [W] (pièces 8 à 11) affirment que les constructions objets de la présente procédure sont anciennes, et datent de 1997/1998.

Il est également acquis, notamment au vu du rapport d’expertise judiciaire, que ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, que la solidité des ouvrages litigieux est compromise.

Si les travaux sur existants qualifiés d’ouvrages sous soumis à garantie décennale, notamment lorsque les travaux entrepris sont structurels et de maçonnerie, il n’est pas établi au vu des pièces produites au débat, que des travaux structurels aient été réalisés par monsieur [W] peu avant la vente, ni que la structure « porteuse » ait été modifiée ou réparée par monsieur [W] dans le délai décennal, qui reconnaît seulement avoir réalisé des enduits sur le mur litigieux, sans toucher à sa structure.

De même, si l’expert judiciaire conclut que « les enduits de réparation sur les façades et les murs des jardins ont moins de 2 ans et il y a sur le mur des fissures dont certaines sont d’ordre structurelle », rien ne permet de retenir que monsieur [W] soit intervenu sur la structure du mur peu avant la vente, ni a fortiori à quelle date.

L’expert précise que « des réparations récentes ont été effectuées avant la vente au niveau des enduits et peinture de la cuisine d’été » mais à aucun moment il n’évoque des travaux pouvant permettre de retenir la responsabilité prévue à l’article 1792 du code civil.

Les agrafes qui ont été intégrées au mur pour tenter de le stabiliser, sont rouillées.

Il convient donc de considérer que les travaux de reprise effectués par monsieur [W] avant la vente, qui ne les conteste d’ailleurs pas, n’ont pas consisté à reprendre la structure même des constructions.

En conséquence, il convient de déclarer forclose l’action des demandeurs à l’encontre des époux [W] sur le fondement de la responsabilité civile décennale, le point de départ de la forclusion de leur action étant fixé à la fin des années 1990 (1998), soit plus de 10 ans avant la présente procédure.

Sur la prescription de l’action personnelle des époux [N] en qualité de copropriétaires à l’encontre des époux [W] :

Aux termes de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la

sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic

L’article 42 de cette Loi prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans.

Un copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte aux parties communes, notamment tant que l’administration des parties communes n’est pas organisée conformément à la Loi.

L’action individuelle du copropriétaire qui se substitue à la carence du syndicat des copropriétaires doit être engagée dans le respect des délais de prescription ; le copropriétaire individuel ne pouvant bénéficier de plus de droit que les autres membres de la copropriété.

Les murs litigieux ont été construits sur des parties communes à l’époque de leur construction à la fin des années 1990.

L’acte de vente entre les demandeurs et les époux [W] indique que le lot 2 objet de la vente comprend : « au sous-sol un garage auquel on accède par une cave et un escalier extérieur donnant accès à l’étage, à l’étage une terrasse à laquelle on accède par un escalier, hall d’entrée, un dégagement auquel on accède par un petit escalier intérieur, trois chambres, une salle de bains, un wc, une cuisine avec terrasse et séjour avec terrasse, (étant précisé que l’étage comprend quatre chambres au lieu de trois et une deuxième salle de bains) à l’exclusion de tout droit de jouissance ou de propriété exclusive sur aucune partie du terrain lequel de convention expresse reste commun en toutes ses parties y compris les parties bâties ».

L’acte de vente stipule donc que seule la maison est vendue à l’exclusion de tout droit de

jouissance ou de propriété exclusive sur aucune partie du terrain, qui de convention expresse, reste commun en toutes ses parties bâties.

L’état descriptif de division du 12 mars 1990 (pièce 32 des époux [W]) reprend cette description du lot 2, objet de la vente entre les parties.

L’expert judiciaire lui-même a observé que monsieur [W] a effectué les travaux litigieux sur les parties communes, tel que cela est d’ailleurs visible sur les plans cadastraux produits au débat, et ce même si la copropriété horizontale n’a jamais été organisée avant l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2022.

Il précise que les constructions litigieuses n’ont pas été construites en limite de la voie publique et que l’ouvrage structurel maintient avant tout le terrain de la copropriété, qu’il existe une bande végétale en pente de 10 mètres environ entre la route et ce mur.

Nul doute que les constructions litigieuses, datant de la fin des années 1990, étaient parfaitement visibles et connues des autres copropriétaires, qui n’ont pas agi comme ils auraient pu le faire pour faire cesser cette appropriation sans autorisation des parties communes de la copropriété.

En conséquence, l’action des demandeurs en leur qualité de copropriétaires à l’encontre des époux [W] doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Sur la garantie des vices cachés et le dol :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Toute clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est valable, sous réserve de la bonne foi du vendeur.

Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés était prévue dans l’acte de vente objet de la présente procédure.

Les époux [W] ont vécu près de 30 années au sein de la propriété vendue (partie privative et millièmes des parties communes).

Ils ne contestent pas avoir réalisé avant la vente des travaux de reprise de certaines fissures des murs, escaliers et cuisine d’été construits sur les parties communes.

Les désordres objets de la présente procédure sont apparus quelques mois après la vente, notamment après un épisode pluvieux confirmé par la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 17] par Arrêté du 28 novembre 2019.

Si les demandeurs ne sont pas des professionnels de la construction, nul doute que monsieur [W] n’en est pas un non plus.

Le bien a été vendu « en l’état », après que les acquéreurs aient pu visiter les lieux à plusieurs reprises, et se rendre compte que les murs en cause et la cuisine d’été étaient affectés de fissures, tel que l’a indiqué l’expert judiciaire « ce mur de soutènement comprenait lors de la vente une réparation au mortier de ciment sur 5 m de long et 20 cm de large qui était visible sur les photos que j’ai pu extraire de la visite virtuelle encore en ligne ».

L’expert indique que plusieurs désordres et de nombreuses réparations étaient déjà visibles dans cette propriété lorsque les demandeurs l’ont achetée : les aménagements extérieurs et les façades de la villa présentaient des réparations multiples réalisées antérieurement.

Il ajoute, en réponse à un dire concernant le mur de soutènement de la restanque Est, que des fissures de 2 à 3 cm de large et plus de 5 mètres de long (10 en l’espèce) sur des ouvrages en béton armé sont suffisamment importantes pour alerter un non sachant que le gros œuvre est en péril et qu’une réparation avec de l’enduit ne sera pas suffisante pour stopper l’évolution du sinistre.

Ces éléments, au vu de la position du mur (surplombé par une route et un talus important) aurait dû à minima alerter les demandeurs, eu égard notamment aux précisions de l’acte de vente selon lesquelles « les copropriétaires se sont matériellement appropriés les terrains attenant à leur habitation. S’agissant d’une annexion des parties communes, la prescription est trentenaire. Cette situation est préjudiciable notamment aux lots de copropriété qui occuperaient un terrain sans proportion avec les quotes-parts indivises détenues. Il est aussi possible aux copropriétaires réunis en assemblée générale, de voter une attribution en jouissance privative des parties communes après avoir désigné un syndic. En cas de revente, les acquéreurs potentiels devront être avertis de cette situation ».

La situation juridique des parties communes et des parties privatives était donc particulièrement floue.

Contrairement à l’avis de l’expert judiciaire, qui indique de façon contradictoire plus loin dans son rapport, que " quelques éléments techniques observés derrière les enduits de ce mur permettent d’établir que M. [W] ne pouvait ignorer que la structure de ce mur de soutènement était gravement endommagée : la tentative de réparation des fissures avec la pose d’agrafes en fer à béton scellées en surface du béton derrière la dernière couche d’enduit et le comblement de la fissure et des agrafes réalisée avec un mortier de réparation renforcé par des fibres alors qu’une simple reprise de l’esthétique aurait été réalisée avec un simple enduit de finition ", le tribunal ne considère pas que la volonté de dissimulation des désordres par les époux [W] puisse être retenue ni qu’ils avaient connaissance des désordres structurels en cause, les agrafes en fer étant visiblement rouillées sur les photographies produites, donc anciennes.

Rien ne permet de retenir la mauvaise foi ou des manœuvres dolosives de la part des époux [W], la preuve d’une dissimulation mensongère n’étant pas établie, ni même leur connaissance de l’importance des désordres.

Il ne sera donc pas retenu qu’ils avaient connaissance de l’ampleur des désordres structurels affectant le mur et la cuisine d’été en cause, avant la vente.

En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés prévue au contrat de vente trouve donc à s’appliquer en l’espèce.

Le dol ne sera pas davantage retenu, sous la même argumentation.

Sur les travaux de reprise des désordres :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, les constructions objets de la présente procédure ont été construites sur les parties communes.

Les désordres dénoncés par les consorts [N] ont été constatés par l’Expert

judiciaire : désordres sur le mur de soutènement de la restanque inférieure Est en contrebas de la route et désordres sur la cuisine d’été.

L’Expert judiciaire préconise des travaux de reprise en pages 34 à 36 et les a évalués à la somme globale de 390.000 euros TTC.

Les demandeurs produisent un document en pièce 15 intitulé « règlement de copropriété » adopté suivant procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2022, en cours de procédure, qui mentionne que ce « règlement a pour objet d’organiser la jouissance et l’usage des parties communes et privatives, l’administration et le fonctionnement de la copropriété. Il deviendra obligatoire dès que la création du syndicat sera définitivement constatée ».

Ce document prévoit que « les locaux et espaces qui aux termes de l’état descriptif de division sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Tout ce qui concerne les parties privées constitue une charge exclusive à chaque copropriétaire depuis la mise en place de portails et clôtures de séparation entre les lots et leurs terrains respectifs (réalisée il y a plus de 20 ans) ».

Les demandeurs soutiennent que les ouvrages édifiés sont des parties privatives, invoquant ce règlement de copropriété nouvellement adopté (3 ans après la vente litigieuse).

Ce règlement de copropriété n’est pas opposable aux époux [W] (qui ne sont plus propriétaires de ce bien), qui ne saurait être rétroactif, s’agissant d’un document contractuel.

De même, l’imprécision de ce règlement de copropriété ne peut permettre de mettre à la charge des demandeurs le coût des travaux de reprise des murs de soutènement en cause, qui ne peuvent être considérés comme des « portails ou clôtures de séparation entre les lots et leurs terrains respectifs ».

Ces travaux au coût important doivent être pris en charge par la copropriété, comme cela aurait dû être le cas depuis le début de la construction des 8 maisons constituant cette copropriété.

Les travaux concernant les parties réservées à l’usage exclusif des demandeurs (cuisine d’été et terrasse en contrebas) seront laissés à la charge des demandeurs, tel que prévu par le règlement de copropriété adopté en 2022.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux de réfection des murs de soutènement inférieur et supérieur tels que décrits sommairement par l’expert judiciaire (en page 35 de son rapport).

Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes concernant la réfection de la terrasse sise au pied des murs de soutènement et de la cuisine d’été y adossée.

Les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires sont décrits sommairement par l’expert judiciaire, soit :

— Retours Sud et Nord du mur de soutènement Est qui contribuent à la stabilisation du talus,

— Escalier extérieur à refaire pour permettre la réfection du mur Est,

— Second mur de soutènement du talus Est situé au-dessus du mur de soutènement fissuré,

— Reprofilage des 2 restanques Est qui sont maintenues par les 2 murs de soutènement.

Les travaux devront être encadrés par un maitre d’œuvre. Ces ouvrages structurels nécessiteront également : un ingénieur structure, une étude de sol, une étude hydrogéologique pour établir les modalités d 'évacuation des eaux de pluie et de stabilisation du talus situé entre la rue et les 2 restanques côté Est, un maitre d’œuvre chargé des démarches administratives, du descriptif des travaux et suivi du chantier.

L’expert a fait un relevé sommaire des ouvrages à refaire :

— Mur de soutènement inférieur : 18 m de long par 2.70 m de hauteur environ,

—  2 retours du mur inférieur : 6.00m de long chacun avec arase en pente suivant pro?ls des terrains mitoyens,

— Mur de soutènement supérieur : 12 m de long par 2.00 m de hauteur environ,

— Escalier adossé au mur de soutènement inférieur : 15 marches environ par 1.00m de large.

La réfection complète des murs de soutènement est nécessaire, soit :

1) Réfection du mur de soutènement inférieur compris les deux retours latéraux :

— Confortement du terrain,

— Démolition de l’ouvrage existant compris ses fondations,

— Evacuation des gravats en décharge,

— Décaissement du sol au niveau des fondations et création de semelles en béton armé compris

ferraillage conforme a l’étude structure,

— Création d’un mur en béton armé de hauteur équivalente à l’ouvrage existant.

2) Réfection du mur de soutènement de la restanque supérieure compris liaison sur mur inférieur :

— Confortement du terrain,

— Démolition de l’ouvrage existant compris ses fondations,

— Evacuation des gravats en décharge,

— Décaissement du sol au niveau des fondations et création de semelles en béton armé compris

ferraillage conforme à l’étude structure,

— Création d’un mur en béton armé de hauteur équivalente à l’ouvrage existant,

— Création d’un système d’évacuation des eaux de pluie avec barbacanes, caniveau, système drainant au niveau des fondations et protections avec natte à excroissances de type Delta MS.

Cet ouvrage nécessitera la création d’ouvrages structurels solidaires du mur de soutènement

inférieur à dé?nir avec l’ingénieur structure et d’un mode d’évacuation des eaux pluviales suivant étude hydrogéologique.

3) Réfection de l’escalier béton du mur inférieur :

— Démolition de l’escalier béton existant et évacuation des gravats en décharge,

— Création d’un escalier en béton armé de 15 marches environ,

— Création d’un garde-corps en ferrormerie.

L’expert judiciaire a précisé que le talus instable situé en contrehaut des restanques nécessitera probablement un renforcement compte tenu de la con?guration des 2 murs de soutènement inférieurs, qui assurent sa stabilité et celle de la route.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires :

Au vu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à l’encontre des époux [W]:

Aux termes de l’article 15 alinéas 1 et 2 de la Loi du 10 juillet 1965, Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, notamment dans sa version applicable en 1998 impose aux copropriétaires souhaitant réaliser à leur frais des travaux affectant les parties communes, de solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l’encontre des époux [W], ses demandes à leur encontre étant irrecevables, car prescrites.

En effet, la construction des éléments litigieux sur des parties communes, date de la fin des années 1990, de sorte que le syndicat des copropriétaires (ou les copropriétaires) ne pouvaient en ignorer l’existence et sont prescrits pour solliciter la condamnation des époux [W] pour défaut d’autorisation préalable pour ces travaux, pour appropriation frauduleuse des parties communes, pour faute, d’autant plus que le régime juridique à ce titre, n’est pas précisé.

De même, l’article 1792 du code civil également invoqué, sera écarté, l’action sur ce fondement étant forclose.

Sur les préjudices subis par les consorts [R] – [F] :

Aucune responsabilité n’ayant été retenue à l’encontre des époux [W], les demandes des consorts [R] [F] au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et de leur préjudice financier à leur encontre, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des époux [W] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs et le syndicat des copropriétaires, parties succombant à l’instance, seront déboutés de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’action de monsieur [C] [R] et madame [D] [F] à l’encontre de madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W] sur le fondement de la responsabilité civile décennale, comme étant forclose,

DECLARE irrecevable l’action de monsieur [C] [R] et madame [D] [F] en leur qualité de copropriétaires à l’encontre de madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W], comme étant prescrite,

DIT que la clause de non garantie des vices cachés prévue au contrat de vente entre madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W] d’une part et monsieur [C] [R] et madame [D] [F] d’autre part, doit s’appliquer en l’espèce,

REJETTE l’argumentation de monsieur [C] [R] et madame [D] [F] fondée sur le dol,

DIT que les constructions objets de la présente procédure ont été construites sur les parties communes de l’ensemble immobilier [Adresse 13],

CONSTATE que suivant procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2022, en cours de procédure, un « règlement de copropriété » a été adopté mentionnant que ce « règlement a pour objet d’organiser la jouissance et l’usage des parties communes et privatives, l’administration et le fonctionnement de la copropriété. Il deviendra obligatoire dès que la création du syndicat sera définitivement constatée », et que « les locaux et espaces qui aux termes de l’état descriptif de division sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Tout ce qui concerne les parties privées constitue une charge exclusive à chaque copropriétaire depuis la mise en place de portails et clôtures de séparation entre les lots et leurs terrains respectifs (réalisée il y a plus de 20 ans) »,

DIT que ce règlement de copropriété n’est pas opposable à madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W],

DIT que ce règlement de copropriété ne peut permettre de mettre à la charge de monsieur [C] [R] et madame [D] [F] le coût des travaux de reprise des murs de soutènement en cause,

DIT que les travaux de reprise des deux murs de soutènement, les 2 retours en mitoyenneté et l’escalier incombent au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PLANTIER sis [Adresse 4] à [Localité 16], et que les travaux concernant les parties réservées à l’usage exclusif de monsieur [C] [R] et madame [D] [F] (cuisine d’été et terrasse en contrebas) seront laissés à la charge de monsieur [C] [R] et madame [D] [F],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PLANTIER sis [Adresse 4] à [Localité 16] à réaliser les travaux de réfection des murs de soutènement inférieurs et supérieurs tels que décrits sommairement par l’expert judiciaire,

PRECISE que les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 4] à [Localité 16], décrits sommairement par l’expert judiciaire, sont les suivants :

— Retours Sud et Nord du mur de soutènement Est qui contribuent à la stabilisation du talus,

— Escalier extérieur à refaire pour permettre la réfection du mur Est,

— Second mur de soutènement du talus Est situé au-dessus du mur de soutènement fissuré,

— Reprofilage des 2 restanques Est qui sont maintenues par les 2 murs de soutènement.

DIT que ces travaux devront être encadrés par un maître d’œuvre et nécessiteront un ingénieur structure, une étude de sol, une étude hydrogéologique pour établir les modalités d’évacuation des eaux de pluie et de stabilisation du talus situé entre la rue et les 2 restanques côté Est, un maitre d’œuvre chargé des démarches administratives, du descriptif des travaux et suivi du chantier,

RAPPELLE le relevé sommaire des ouvrages à refaire indiqué par l’expert judiciaire :

— Mur de soutènement inférieur : 18 m de long par 2.70 m de hauteur environ,

—  2 retours du mur inférieur : 6.00m de long chacun avec arase en pente suivant pro?ls des terrains mitoyens,

— Mur de soutènement supérieur : 12 m de long par 2.00 m de hauteur environ,

— Escalier adossé au mur de soutènement inférieur : 15 marches environ par 1.00m de large.

RAPPELLE que la réfection complète des murs de soutènement est nécessaire, soit :

1) Réfection du mur de soutènement inférieur compris les deux retours latéraux :

— Confortement du terrain,

— Démolition de l’ouvrage existant compris ses fondations,

— Evacuation des gravats en décharge,

— Décaissement du sol au niveau des fondations et création de semelles en béton armé compris

ferraillage conforme à l’étude structure,

— Création d’un mur en béton armé de hauteur équivalente à l’ouvrage existant.

2) Réfection du mur de soutènement de la restanque supérieure compris liaison sur mur inférieur

— Confortement du terrain :

— Démolition de l’ouvrage existant compris ses fondations,

— Evacuation des gravats en décharge,

— Décaissement du sol au niveau des fondations et création de semelles en béton armé compris

ferraillage conforme à l’étude structure,

— Création d’un mur en béton armé de hauteur équivalente à l’ouvrage existant,

— Création d’un système d’évacuation des eaux de pluie avec barbacanes, caniveau, système drainant au niveau des fondations et protections avec natte à excroissances de type Delta MS.

Cet ouvrage nécessitera la création d’ouvrages structurels solidaires du mur de soutènement

inférieur à dé?nir avec l’ingénieur structure et d’un mode d’évacuation des eaux pluviales suivant étude hydrogéologique.

3) Réfection de l’escalier béton du mur inférieur :

— Démolition de l’escalier béton existant et évacuation des gravats en décharge,

— Création d’un escalier en béton armé de 15 marches environ,

— Création d’un garde-corps en ferrormerie.

PRECISE que l’expert judiciaire a indiqué que le talus instable situé en contrehaut des restanques nécessitera probablement un renforcement compte tenu de la con?guration des 2 murs de soutènement inférieurs qui assurent sa stabilité et celle de la route,

DIT que les travaux concernant les parties réservées à l’usage exclusif des demandeurs (cuisine d’été et terrasse en contrebas) seront laissés à la charge de monsieur [C] [R] et madame [D] [F], tel que prévu par le règlement de copropriété adopté en 2022,

DEBOUTE monsieur [C] [R] et madame [D] [F] de leurs demandes concernant la réfection de la terrasse sise au pied des murs de soutènement et de la cuisine d’été y adossée en contrebas,

DECLARE sans objet la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 4] à [Localité 16], soulevée par ce dernier,

DECLARE irrecevable comme prescrite et forclose la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 4] à [Localité 16] à l’encontre de madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W],

DEBOUTE monsieur [C] [R] et madame [D] [F] de leurs demandes au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et de leur préjudice financier,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

DEBOUTE madame [A] [X] épouse [W] et monsieur [P] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [C] [R] et madame [D] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PLANTIER sis [Adresse 4] à [Localité 16] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PLANTIER sis [Adresse 4] à [Localité 16] aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT