AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNYK

Minute JCP n° 99/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [U] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hervé SAUMIER, avocat au barreau de METZ

Madame [M] [V] épouse [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé SAUMIER, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [S] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 05 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e SAUMIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e GIORIA (+pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, M. [U] [B] a donné à bail à Mme [S] [W] et M. [T] [P] un logement sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1100 euros par mois ; aucune provision sur charges n’est prévue au contrat.

Le 6 février 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un montant en principal de 13.340 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 12 juin 2025, M. [U] [B] et Mme [M] [V] épouse [B] ont fait assigner Mme [S] [W] et M. [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater ou le cas échéant prononcer, la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [W] et M. [P] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Mme [W] et M. [P] à lui payer la somme de 24.715 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner solidairement Mme [W] et M. [P] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux de tous les occupants sans droit ni titre ;condamner solidairement Mme [W] et M. [P] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile condamner solidairement Mme [W] et M. [P] aux entiers dépens de l’instance et ses suites, ainsi qu’au paiement du coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat ;Ils exposent notamment que les locataires sont défaillants dans le paiement des loyers, et qu’ils n’ont pas donné suite au commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 juin 2025.

En réplique, par conclusions datées du 31 octobre 2025, Mme [S] [W] et M. [T] [P] demandent au juge des contentieux de la protection de :

débouter M. [U] [B] et Mme [M] [V] épouse [B] de toutes leurs demandes d’expulsion, devenue sans objet ;ramener la somme réclamée par M. [U] [B] et Mme [M] [V] épouse [B] à leur encontre, à la somme de 7.597,58 euros ;leur accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de cette dette ;débouter M. [U] [B] et Mme [M] [V] épouse [B] du surplus de leurs demandesAu soutien de leurs demandes, ils exposent notamment avoir quitté le logement, dont ils invoquent l’indécence. Ils ajoutent que le bailleur n’est pas fondé à solliciter le paiement des arriérés correspondant aux APL dès lors que celles-ci ont été suspendues en raison de l’indécence du logement.

*

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige, de la procédure et des moyens et prétentions des parties ;

*

À l’audience du 05 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, les parties, représentées, s’en sont remises à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre préliminaire :

En cours de délibéré, il a été sollicité des précisions contradictoirement auprès des parties, concernant :

la qualité de propriétaires et bailleurs des deux époux [B], Mme [B] ne figurant pas au contrat de bail versél’accord des parties en ce qui concerne la date de départ évoquée des locataires, à savoir, le 21 juillet 2025.

Par mail du 28 janvier 2026, le conseil des demandeurs a indiqué que tant M. [B] que son épouse sont propriétaires du logement en litige, et que le nom de Mme [B] n’apparaît pas sur le bail uniquement par omission, la gestion du logement étant assurée par M. [B].

Le conseil des demandeurs a indiqué par ailleurs ne pas avoir d’éléments remettant en cause le départ des locataires au 21 juillet 2025, tel qu’indiqué par ces derniers.

Le conseil des défendeurs, destinataires des éléments précités, n’a pas émis d’observation.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

sur la qualité de propriétaire de Mme [B], et la recevabilité des demandes présentées par cette dernière :Tant M. [B] que son épouse sont propriétaires du logement donné à bail à M. [P] et Mme [W]. En conséquence, ils ont tous deux qualité pour agir en résiliation du bail et paiement des loyers.

sur la recevabilité de la demande au sens de la loi du 6 juillet 1989Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, le 7 février 2025, la CCAPEX a été avisée du commandement de payer signifié aux locataires.

En conséquence, la demande de M. [U] [B] et de Mme [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des défendeurs :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de 2 mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 06 février 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dont le paiement était demandé aux termes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2022 à compter du 07 avril 2025.

Toutefois, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion des défendeurs, ces derniers indiquant avoir quitté les lieux le 21 juillet 2025 (ce qui n’est pas contesté par le demandeur).

Sur la demande relative à l’indécence du logement et, parallèlement, la demande en paiement des loyers :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixent les obligations réciproques du locataires et du propriétaire, et notamment, pour ce dernier, la mise à disposition d’un logement décent à son locataire.

Enfin, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Mme [W] et M. [P] soutiennent que le logement qui leur a été donné à bail est indécent.

Ils versent aux débats :

un diagnostic établi le 25 juillet 2024, faisant état des désordres suivants :habitabilité, confort, entretien : non décentéquipements électriques : non décentsanitaires : non décentshumidité et aération : non décent ;un courrier de la CAF du 8 août 2024 notifiant aux défendeurs un constat de non-décence de leur logement. La CAF indiquait qu’un délai de 18 mois était ouvert au bailleur pour mettre le logement en conformité.Un courrier du SDIS (sapeurs pompiers de la Moselle) en date du 6 novembre 2024 mentionnant un départ de feu du compteur électrique à la cave ; le compte-rendu du SDIS indique que le feu a été éteint par M. [P], présent sur les lieux, et que l’installation a été mise en sécurité par un agent RESEDA. Le rapport précisait également que le propriétaire serait prévenu le lendemain pour remise en état de l’installation électrique.

M.[P] et Mme [W] sollicitent, au regard de l’indécence de leur logement, la réduction des montants dus à 525 euros par mois, déduction faite des 25 euros d’APL qu’ils n’ont pas pu percevoir du fait de l’indécence de leur logement.

Le bailleur ne conteste pas le constat d’indécence. Il ne justifie pas davantage avoir entrepris des travaux pour mettre le logement en conformité avec les constats de la CAF/ [J].

Ainsi, il résulte des pièces produites que le logement loué ne remplissait pas les conditions d’un logement décent, et que le manquement du bailleur à son obligation de remettre un logement décent a causé aux locataires un préjudice qui sera réparé sous forme d’une réfaction partielle de loyer, étant en outre relevé qu’en s’abstenant de faire procéder à des travaux, M. et Mme [B] ont commis une faute qui a également entraîné un préjudice pour les locataires, parents de quatre enfants mineurs dont un enfant porteur de handicap ( allocataire de l’allocation enfant handicapé selon le relevé CAF versé).

Il sera toutefois rappelé que le logement pris en location présentait une surface de 116 m2, outre une cave, un garage et un jardin ; et que le diagnostic de la CAF/ [J] n’a pas conclu à l’inhabitabilité du logement.

Dans ces conditions, il y a lieu de chiffrer leur préjudice au tiers du montant des loyers mensuels dus, soit 366,67 euros par mois.

En conséquence, le montant des loyers dus sera fixé aux deux-tiers du montant contractuellement fixé, soit 733,33 euros par mois ; les indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail seront fixées dans les mêmes conditions, étant précisé que l’indemnité d’occupation due au titre du mois de juillet 2025 sera fixée au prorata de l’occupation des lieux, les locataires étant partis le 21 juillet 2025.

Le montant de la caution, soit 2200 euros, dont il n’est pas établi ni même allégué qu’il a été restitué aux locataires, sera déduit des montants dus par ces derniers.

Le montant total dû par Mme [W] et M. [P] s’élève ainsi à : ( (18 mois ( janvier 2024 à juin 2025 inclus) x 733,33) + (733,33 euros x 21/31 jours ( indemnité d’occupation pour juillet )) – 2200 ( caution) = 11 496,71 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour la période du 1er janvier 2024 au 21 juillet 2025 inclus.

Le contrat comporte une clause de solidarité. La condamnation sera donc solidaire.

Sur la demande de délais de paiement :

Mme [W] et M. [P] sollicitent des délais de paiement.

Ils justifient de leur situation financière, à savoir, pour l’année 2024, un revenu fiscal de référence de 39.107 euros pour un foyer de 6 personnes (2 adultes et 4 enfants ; 5,5 parts fiscales) ; soit 3258,91 euros en moyenne par mois.

Dans ces conditions, et au regard du montant dû, il y a lieu de faire droit à la demande de délais formulée.

La loi accorde, en matière locative, des délais allant jusqu’à 36 mois.

Il convient d’autoriser les intéressés à régler leur dette en 36 échéances.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [S] [W] et M. [T] [P] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Mme [S] [W] et M. [T] [P] à payer à M. [U] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [U] [B] et Mme [M] [V] épouse [B], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2022 entre M. [U] [B] d’une part, et Mme [S] [W] et M. [T] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1], sont réunies à la date du 7 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DIT N’Y AVOIR LIEU à ORDONNER l’expulsion des locataires, ces derniers ayant quitté les lieux le 21 juillet 2025 ;

CONSTATE l’indécence du logement donné à bail à Mme [S] [W] et M. [T] [P] ;

REDUIT le montant des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail, à la somme de 733,33 euros par mois, en raison de l’indécence du logement, pour les mois de janvier 2024 à juin 2025 inclus ;

DIT que les sommes dues au titre du mois de juillet 2025 seront dues, non seulement partiellement au regard de l’indécence du logement, mais également, au prorata de l’occupation du logement, à savoir 496,77 euros pour 21 jours d’occupation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [S] [W] et M. [T] [P] à compter de la résiliation du bail, à une somme égale aux deux-tiers du montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 733,33 euros, payables dans les mêmes conditions que le bail initial, jusqu’à la libération effective des lieux, hormis l’indemnité d’occupation due au titre du mois de juillet 2025 qui sera fixée au prorata de l’occupation du logement, à savoir 496,77 euros pour 21 jours d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [W] et M. [T] [P] à payer à M. [U] [B], l’indemnité d’occupation mensuelle fixée selon les modalités précitées ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [W] et M. [T] [P] à payer à M. [U] [B] la somme de 11 496,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 21 juillet 2025, déduction faite de la caution de 2200 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [S] [W] et M. [T] [P] à se libérer de leur dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 320 euros, et une dernière mensualité représentant le solde dû ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [W] et M. [T] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 6 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [W] et M. [T] [P] à payer à M. [U] [B] et Mme [M] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE