TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03725 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG5E

Minute : 25/00282

Société ASSOCIATION PARME

Représentant : Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

C/

Monsieur [Z] [L] [B] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à

Monsieur [Z] [L] [B] [K]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE,faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ASSOCIATION PARME

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L] [B] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, l’association PARME a donné en location à Monsieur [Z] [L] [B] [K] un logement situé au sein d’une résidence sociale sise [Adresse 6] à [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, l’association PARME a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 5.005,82 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, l’association PARME a fait assigner Monsieur [Z] [L] [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 6.667,56 euros au titre de sa dette locative, sous réserve d’actualisation à la date de l’audience, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double de la redevance mensuelle,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 3 février 2025.

A cette date, l’association PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 11.442,53 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Monsieur [Z] [L] [B] [K], représenté par son conseil, sollicite les délais les plus larges avant expulsion.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au litige

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 28 janvier 2022 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 5.005,82 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Monsieur [Z] [L] [B] [K] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 août 2023.

Monsieur [Z] [L] [B] [K] étant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [L] [B] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [L] [B] [K] reste lui devoir la somme de 11.442,53 euros, en ce inclus 40 euros au titre de frais d’huissier ou d’avocat.

Monsieur [Z] [L] [B] [K] ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Z] [L] [B] [K] sera par conséquent condamné à verser à l’association PARME la somme de 11.402,53 euros au titre de sa dette locative au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2023, date du commandement, sur la somme de 5.005,82 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [Z] [L] [B] [K] sera en outre condamné à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux. La demande de voir fixer cette indemnité au double de la redevance sera rejetée au visa de l’article 1240 du code civil, ladite indemnité ayant pour vocation de réparer le préjudice né de l’occupation illicite du local, et ce préjudice étant du montant du loyer qui aurait été perçu en cas de location du bien.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [L] [B] [K], qui perd le procès, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 29 août 2023 du contrat de résidence conclu le 28 janvier 2022 entre l’association PARME et Monsieur [Z] [L] [B] [K],

ORDONNE à Monsieur [Z] [L] [B] [K] de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [B] [K] à verser à l’association PARME la somme de 11.402,53 euros au titre de sa dette locative au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2023, date du commandement, sur la somme de 5.005,82 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [B] [K] à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [B] [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 17 mars 2025.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection