TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e FAZENDEIRO

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04372 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL COGEIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0886

DÉFENDERESSE

Madame [E] [J] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lorrie FAZENDEIRO, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1488

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 20 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04372 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [E] [J] [G] est propriétaire du lot n°3 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, a fait assigner Madame [E] [J] [G] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2764,75 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au 23 avril 2025, provision du 2e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, et représenté par son conseil, a actualisé ses demandes en paiement, reprenant ses conclusions visées et déposées à l’audience. Il sollicite ainsi le paiement de la somme de 2291,92 euros au titre des charges de copropriété et travaux appelés entre le 1er juillet 2023 et le 14 novembre 2025, provision du 4e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024. Il demande également le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [E] [J] [G]. Le reste des demandes demeure inchangé.

Madame [E] [J] [G], représentée par son conseil, reprend ses conclusions visées et déposées à l’audience. Elle sollicite de voir :

— constater qu’elle a réglé l’intégralité du principal visé dans l’assignation du 24 juillet 2025 ;

— accorder à Madame [E] [J] [G] un échéancier en 4 mensualités de 278,59 euros en règlement du solde réel de 1114,35 euros arrêté à la date de l’audience du 16 décembre 2025, à compter du jugement à intervenir ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés par Maître Lorrie FAZENDEIRO conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— dispenser Madame [E] [J] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédures au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats, à l’appui de ses prétentions :

— le relevé de propriété pour le lot n°3 (matrice cadastrale) ;

— un relevé de compte individuel pour la période du 1er janvier 2016, avec une dette naissant au 1er janvier 2017, jusqu’au 14 novembre 2025 ;

— les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025 ;

— le contrat de syndic ;

— plusieurs mises en demeure dont deux dont il est justifié qu’elles ont été adressées par lettre recommandée avec accusé de réception, et un commandement de payer du 07 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 27 septembre 2022, 26 septembre 2023, 24 septembre 2024 et du 25 septembre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;

— l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, reproduit, au sein de ses dernières conclusions, un extrait de décompte avec un solde débiteur de 2291,92 euros, et que c’est cette somme qu’il sollicite à l’audience, en référence à ses dernières écritures, force est de constater qu’il ressort du décompte produit arrêté au 14 novembre 2025 que le compte de copropriétaire de Madame [E] [J] [G] était débiteur à cette date de la somme de 1880,09 euros, appel de charges du dernier trimestre 2025 inclus.

Ainsi, plusieurs sommes portées au crédit de Madame [E] [J] [G] dans le décompte établi par le syndic, ne sont pas reportées dans l’extrait de décompte figurant aux écritures.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit, un solde débiteur au 30 juin 2023 à hauteur de 1079,94 euros. Toutefois, aucun appel de fonds n’est produit pour la période du 1er janvier 2017, date de naissance de la dette, au 30 juin 2023. Cette somme ne pouvant donc pas être vérifiée par la juridiction, il conviendrait donc de la déduire des sommes dues.

Pour autant, Madame [E] [J] [G], représentée à l’audience, reconnaît devoir, à cette date, au syndicat des copropriétaires, la somme de 1114,35 euros, ce qui correspond à l’état du compte de copropriétaire tel qu’indiqué par la gestionnaire du syndic dans son mail du 8 décembre 2025.

Par conséquent, Madame [E] [J] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 1114,35 euros au titre des charges impayées jusqu’au 14 novembre 2025, appels provisionnels du dernier trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement au regard des contradictions dans les différents décomptes produits et des sommes réglées depuis le commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [E] [J] [G] demande à pouvoir solder sa dette en versant la somme de 278,59 euros par mois pendant quatre mois. Au regard des efforts réalisés par cette dernière pour apurer sa situation financière et les éléments produits quant à sa situation économique et financière, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Son attention est toutefois appelée sur le fait que cet échéancier doit être respecté et s’ajoute aux appels de charges courantes.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [E] [J] [G], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement et ce d’autant plus que cette dernière a maintenu des paiements fréquents, bien qu’insuffisants. Dès la délivrance du commandement de payer, elle a tenté d’apurer sa dette et de nouveau après la délivrance de l’assignation. En outre, malgré des décomptes peu clairs produit par le syndic, elle reconnaît devoir certaines sommes au syndicat des copropriétaires, ce qui ne s’apparente pas à un comportement qui tendrait à échapper à ses obligations. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, motive en partie sa demande de dommages et intérêts sur un éventuel rejet de prise en compte des frais exposés par lui, force est de constater qu’aucune demande n’a été formulée au titre des frais, et que la demande de dommages et intérêts n’a pas vocation à se substituer à une étude du bien-fondé, en droit et en fait, d’une demande au titre des frais.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [E] [J] [G]

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [E] [J] [G] sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur ce fondement, estimant être ouverte au dialogue et avoir subi un préjudice moral du fait d’une attitude particulièrement humiliante du syndic à son égard notamment lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, elle n’apporte pas d’éléments pour étayer sa demande, et il convient de souligner que, si elle peut, à titre personnel, regretter qu’une solution amiable n’ait pas été trouvée, il n’en demeure pas moins que son compte de copropriétaire est débiteur depuis le 1er janvier 2017 si bien que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, n’a pas commis de faute en engageant une procédure judiciaire à son encontre.

Madame [E] [J] [G] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [E] [J] [G], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable, compte tenu de l’issue du litige, de débouter chacune des parties de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, la somme de 1114,35 euros (mille cent quatorze euros et trente-cinq centimes) au titre des charges impayées jusqu’au 14 novembre 2025, appels provisionnels du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [E] [J] [G] à s’acquitter de la dette par 4 mensualités de 278,59 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 4e et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEIM, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [E] [J] [G] de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [J] [G] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE chacune des parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,